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꼼꼼한 투자자...저금리에 섹션 오피스, 오피스텔 중 어디 고를까
꼼꼼한 투자자...저금리에 섹션 오피스, 오피스텔 중 어디 고를까
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.11.05 17:01
  • 댓글 0
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두 상품 경쟁…향후 임대수요 다른 만큼 따져보고 접근

저금리 기조가 이어지면서 소액 투자가 가능한 수익형 부동산의 투자열기가 뜨겁다. 

투자자들은 투자금액이 큰 대형보다는 소형을 더 선호하고 있다. 대표적인 소형 수익형 상품으로 오피스텔, 섹션 오피스를 꼽을 수 있다.

소액 투자자들에 인기인 오피스텔은 관심만큼 공급도 늘어 서울에선 올 한해 계획 물량까지 포함해 1만실 이상 공급될 전망이다. 2014년 1만5987가구가 공급되고 2년 연속 1만가구를 이상 공급이 되는 셈이다.(부동산114 랩스 기준)

오피스의 경우 강서 마곡지구, 송파 문정지구 등 신흥 업무지구들이 속속 조성되면서 기업들의 이전이 늘면서 오피스 수요도 함께 증가해 공급이 늘고 있다.

최근 공급되는 오피스는 한 층의 사무실을 소형으로 분할해 분양하는 섹션오피스가 오피스텔과 함께 주목 받고 있다. 

섹션오피스, 오피스텔 왜 인기?

섹션오피스와 오피스텔이 주목 받는 이유는 역시 저금리 때문이다. 

연 1%대 저금리가 계속되면서 평균 5% 내외에서 많게는 6% 이상 수익률이 발생하는 이들 수익형 상품을 투자하는 투자자들이 늘기 때문이다. 

두 번째 이유는 투자금액이 적다는 점이다. 

규모의 차이는 있지만 최근 공급되는 섹션오피스는 한층 사무실을 소형으로 쪼개 분양하기 때문에 투자 비용을 낮출 수 있어 이 3억원대 이하로 떨어져 오피스텔 투자금액 수준으로 낮아진다. 공실만 주의 한다면 안정적인 수익률을 유지할 수 있다.

오피스텔 VS 섹션오피스…타깃층의 차이가 선택 포인트

오피스텔의 경우 업무용도 못지 않게 주거용으로 활용하는 경우가 많아 시간이 지나면 오피스텔에서 아파트로 거주환경을 바꿔가는 게 일반적이다.

반면 섹션 오피스는 사무용 등 업무용 공간이기 때문에 일반 오피스텔에 비해 개인사업자는 물론 법인까지 수요가 넓어진다. 더욱이 사무용 공간이라면 딱딱할 것이라는 인식과 달리 발코니나 휴게실, 피트니스, 회의실 등 편의 공간들이 제공되기도 한다.

소액투자가 가능한 오피스는 오피스텔에 비해 6~7%대 수익률을 유지하고 있다. 특히 서울 강남권 업무지구 인근 주거용 오피스텔 수익률은 4~5% 수준인데 반해 섹션오피스는 장기 임차를 원하는 법인들로 인해 상대적으로 수익률이 높다.

특히 섹션오피스는 소액투자가 가능한데다 오피스텔과 달리 화장실, 주방 등의 업무 외적인 시설이 빠지는 대신 공용회의실 등 업무용 공간을 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.

섹션오피스 수요로 공급도 점차 늘고 있지만 분양 상황은 순조롭다. 

올 상반기 강서 마곡지구에 분양한 마곡 안강프라이빗타워, 보타닉비즈타워 등은 조기에 분양이 완료됐다. 이외에 송파 문정지구에 공급됐던 오피스들도 계약률이 높아 완판을 앞두고 있는 것으로 알려졌다.

신흥 업무지구로 떠오르고 있는 강서 마곡지구의 경우 롯데, 넥센, 코오롱 등 41개 기업들과 관련 종사자들(약 16만명) 수요가 두텁다. 또한 5호선, 9호선, 공항철도 등 3개 전철 노선이 지나는 뛰어난 교통환경, 여의도 공원 면적의 2배에 달하는 보타닉공원까지 갖춰 뛰어난 근무환경을 갖췄다. 

마곡지구에는 이달 ‘마곡 더랜드파크’ 섹션오피스 596실이 공급된다. 단지 내에 휴게실, 피트니스센터, 골프연습장 및 회의실 등의 편의시설을 갖췄고 모든 오피스에는 발코니가, 입주민에게는 지하창고가 무상으로 제공 돼 입주 법인들의 장기계약을 통한 안정적인 수익이 예상된다. 모델하우스는 5호선 마곡역 인근에 있다.

송파 문정지구는 인근 위례신도시까지 오피스텔, 섹션오피스 등이 앞으로도 공급될 전망이어서 수요가 분산될 수는 있으나 법조타운, 동남권 유통단지 등 배후수요가 탄탄하다. 특히 강남 접근성이 좋아 강남권 임차수요가 유입되고 있다.

