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공실 제로-존(Zero-Zone) 인근 ‘수익형 부동산’ 노려볼까
공실 제로-존(Zero-Zone) 인근 ‘수익형 부동산’ 노려볼까
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.11.20 06:39
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대표 지역 역세권, 대학가, 대기업 투자지역, 신도시·택지지구 등

저금리로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있지만 소위 되는 지역과 안 되는 지역이 상반되는 양극화 현상이 벌어지고 있다.

대표적인 되는 지역으로 ▲역세권 ▲대학가 ▲대기업 투자지역 ▲신도시·택지지구 등 아파트 밀집지역 등이다.

따라서 임대수요가 풍부해 공실부담 없는 소위 공실 무풍지대(無風地帶)로 꼽히는 역세권과 대학가, 대기업, 아파트 밀집 인근 지역이 ‘수익형 부동산’ 메카로 주목을 받고 있다.

먼저 역세권의 경우 '직주접근'이 용이해 직장인 및 신혼부부 등 수요가 풍부해 인기가 높은데 단일역 보다는 환승역, 다중 역세권이 더 유리하다고 볼 수 있다.

특히 환승역세권은 사통팔달의 접근성이 용이하고, 풍부한 유동인구에 지역 개발까지 노려볼 수 있다는 점 등 잇점이 있다.

다중 역세권은 2개 이상의 노선이 통과하는 역세권을 말하는데 뛰어난 교통 및 접근성을 장점으로 실수요층이 두텁고 거래가 활발해 환금성이 뛰어난 특징을 갖고 있다.

때문에 통상적으로 수익성이 좋고, 불황기에도 대체로 거래가 꾸준히 이어져 가격 하락폭이 적은 것도 다중 역세권의 장점으로 손꼽힌다.

대학가도 임대수요가 풍부한 대표적인 지역으로 꼽히고 있다. 대학가 인근에 공급되는 수익형 부동산은 학생임대수요가 풍부해 공실 염려가 적어 안정적인 임대수익이 가능하다.

여기에 대학가는 대부분 역세권 등 교통이 좋은 입지에 있어 직장인뿐만 아니라 신혼부부 수요도 기대할 수 있다. 인근 상권도 발달돼 있는 지역에 입지해 있어 편의시설 등 이용도 편리하다.

대기업 이전지나 투자지 인근의 상가, 도시형 생활주택이나 오피스텔도 풍부한 임대수요를 확보하고 있다.

이들 지역은 투자금액 자체가 서울 강남이나 도심지역보다 절반수준도 안될 만큼 적은 데다 대기업 및 협력업체내 직원들의 임대수요가 많아 다른 곳보다 안정적이고 높은 임대수익을 올릴 수 있는 것이 장점이다.

대기업 배후 지역이거나 앞으로 대기업 이전 및 투자가 예정돼 인구 유입의 꾸준한 증가가 예상되는 지역으로 서울 강남역 일대, 마곡지구 등이 꼽히고 있다.

부동산일번가 허창 대표는 "최근 공급이 늘면서 공실에 대한 우려가 높아지고 있는 것이 현실이지만 반면 탄탄한 임대수요를 확보한 지역은 상대적으로 인기"라며 "가령 잘 갖춰진 편의시설 및 넉넉한 주차 공간 등을 확보되어 있다면 눈높이가 높아지고 깐깐해진 수요층을 확보하는데 수월할 것"이라고 말했다.

