수익형 부동산, 선(先) 분양 VS 후(後) 분양 어디가 좋을까

본인의 자금 상황에 따라 달라져

최근 저금리로 수익형 부동산의 관심도가 높아지고 있다. 준공까지 상당한 기간이 남아 있는 선(先) 분양과 준공이 임박했거나 떨어진 후(後) 분양 수익형 부동산 중 어디가 좋을지도 초미에 관심사다.

수익형 부동산에 관심이 있어 투자처를 알아보는 경우 두가지 여건중 어디에 투자하는 것이 유리할지는 본인의 자금 상황에 따라 달라지게 된다.

당장 자금적인 여유가 있다면 별 문제가 없지만 무리하게 투자해 불측(不測)의 손해를 볼수 있으므로 신중하게 투자에 접근해야 한다고 업계는 조언하고 있다.

◆준공까지 상당한 기간이 있는 경우(선분양 수익형 부동산)=일정요건을 갖춰 건축허가와 분양승인을 받은 경우 착공에 들어가지 않아도 선분양이 가능하다.

특히 일정규모를 갖춘 대형 수익형 부동산의 경우 준공까지의 기간이 상당기간 소요되므로 자금 계획면에서 수월한 편이다. 다소 여력이 부족하더라도 자금마련의 시간적 여력이 있어 장기적인 안목으로 투자가 가능하다.

최근 공급하는 수익형 부동산은 대부분 중도금 무이자 혜택을 주기 때문에 이러한 현장위주로 투자처를 선택하는 것도 좋은 투자 방법중 하나다.

또 시행사나 시공사가 준공까지 안정적으로 공사가 진행이 될 수 있는지 재무구조의 안전성 등 능력을 꼭 파악해야 하며 준공시점에서 상권의 변화의 추이나 입주 물량도 꼭 파악해야 한다.

◆준공이 임박하거나 떨어진 경우(후분양 수익형 부동산)=준공이 임박하거나 떨어진 수익형 부동산의 경우 투자전에 임차인이 확보되었다면 보증금이나 월세로 투자금의 충당이 가능하다는 장점이 있다.

어는 정도 형성된 모습을 볼 수 있기 때문에 동선이나 역 등과의 거리,주변 상황 등의 파악이 가능하고 협상만 잘하면 할인 등 혜택도 가능하다. 또한 등기를 마치면 즉시 임대료를 받을 수 있고, 그만큼 투자금 회수가 빠르다는 점이다.

여기에 견본주택이나 홍보관에서 모형도나 분양업체에 설명해만 의존하던 것을 직접 입지나 향, 조망여부, 역과 거리, 주변 인프라 등을 직접 눈으로 확인이 가능하다는 점에서 선호되고 있다. 반면 단기간에 자금이 투입된다는 점은 단점으로 꼽힌다.

부동산일번가 황만희 이사는 "최근 수익형 부동산의 트렌드는 시세차익에서 안정적인 수익이 우선시 되고 있다”며 “선 분양의 경우 기간별 본인의 자금계획을 잘 세우는게 중요하고 후 분양의 경우 계약금부터 잔금까지의 기간이 통상적으로 3개월 전후로 목돈에 해당하는 투자금이 한꺼번에 들어간다는 부담이 있는 만큼 본인의 자금사정을 고려한 현명한 투자가 요구된다”고 말했다.

선(先)-분양또는 후(後)-분양 수익형 부동산 현황

-선(先) 분양-

○가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

○평택 라페온빌 2차(도시형 생활주택)=골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형아파트 라페온빌 2차가 분양을 앞두고 있다. 지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다. 또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다. 일부 세대에 제공되는 테라스는 개인 여가생활이나 화단, 휴식 공간 등 취향에 따라 다양하게 꾸밀 수 있도록 넓고 넉넉한 크기로 제공될 예정이다. 평택 라페온빌 2차는 소형평형인 실사용 면적 23~41㎡로 구성될 예정이며 오는 10월 중 오픈예정에 있다.