문정지구에서는 섹션오피스 힐스테이트 에코 송파가 분양 중이다. 8호선 문정역과 개통예정인 KTX수서역, 위례신사선 경전철 등을 이용할 수 있다. 법조타운, 업무단지 등의 입주가 완료되면 상주인구는 약 20여만명에 달할 전망이다.

배후수요를 갖춘 오피스텔도 속속 분양한다. 

현대건설이 송파구 문정지구에 힐스테이트 에코 문정 오피스텔을 분양한다. 8호선 문정역, 장지역 역세권이며 전체의 약 48%가 복층형, 약 10%가 테라스형으로 설계됐다. 법조타운, 유통단지 등의 배후수요가 두텁다. 피트니스센터, 코인세탁실, 옥상정원 등 편의시설을 갖췄다.

하남 미사강변도시에는 미사 효성해링턴타워 더퍼스트 오피스텔 1420실이 분양 중이다. 하남시 인근에는 강동첨단업무단지와 미사강변도시 내 지식산업센터 등 약 8만여명의 배후수요를 갖추게 된다. 이마트, 홈플러스 등과 중앙보훈병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 

서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다. 총 585실로 연면적24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다. 실당 분양가는 미정이며,주변 임대료 수준은 보증금 1,000만원에 55~60만원수준이다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다.주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다. 

주식회사 아이엘씨앤디는 경기 용인시 동백지구 ‘초당역 미봉스타’ 오피스텔 회사보유분을10실을 선착순 분양한다. 선시공·후분양에 임대가 완료된 상태다. 초당역 앞에 있는 미봉스타오피스텔은 지하 3층∼지상 9층 건물로 분당선과 연결되는 역세권에 있다. 인근에 들어설 4개 동으로 공사 중인 삼성물산 기술연구소, 8만2600㎡(2만5000평) 규모의 에이스 공장형 아파트, 종근당 기술연구소 개발지, 입주 예정인 정보통신 벤처단지, 전체 면적 26만4400㎡(8만 평) 규모로 착공 예정인 동백지식산업센터 등의 입지조건으로 수익성이 보장되는 오피스텔이다. 전용면적 22.27m², 공용면적 30.08m²에 분양면적은 52.35m²로 호텔식 시설과 풀옵션을 가진 오피스텔로 분양 가격은 1억465만 원(부가세 별도)부터 책정되어 있다. 이미 임대 완료되어 수익이 보장되며 임대조건은 1,000만원에 50만원 또는 500만원에 55만원선이다. 10분 거리에 단국대, 강남대, 명지대, 용인대, 웨스트민스터 신학대학 등 5개 대학이 밀집해 있어 더욱 임대수요는 풍부하다. 

경기도 오산시 수청동 602-2,3번지 ‘오산대역 스마트캐슬’ 오피스텔을 분양중이다. 세교신도시 1지구 일반상업지역 內 버스정류장 앞에 위치, 동쪽 25m, 서쪽 15m 양면 대로를 접하고 있으며 연면적 13,248.75㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 상가는 지상 1~2층(27개), 오피스텔은 지상 3~10층이다. 오피스텔은 전용 20.30㎡, 42.44㎡ 두가지 타입이며, 총 191세대(원룸형 182세대, 투룸형 9세대)로 구성된다. 실투자금 3,000만원대면 투자가 가능하고 전철1호선 오산대역과 도보로 2분 거리이며, 주변에 홈플러스, 물향기수목원, 오산대학교, 1번국도가 위치한 세교신도시 중심상권 입지로, 2018년 필봉터널 개통시 동탄신도시까지 차로 3분이다. 

경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다. 부천대학, 한국폴리텍2대학 등 대학가가 인접해 있다. 

공실 우려 대비해 반드시 사전조사 선행 돼야

오피스텔, 오피스 공급이 늘면서 공실에 대한 리스크도 커졌다.

KB국민은행에 따르면 9월 말 기준 서울 오피스텔 평균 수익률은 5.46%로 1월(5.60%) 이후로 하락세를 보이고 있다.

최근 수익률 변화에 대해 업계 전문가들은 기존 강남, 도심, 여의도 등 업무지구 수요가 신흥 업무지구로 이동하면서 발생했다고 지적한다. 서울의 송파 문정지구, 강서 마곡지구, 위례신도시 등의 신흥 업무지구는 배후수요, 우수한 교통환경까지 갖춘데다 임대료도 상대적으로 저렴하다는 이유다.

업계 전문가는 “이들 수익형 부동산 투자를 위해서는 반드시 현장을 방문하고 실제로 어떤 기업, 수요가 유입되는지 사전 조사하는 것이 중요하다”라면서 “오피스는 법인들이 장기계약 할 수 있는 업무환경, 즉 내부 부대시설이나 편의시설이 잘 갖춘 것이 유리하며 오피스텔은 아파트와 유사한 구조나 조망 등의 장점을 갖춘 경우 2~3인까지 수요층이 넓어져 안정적인 수익률을 낼 수 있다”고 조언했다.

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