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올 11월·12월 ‘수익형 부동산’ 3인방 분양대전, 투자 포인트 알면 알짜 보인다
올 11월·12월 ‘수익형 부동산’ 3인방 분양대전, 투자 포인트 알면 알짜 보인다
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.11.07 15:38
  • 댓글 0
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은퇴세대 노후자금, 20~30대 노후 대비, 생활비 충당하고 있기 때문

저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산 3인방 투자열기가 뜨겁다. 대표적인 수익형 3인방으로 △상가 △오피스텔 △소형 오피스 등이 있다.

이처럼 수익형 부동산 3인방의 인기가 높아진 가장 큰 이유로는 기준금리가 사상 최저수준인 1.5%대로 내려앉으면서 베이비부머 등 은퇴자의 경우 퇴직금 예금이자만으로는 생활하기 더욱 막막해졌고 20~30대는 주택을 구입하는 비용으로 대신 수익형 부동산에 투자해 미리 노후를 대비하거나 생활비로 충당하고 있기 때문으로 분석된다.

3인방 중 상가에 대한 관심이 어느 때보다 높은 편이다. 오피스텔이나 분양형 호텔 등이 공급은 늘면서 수익률이 하락하고 있기 때문이다.

상가투자는 은퇴자가 1층기준으로 실투자금 4억원에서 7억원대의 금액으로 투자할 수 있는 부동산으로는 역세권이나 대학가, 아파트 밀집지역 등 배후수요를 갖춘 상가가 유망하다고 추천한다.

특히 역세권 상가는 유동인구로 인해 임대수요가 풍부하고 불황기에도 가격하락의 위험이 적은데 특히 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권인 경우 사통팔달 교통의 요지로 향후 시세차익도 가능하다.

이러한 가운데 수도권 역세권 인근에서 분양하는 스트리트형 상가가 있어 투자자들의 관심을 모으고 있는데, 수변형, 테마형, 몰링형, 테라스를 접목한 하이브리드형 등 다양화 되고 있는 추세다.

상가와 달리 1~2억원 소액투자로 가능한 수익형 상품으로 오피스텔, 소형 오피스가 있다.

오피스텔은 소자본으로 투자가 가능하고 오랜동안 인기를 끌었던 수익형 부동산이다. 특히 오피스텔 등 주거용 임대상품을 선택할 때는 기본적으로 혼자나 둘이 사는 형태가 많기 때문에 교통이 상당히 중요하다.

역에서 5분이내 위치하거나 임차 수요가 많고 공급이 적은 지역을 중심으로 투자하는 게 좋다.

신도시나 택지지구의 경우 투룸이나 스리룸으로 공급된 오피스텔이 늘고 있는데 이들은 전세난에 소형아파트를 대체할 수 있기 때문에 투룸 오피스텔도 전망이 밝다고 볼 수 있다.

은행금리를 뛰어넘는 임대수익을 보장받기 위해서는 임차인 확보가 쉬워야 한다. 그래서 입지와 배후 수요를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있으며 임차인이 영업 및 주거를 지속할 수 있는 여건이 제공되는 중심지역이 좋다.

상품도 좋아야 한다. 시공사가 대형업체이거나 최소 300가구 이상의 단지를 선택하면 금상첨화다. 대단지가 소규모에 비해 인지도가 높아 상대적으로 임대를 놓기도 쉽기 때문이다.

특히 단지 규모가 크면 입주 이후 관리비 절감, 하자보수 및 커뮤니티, 주차장 등이 들어서 임차인 확보와 관리가 용이하다. 오피스텔은 주거용으로 활용할 수 있지만 법적으로는 주택이 아닌 만큼 건축허가, 분양허가, 책임준공 등 인허가 사항을 잘 따져 판단해야 하며 시행·시공·신탁사의 공신력 또한 잘 살펴봐야 한다.

저금리에 소액 투자처로 소형 오피스이 급부상 중이다. 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 있는 것도 오피스의 소형화를 부추기고 있는 것이다.

소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.

대인으로서도 면적이 넓은 오피스와 달리 규모가 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기다. 소형 오피스는 대기업 이전지역이나 업무밀집지역, 도청, 구청, 법원, 세무서 등 이전지를 주목해야 한다. 대기업이 이전하는 지역 인근에 계열사나 업력업체 등도 소형 오피스를 선호하기 때문이다.

투자에 주의할 점도 있다. 소형 오피스 임차 수요는 많지만 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고 아파트와 달리 시간이 지날수록 감가상각이 커져 가치가 떨어지기 쉽다는 점은 단점이다. 경기에 따라 매입수요 변동폭이 크다는 점도 부담 요인이다.

또 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과의 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력이 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

마지막으로 수익형 부동산의 경우 보통 어느 정도 목표수익률을 잡아야 할까. 수익형 부동산 투자할 때는 기본적으로 5%이상 수익률이 나올 수 있는 종목을 고르는 것이 좋다. 구분상가든지 오피스텔의 경우에는 투자차익에 대한 기대가 크지 않기 때문에 연 5.5%이상 수익률이 나오는 곳을 고르는 게 좋다.

