수익형 부동산 성공투자 立地가 가른다

핵심 블록, 입지 공급 돼야 공실 리스크 낮고 환금성도 좋아

입지는 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요인으로 교통, 생활, 교육, 기타환경 등에 따라 평가한다.

통상 역세권(교통), 학군(교육), 각종 편의시설(생활 및 기타환경) 등을 어떻게 평가 받느냐에 따라 가치 수준(가격, 임대료 등)이 결정된다.

최근 부동산 시장은 계속되는 1%대 저금리로 인해 수익형 부동산에 대한 수요가 증가하면서 분양시장에서도 좋은 성과를 내고 있다.

올해 서울 강서구 마곡지구에 공급됐던 섹션오피스 안강프라이빗타워, 보타닉비즈타워 등은 모두 조기에 완판됐다. 이외에 지난 8월 경기도 용인 기흥역세권지구에 공급된 기흥역 더샵 오피스텔은 계약 5일만에, 서울 송파 문정지구에 공급됐던 문정 아이파크 오피스텔도 조기에 계약이 완료됐다.

이들 완판되는 수익형 부동산들은 입지가 좋다는 공통점이 있다. 모두 지하철 같은 교통입지와 수요가 유입 욀 수 있는 외부 환경적인 요인(대규모 기업, 업무시설 유치) 등을 갖고 있다.

서울 강서구 마곡지구는 롯데, 넥센, 코오롱 등의 기업들이 들어오면서 10만여명 이상이 상주하고 유동인구는 약 40여만명에 달할 것으로 추산된다. 송파 문정지구도 법조타운, 유통단지 등이 있어 마곡지구와 문정지구는 배후수요가 탄탄한 곳으로 꼽히고 있다.

업계 전문가들은 수익형 부동산을 투자할 땐 무조건 저렴하다거나 수익률을 확정 보장한다는 등의 내용에만 치우쳐 투자해선 안 된다고 지적한다. 또한 공실률이 낮을 입지인지를 따져보고 판단하라고 조언한다.

부동산일번가 황만희 이사는 “입지가 특히 중요한 수익형 부동산은 공실 리스크를 줄이려면 현장 방문을 통해 교통, 편의시설, 수요유입 및 예측하는 것이 좋다”라면서 “최근 마곡, 문정 등의 신흥업무지구는 업무시설 외에 상업 편의시설, 공원 등으로 근무여건도 좋아 장기임차 등 안정적인 수요가 예상된다”고 말했다.

다음은 좋은 입지를 갖추고 공급되는 수익형 부동산들이다.

두산중공업㈜이 시공하고 티엘마곡이 시행해 서울 강서구 마곡지구 C2-2,5블록에 분양하는 ‘마곡 더랜드타워’는 탄탄한 배후수요를 갖춘 섹션오피스다. 마곡지구에는 LG컨소시엄, 롯데, 이랜드컨소시엄, 넥센 등 대기업과 연구소 등이 입주하고 관련 중소기업과 이화의료원 등으로 수요가 두텁다. 또한 대규모 보타닉공원이 있어 쾌적한 근무환경까지 갖췄다. ‘마곡 더랜드타워’가 위치한 C2블록은 지하철 9호선과 공항철도 환승역인 마곡나루역 역세권이며 여의도 공원의 2배 규모인 보타닉공원과 가까워 많은 유동인구가 예상 돼 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 총 430실 규모로 발코니, 지하창고 등을 제공해 공간활용도가 높다.

송파 문정지구에서는 현대엔지니어링이 문정지구 10-4,5,6,7블록에 오피스 264실, 오피스텔 464실을 짓는 ‘힐스테이트 에코 송파’가 분양 중이다. 탄천 건너편에 위치한 KTX수서역 이용할 수 있고 단지 서쪽에 근린공원이 조성 돼 쾌적하다. 법조타운, 유통단지 등으로 수요가 탄탄하며 지하철 8호선 문정역 역세권이다.

위례신도시에서는 ‘위례 지웰푸르지오’ 오피스텔이 분양 중이다. 단지 내 피트니스센터, 사우나 등의 시설이 들어서며 단지 앞으로는 이마트가 들어설 예정이다. 장지천 수변공원이 가까워 쾌적하다.

이외에도 하남 미사강변도시에서는 ‘미사역 효성해링턴타워 더퍼스트’ 오피스텔이 분양 중이다. 고덕상업업무 복합단지, 강동첨단산업단지 등이 있어 배후수요가 두텁다. 올림픽대로, 서울외곽순환로 등으로 차량이동하기 쉽고 수변공원과 근린공원 등이 있어 쾌적하다.

신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다. 업무동 상업시설도 공급을 앞두고 투자자와 실수요자의 관심이 높아지고 있다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 우남역 이타워 프라자는 3거리 코너 입지로 가시성과 접근성이 우수하며 인근에 유치원과, 초·중·고교 총 7개교가 도보로 이동이 가능한 학교밀집지역으로 교육환경도 좋으며 특히, 대단지 아파트의 고정 수요를 확보했다.

경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다.

서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다.총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다. 실당 분양가는 미정이며, 주변 임대료 수준은 보증금 1,000만원에 55~60만원수준이다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형아파트 라페온빌이 2차 분양중이다. 산업단지 배후수요, 외국인 수요뿐만 아니라 초역세권 입지로 인한 풍부한 유동인구와 외부수요층까지 흡수할 수 있는 강점을 지니고 있으며 교통호재도 탁월해 더욱 주목을 받고 있다. 지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다. 또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 라페온빌만의 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다.

국내 최고 상권인 강남역에 ‘파라디아 골드’ 오피스텔이 분양중이다. 강남 파라디아골드는 지하 4층~지상 16층으로 강남에서 가장 선호도가 높은 계약면적 기준 38㎡ 대의 소형평형대로 구성되어 소비자의 트렌드를 맞추었다. 강남 파라디아골드는 지하철 2호선과 분당선의 환승역인 ‘강남역’과 지하철 3호선 ‘양재역’ 사이의 트리플 역세권 입지에 위치해 있으며 강남대로와 양재대로가 가까워 이동이 편리하고 지선버스 및 광역, 공항버스 등 140개 노선이 지나가는 교통의 요충지로 실투자금 8,000만원대면 투자가 가능하다.