수익형 부동산 투자 성공포인트, ‘공급 부족’ 지역 노려볼까

저금리로 수익형 부동산이 인기다. 하지만 공급 또한 봇물을 이루면서 수익형 부동산도 옥석가리기가 필요하다는 지적이 만만치 않다.

따라서 업계에서는 공급과잉 시대에는 공급이 없었거나 적었던 공급 부족 지역을 눈여겨 보라고 조언하고 있다.

실제로 공급이 없었거나 한동안 뜸했던 지역의 오피스텔과 상가들은 청약 성적과 계약률도 좋았다.

신규 오피스텔과 상가 공급이 전무하다시피한 2호선, 6호선 환승역인 합정역과 5·6호선과 공항철도, 경의선 환승역인 공덕역 일대에서 지난 3월 분양한 '마포 한강 2차 푸르지오' 오피스텔은 평균 13.7대 1로 분양개시 7일만에 GS건설이 4월경에 분양했던 공덕역 역세권 '공덕 파크자이' 상가 역시 57실 공개청약을 진행한 결과 평균 약 68대 1, 최고 297대 1의 경쟁률을 보이며 하루만에 100% 분양을 마감했다.

최근 3~4년간 오피스텔 공급이 없었던 마포 신공덕동 ‘공덕역 블루마리’와 광진구 화양동에 ‘광진 캠퍼스시티’의 경우 분양개시 3개월만에 100% 분양을 마감했다.

따라서 공급이 없었거나 다년간 적었던 지역의 상가, 오피스텔, 오피스 등이 새로운 틈새 수익형 부동산 투자지역으로 급부상하고 있다.

이런 지역에 최근에 새롭게 공급되는 수익형 부동산은 대단지로 조성될 경우 랜드마크로 주목을 받는데다 최근 사회적으로 문제가 되고 있는 점포 권리금이 없어 분쟁의 소지도 적다.

오피스텔, 도시형 생화주택 등 주거용 수익형 상품의 경우 주차여건이나 커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰져 인기가 높다.

또한 이들 ‘공급 부족’ 지역은 공급과잉 논란에서 자유롭고 대기업 이전, 산업단지 등이 조성되어 공급에 비해 신규로 창출되거나 유입되는 수요가 많아 임대수요가 풍부한 지역으로 꼽히고 있다.

분양전문 업체 부동산일번가 허창 대표는 “공급이 전무하거나 몇 년간 적었던 지역의 경우 희소성면에서 가치가 높아 투자자나 임차인의 선호도가 높다”며 “투자를 하려는 상품이 기존 물건 대비 경쟁력은 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 등을 사전에 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다”라고 조언했다.

공급 전무·뜸한 수도권 지역 수익형 부동산 현황

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다. 지하철과 직접 연결되는 상업시설의 경우 공급 물량이 거의 없어 희소성이 높으며 또한 4곳의 진·출입구를 개방해 24시간 영업이 가능하도록 배려했고, 자연채광 유입과 자연통풍 환기로 쾌적한 쇼핑환경을 조성할 예정이다.

○가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다.실당 분양가는 미정이며, 주변 임대료 수준은 보증금 1,000만원에 55~60만원수준이다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

○잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원, 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되는 신천역 먹자골목 초입에 위치해 있다. 투자자와 임차인의 편의와 수익을 고려한 설계도 눈길을 끈다. 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하며 신천역상권에서 7년만에 공급되는 신규 상가다.

○송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다.

○송도 아메리칸타운 아이파크(오피스텔, 상가)=국내 최초로 조성되는 해외동포특구인 송도아메리칸타운 아이파크(기존 재미동포타운)는 동포들의 맞춤형 주거 타운을 모토로 조성된다. 인천 지하철 1호선 캠퍼스타운역 역세권에 들어서며 해외 시민권자와 영주권자를 상대로 분양중이다. 송도국제화복합단지 M2-2블록(송도동 155)일원 2만4천800㎡규모 부지에 주거복합시설(공동주택 830세대·부대시설), 업무시설(오피스텔 125실·오피스),근린생활시설, 문화집회시설을 갖춰 들어설 예정이다.