하지만, 5.5%이상 수익률이 나온다 하더라도 그에 따른 재산세나 의료보험료, 국민연금보험료 이런 것들을 제외하면 1.5% 정도 마이너스를 해야 하기 때문에 각종 세금 등을 제외하면 수익률은 더 떨어진다는 걸 감안해야 한다.

부동산일번가 허창 대표는 “최근 수익형 부동산의 대세는 상가, 오피스텔, 오피스가 당연 돋보이고 있다”며 “각 상품의 특성 파악도 중요하지만 본인의 자금여력에 따른 투자가 선행되어야 하며 금리인상을 대비해 상가는 40%내외, 오피스텔과 오피스의 경우는 50%내외에 대출을 감안한 투자가 이뤄져야 한다”고 말했다.

수도권 분양(예정)중인 주요 수익형 부동산 현황

-상가-

○강동역 파밀리에 테라자=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 업무동 상업시설도 공급을 앞두고 투자자와 실수요자의 관심이 높아지고 있다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터다.

○우성 미사타워=우성건영(주)는 경기 하남미사지구 중심사업지 1-2BL에 ‘우성 미사타워’ 상가가 11월에 분양을 앞두고 있다. 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다.전용률 52.56%며 망월천 호수 근린공원 인접뷰와 반경 500m에 아파트 11897세대 배후수요를 확보했으며 삼거리 코너입지다. 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점이 기대된다.

○금천 M-메디컬타워=서울특별시 금천구 시흥동 113-112번지 외 8필지에 금천 행정타운 독점 상가인 M-메디컬 타워(M-MEDICAL TOWER) 12월경 분양을 앞두고 있다. 1호선 금천구청역 초역세권으로 총 3760㎡부지에 연면적 약 26,302㎡, 지하 6층~지상 14층 규모, 총109개 점포, 분양가는 3.3㎡당 450만~4800만원선이며 추천업종으로는 지하 2층~지상 14층은 서점, 문구, 푸드코트, 커피전문점, 약국,이동통신, 편의점, 은행 등 금융기관, 전문음식점, 프랜차이즈, 메디컬센터, 전문병원, 오피스, 스카이라운지 등이다.

○잠실 아이파크=울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원, 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정된다.

-오피스텔-

○가산 대명 벨리온=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다.지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다.

○초당역 미봉스타=주식회사 아이엘씨앤디는 경기 용인시 동백지구‘초당역 미봉스타’ 오피스텔 회사보유분 10실을 선착순 분양한다. 선시공·후분양에 임대가 완료된 상태다. 초당역 앞에 있는 미봉스타오피스텔은 지하 3층∼지상 9층 건물로 분당선과 연결되는 역세권에 있다.전용면적 22.27m², 공용면적 30.08m²에 분양면적은 52.35m²로 호텔식 시설과 풀옵션을 가진 오피스텔로 분양 가격은 1억465만 원(부가세 별도)부터 책정되어 있다. 이미 임대 완료되어 수익이 보장되며 임대조건은 1,000만원에 50만원 또는 500만원에 55만원선이다. 10분 거리에 단국대, 강남대, 명지대, 용인대, 웨스트민스터 신학대학 등 5개 대학이 밀집해 있어 더욱 임대수요는 풍부하다.

○현대썬앤빌 강남 더 인피닛=현대BS&C가 강남교보타워 인근에 ‘현대썬앤빌 강남 더 인피닛’ 오피스텔을 11월 분양 할 예정이다. 오피스텔 입지로는 최고라는 평가다. 단지는 총 311실로 구성된다. 유동인구가 많은 강남교보타워 바로 옆에 지하 8층, 지상 15층 규모로 들어서며 신논현역 7번출구와 38m거리다. 소규모의 타입으로 구성되며 중도금 무이자 혜택도 제공되며 단지 인근인 강남역은 전국에서 배후수요가 가장 풍부한 지역으로 꼽힌다. 삼성전자, 삼성생명, GS타워 등 대기업이 위치하고 있으며 추후 삼성타운 2배 규모의 롯데타운이 들어서면 임대수요가 더 늘어날 것으로 기대된다. 어학원을 비롯해 편입, 로스쿨 학원 수요도 갖췄다.

○평택 라페온빌 2차=골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형아파트 라페온빌 2차가 10월말 분양을 앞두고 있다. 지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다. 또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 라페온빌만의 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다. 일부 세대에 제공되는 테라스는 개인 여가생활이나 화단, 휴식 공간 등 취향에 따라 다양하게 꾸밀 수 있도록 넓고 넉넉한 크기로 제공될 예정이다. 평택 라페온빌 2차는 소형평형인 실사용 면적 23~41㎡로 구성될 예정이며 오는 10월 중 오픈예정에 있다.

-소형 오피스-

○문정화엄타워=서울 송파구 문정동 651-4번지(3-3BL 업무시설)에 화엄토건이 ‘문정화엄타워’ 오피스를 공급한다. 지하 3층~지상 11층에 1~4층은 상가, 5~11층이 총 60실의 오피스로 구성된다. 5층은 교육연구시설로 6~11층은 법무, 세무 관련 서비스업 등의 업무시설로 특화된다. 관리비 절감시스템을 적용하고 전 층에 스프링클러를 설치해 안전성을 확보했다. 동부지방법원과 검찰청 맞은편에 위치한다. 인근에 지하철 8호선 문정역과 3호선 가락시장역이 있다.