공실 제로-존(Zero-Zone) 인근 ‘수익형 부동산’ 현황

-역세권-

○서울 금천 가산동 가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월에 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

○서울 강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가'강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다. 업무동 상업시설도 공급을 앞두고 투자자와 실수요자의 관심이 높아지고 있다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

○서울 금천 시흥동 금천 M-메디컬 타워(상가)=서울특별시 금천구 시흥동 113-112번지 외 8필지에 금천 행정타운 독점 상가인 M-메디컬 타워(M-MEDICAL TOWER) 12월경 분양을 앞두고 있다. 총 3760㎡부지에 연면적 약 26,302㎡, 지하 6층~지상 14층 규모, 총 109개 점포, 분양가는 3.3㎡당 450만~4800만원선이며 추천업종으로는 지하 2층~지하 1층은 서점, 문구, 푸드코트 등 지상 1층은 커피전문점, 약국, 이동통신, 편의점 등 지상 2층~지상 3층은 은행 등 금융기관, 전문음식점, 프랜차이즈 등 지상 4층~지상 9층은 메디컬센터, 전문병원 등 지상 10층~지상 12층은 오피스 등 지상 13층~지상 14층은 스카이라운지 등이다. 지하철 1호선 금천구청역(일이용객 약 33,000명) 초역세권 상가로 강남순환도로(2016년 개통예정), 서부간선도로지하화(2020년 예정)등 교통호재가 풍부하다.

○서울 송파 잠실동 잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되며 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며,공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.

○경기 성남 위례신도시 위례 우남역 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 3거리 코너 입지로 가시성과 접근성이 우수하며 인근에 유치원과, 초·중·고교 총 7개교가 도보로 이동이 가능한 학교밀집지역으로 교육환경도 좋다. 또한 주변에 약 3만5000여명이 상주하는 아파트 9개 블럭 1만2000세대(2015년~2016년 3월 입주), 주상복합 1450세대, 단독주택 900세대와 다수의 오피스텔 단지가 위치해 있으며, 바이오산업단지와 호텔, 컨벤션, 웨딩홀, 도서관, 수영장 등을 포함한 복합문화공간인 국방문화센터가 포진하고 있어 풍부한 배후수요와 유동인구를 흡수 할 수 있는 뛰어난 입지로 평가받고 있다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은2017년 상반기 예정이다.

-대학가-

○경기 부천 상동 송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터며 부천대 등 대학가가 인접해 있다.

○경기 오산 세교신도시 오산대역 스마트캐슬(오피스텔)=경기도 오산시 수청동 602-2,3번지 ‘오산대역 스마트캐슬’ 오피스텔을 분양중이다. 세교신도시 1지구 일반상업지역 內 버스정류장 앞에 위치, 동쪽 25m, 서쪽15m 양면 대로를 접하고 있으며 연면적 13,248.75㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 상가는 지상 1~2층(27개),오피스텔은 지상 3~10층이다. 오피스텔은 전용 20.30㎡, 42.44㎡ 두가지 타입이며, 총 191세대(원룸형 182세대, 투룸형 9세대)로 구성된다. 실투자금 3,000만원대면 투자가 가능하고 전철1호선 오산대역과 도보로 2분 거리이며, 주변에 홈플러스, 물향기수목원, 오산대학교, 1번국도가 위치한 세교신도시 중심상권 입지다.

-대기업 투자지역-

○경기 평택 평택동 평택 라페온빌 2차(도시형 생활주택)=골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형아파트 라페온빌 2차가 분양중이다. 지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다. 또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다. 일부 세대에 제공되는 테라스는 개인 여가생활이나 화단, 휴식 공간 등 취향에 따라 다양하게 꾸밀 수 있도록 넓고 넉넉한 크기로 제공될 예정이다.

-아파트 밀집지역-

○서울 서초 서초동 강남역 파라디아 골드(오피스텔)=국내 최고 상권인 강남역에‘파라디아 골드’오피스텔이 분양중이다. 강남 파라디아골드는 지하4층~지상16층으로 강남에서 가장 선호도가 높은 계약면적 기준38㎡대의 소형평형대로 구성되어 소비자의 트렌드를 맞추었다. 강남 파라디아골드는 지하철2호선과 분당선의 환승역인‘강남역’과 지하철3호선‘양재역’사이의트리플 역세권 입지에 위치해 있으며 강남대로와 양재대로가 가까워 이동이 편리하고 지선버스 및 광역,공항버스 등140개 노선이 지나가는 교통의 요충지로 실투자금 8,000만원대면 투자가 가능하다.