○금천 M-메디컽 타워(상가)=서울특별시 금천구 시흥동 113-112번지 외 8필지에 금천 행정타운 독점 상가인 M-메디컬 타워(M-MEDICAL TOWER) 12월경 분양을 앞두고 있다. 총 3760㎡부지에 연면적 약26,302㎡, 지하 6층~지상 14층 규모, 총 109개 점포, 분양가는3.3㎡당 450만~4800만원선이며 추천업종으로는 지하 2층~지하 1층은 서점, 문구, 푸드코트 등 지상 1층은 커피전문점, 약국, 이동통신,편의점 등 지상 2층~지상 3층은 은행 등 금융기관, 전문음식점, 프랜차이즈 등 지상 4층~지상 9층은 메디컬센터, 전문병원 등 지상 10층~지상 12층은 오피스 등 지상 13층~지상 14층은 스카이라운지 등이다. 지하철 1호선 금천구청역(일이용객 약 33,000명) 초역세권 상가로 강남순환도로(2016년 개통예정), 서부간선도로지하화(2020년 예정) 등 교통호재가 풍부하다. 지하철 유동인구 및 금천구청·금천경찰서 1,400여명 상근직원·민원인은 물론 배후세대도 풍부하다. 예 도하부대에 조성되는 롯데캐슬 주거복합단지 약 4,400세대, 1,000병상 규모 종합병원(예정), 역광장 약 3,600㎡ 조성(예정) 이용객 등이 있다.

○오산대역 스마트캐슬(오피스텔, 상가)=경기도 오산시 수청동 602-2,3번지 ‘오산대역 스마트캐슬’ 오피스텔을 분양중이다. 세교신도시 1지구 일반상업지역 內 버스정류장 앞에 위치, 동쪽 25m, 서쪽 15m 양면 대로를 접하고 있으며 연면적 13,248.75㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 상가는 지상 1~2층(27개), 오피스텔은 지상 3~10층이다. 오피스텔은 전용 20.30㎡, 42.44㎡ 두가지 타입이며, 총 191세대(원룸형 182세대, 투룸형 9세대)로 구성된다. 실투자금 3,000만원대면 투자가 가능하고 전철1호선 오산대역과 도보로 2분 거리이며, 주변에 홈플러스, 물향기수목원, 오산대학교, 1번국도가 위치한 세교신도시 중심상권 입지로, 2018년 필봉터널 개통시 동탄신도시까지 차로 3분거리며 필봉터널 개통시 오산천이 인근거리다.

○우남역 이타워 프라자(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 3거리 코너 입지로 가시성과 접근성이 우수하며 인근에 유치원과,초·중·고교 총 7개교가 도보로 이동이 가능한 학교밀집지역으로 교육환경도 좋다. 또한 주변에 약 3만5000여명이 상주하는 아파트 9개 블럭 1만2000세대(2015년~2016년 3월 입주), 주상복합 1450세대, 단독주택 900세대와 다수의 오피스텔 단지가 위치해 있으며, 바이오산업단지와 호텔, 컨벤션, 웨딩홀, 도서관, 수영장 등을 포함한 복합문화공간인 국방문화센터가 포진하고 있어 풍부한 배후수요와 유동인구를 흡수 할 수 있는 뛰어난 입지로 평가받고 있다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.

-후(後) 분양-

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다.고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다. 업무동 상업시설도 공급을 앞두고 투자자와 실수요자의 관심이 높아지고 있다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

○송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로,교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다.송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다. 부천대학, 한국폴리텍2대학 등 대학가가 인접해 있다.

○초당역 미봉스타(오피스텔)=주식회사 아이엘씨앤디는 경기 용인시 동백지구 ‘초당역 미봉스타’ 오피스텔 회사보유분을10실을 선착순 분양한다. 선시공·후분양에 임대가 완료된 상태다. 초당역 앞에 있는 미봉스타오피스텔은 지하 3층∼지상 9층 건물로 분당선과 연결되는 역세권에 있다. 인근에 들어설 4개 동으로 공사 중인 삼성물산 기술연구소, 8만2600㎡(2만5000평) 규모의 에이스 공장형 아파트, 종근당 기술연구소 개발지, 입주 예정인 정보통신 벤처단지, 전체 면적 26만4400㎡(8만 평) 규모로 착공 예정인 동백지식산업센터 등의 입지조건으로 수익성이 보장되는 오피스텔이다. 전용면적 22.27m², 공용면적 30.08m²에 분양면적은 52.35m²로 호텔식 시설과 풀옵션을 가진 오피스텔로 분양 가격은 1억465만 원(부가세 별도)부터 책정되어 있다. 이미 임대 완료되어 수익이 보장되며 임대조건은 1,000만원에 50만원 또는 500만원에 55만원선이다. 10분 거리에 단국대, 강남대, 명지대,용인대, 웨스트민스터 신학대학 등 5개 대학이 밀집해 있어 더욱 임대수요는 풍부하다.

○잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되며 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.