저금리 기조속 여유자금 있다면 어느 '수익형 부동산' 주목할까

임차수요 풍부한 수익형 부동산 중심으로 인기

저금리 기조에 부동산 시장 호조세가 계속되면서 고액 자산가들의 부동산 투자도 늘고 있다.

이들 고액 자산가들은 강남권에 고가의 아파트와 수십억원대 현금자산을 보유하고 투자에 적합한 물건, 적절한 타이밍을 찾고 있다.

KB금융지주 경영연구소가 발표한 「2015 한국 부자 보고서」에 따르면 현재 우리나라에 100억대 자산가들은 대략 인구의 0.3%를 차지하는 18만명 정도로 추산되며, 이들 대부분은 부동산으로 부를 축적했고, 현재도 자산규모의 60% 이상을 부동산이 차지하고 있다.

특히 최근에는 이들 고액 자산가들이 은행 예•적금을 처분한 자산을 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 경향이 뚜렷해 지고 있다.

강남권 재건축 단지는 입지가 뛰어나 수요가 탄탄하지만 사업추진 과정에서 발생하는 각종 지연 리스크로 인해 장기 투자가 될 가능성이 높다. 기존 아파트는 가격 상승폭이 완만해지고 있어 수익률이 높지 않다. 상가도 상권이 좋은 곳은 비용이 큰 편이라 선별투자가 필요하다.

이들 자산가들은 단기간 투자 보다는 꾸준하게, 안정적으로 수익을 내고자 하는 성향이 큰 편이라 신흥 업무지구나 상권이 커지는 등 유동인구가 증가할 수 있는 곳들을 중심으로 수익형 부동산 투자를 늘리고 있다.

부동산 인포 권일 리서치 팀장은 “2000년대 중반까지 공격적인 투자로 큰 돈을 벌었던 자산가들도 많았으나 금융위기 등을 거치면서 수익의 안정성을 고려하는 성향으로 바뀌고 있다”라면서 “아파트로는 시세차익 내기가 쉽지 않아지고 있는 만큼 임차수요가 풍부한 수익형 부동산을 중심으로 고액 자산가들의 투자는 당분간 계속 이어질 것”이라고 말했다.

대표적인 수익형 부동산으로 소액투자자들도 선호하는 오피스텔의 경우 분양가가 인상되고 공급이 늘면서 수익률도 조금씩 낮아지고 있다.

KB국민은행에 따르면 9월 말 기준 서울 오피스텔 수익률은 5.46%로 올해 1월(5.60%)보다 낮아졌다. 여전히 은행금리 보다 높지만 수익률이 하락하는 곳들도 증가할 수 있다.

따라서 수요, 타깃층을 잘 따져보고 선별 투자하지 않으면 공실 등으로 안정적인 수익률을 기대하기 어렵다.

최근 마곡 등 신흥 업무지구를 중심으로 오피스 시장이 관심을 끄는 등 수익형 부동산 시장의 선별 투자가 늘고 있다.

대형 업무빌딩, 오피스를 분할해 판매하는 섹션오피스는 투자금액이 3억원대 이하로 낮아지는 대신 수익률은 6% 전후로 안정적으로 유지하고 있다.

대표적인 강남 역세권 섹션오피스틑 한신인터밸리24는 매물은 볼 수가 없고 수익률은 6% 이상 유지하고 있다. 최근 강남권 오피스가 송파 문정, 강서 마곡 등으로 수요가 빠지면서 일부 공실이 늘고 있는 것과 비교하면 매우 안정적인 수익률을 기록하고 있는 셈이다.

특히 강서 마곡지구는 여의도, 도심 등으로 연결되는 5호선, 9호선, 공항철도 등의 전철 라인으로 접근성이 뛰어나 마곡지구 오피스 수요가 늘고 있다. 특히 롯데, 넥센 등 41개 기업체, 약 16만여 명의 배후수요까지 갖춰 신흥 업무지구로 주목 받고 있다.

마곡지구에는 ㈜두산중공업이 시공하고 티엘마곡이 시행하는 대규모 섹션오피스 ‘마곡 더랜드파크’가 이달 공급된다. 마곡지구 골든블록이라 불리는 C3블록에 위치해 롯데, 넥센 등의 대기업과 보타닉공원이 인접하고 9호선 마곡나루역 역세권 오피스로 주목 받고 있다. 블록 내 오피스 가운데 가장 596실 규모다.

‘마곡 더랜드파크’는 입주 업체들에게 지하창고를 무상으로 제공하고 모든 오피스에는 발코니가 제공 돼 업무공간을 효율적으로 활용할 수 있다.

또 다른 신흥 업무지구인 송파 문정지구에는 현대건설이 힐스테이트 에코 문정 오피스텔을 분양한다. 문정지구는 법조타운, 유통단지 등과 지식산업센터 등의 배후 수요가 탄탄하다. 특히 KTX수서약이 개통되면 지방으로 이동이 크게 개선 돼 임차수요는 더욱 증가할 전망이다. 8호선 문정역, 위례신사선 등 교통여건이 좋다.

이외에 현대건설이 오는 11월 하남시 미사지구 중심상업시설부지 14-1, 14-2블럭에 '힐스테이트 에코 미사'오피스텔을 분양할 예정이다.

서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다.

총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다.

지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다.

실당 분양가는 미정이며, 주변 임대료 수준은 보증금 1,000만원에 55~60만원수준이다.

서울디지털산업단지 3단지는 그동안 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다.

단지내 오피스텔이 없으므로 희소가치로 인한 시세차익도 가능하며 디지털단지내 13만 근로자 독점 입지 및 희소가치 대비 저렴한 분양가라는 평가를 받고 있다.

가산디지털단지는 근무자만 약 13만에 이르지만 오피스텔 절대 부족지역이며, 2000년 정부주도로 IT산업단지로 육성 현재까지 이어지고 있으며 영상, 출판, 정보통신 및 정보서비스업 고층의 지식산업센터가 있는 국가산업단지다.

주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

상가의 경우 대우건설이 용산구 한강로에 용산 푸르지오써밋 주상복합 내 상업시설인 용산 써밋 스퀘어를 분양한다. 지하철1, 4호선, ITX, 경의중앙선, KTX 환승이 가능한 용산 복합역사 역세권으로 한강대로, 강변북로를 통해 강남, 도심권 등으로의 이동이 편리해 다양한 유동인구 확보가 가능하다.