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미운오리새끼에서 백조로 환골탈태 ‘수익형 부동산’ 4선(選)
미운오리새끼에서 백조로 환골탈태 ‘수익형 부동산’ 4선(選)
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.11.20 21:05
  • 댓글 0
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상층부·지하층 상가, 저층 오피스텔, 통합환승할인 적용 경전철 등 대표적

최근 본래는 미운오리새끼 였는데 백조로 환골탈태한 수익형 부동산이 주목을 받고 있는데 이러한 배경에는 지속적인 초저금리가 당연 일등공신이다.

그 다음으로 설계혁신이나 제도를 개선을 통해 수익성이 좋아지는 경우다. 대표적인 환골탈태 수익형 상품을 꼽으라면 ▲상층부 상가 ▲지하층 상가 ▲저층 오피스텔 ▲통합환승할인 적용 경전철 등이 있다.

사실 이들은 수익형 부동산에 주류라기 보다는 비주류에 속한다. 예를들면 상가의 전통적인 얼굴은 1층 점포다.가격은 높지만 가시성과 접근성이 우수해 임차인과 고객 선호도가 높아 향후 가치도 오르기 때문이다.

반면 고객들의 접근성이 열악한 상층부나 지하층은 기피대상 하지만 최근 분위기가 달라졌는데 설계혁신을 통해 새롭게 주목을 받고 있다.

대표적인 사례가 2층 이상의 상층부에 직통 에스컬레이터를 설치하거나 테라스 공간 제공하고 채광이나 개방감이 떨어지는 지하층을 선큰방식으로 조성하는 경우다.

최근 오피스텔이 주거 기능이 강해지고 조망권 여부가 중시되면서 상층부가 주목을 받았지만 저층에 테라스나 공원을 제공해 저층의 매력도를 높이는 전략이다.

통상적인 오피스텔의 경우 임대사업을 고려한다면 저층부에 위치해 있는 호수를 저렴하게 구입하는 게 수익률면에서 유리하다.

상층부라고 해서 저층부 보다 분양가가 5~10% 높게 책정되는데 수익률을 맞추기 위해 임차인에게 저층보다10% 높게 임대료를 받기가 쉽지 않기 때문이다.

실제 서울 송파구 문정동 오피스텔인 송파 푸르지오시티는 전체 1249실 중 3층 가구만 테라스하우스로 꾸며 눈길을 끌었다. 아파트보다 상대적으로 좁은 오피스텔임에도 불구, 발코니 창을 열면 잔디가 깔린 작은 정원을 배치했다. 인근 중개업소 등에 따르면 현재 테라스하우스의 경우 다른 타입에 비해 전세 가격은 2000만~3000만원, 월세 가격도 저층임에도 월 20만원 가량 비싼 편으로 알려졌다.

물먹는 하마라 불리며 애물단지로 전락했던 수도권 경전철 인근 부동산 시장에 웃음꽃이 피고 있다. 약점으로 꼽히던 통합환승할인 적용에 따라 접근성이 개선되며 수요가 부쩍 늘었기 때문이다. 대표적인 사례가 용인경전철 에버라인이다.

황만희 부동산일번가 이사는 “과거에는 소외되거나 외면받던 환골탈태 수익형 부동산은 향후에도 주목을 받을 가능성이 높다”며 “분양업체 입장에서도 분양률을 높이기 위해 공간활용을 높이거나 다양한 설계를 도입하려는 노력들이 지속될 전망”이라고 말했다.

환골탈태 주요 ‘수익형 부동산’ 4선(選) 현황

-상층부 상가-

○위례 중앙역 중앙타워(상가)=위례신도시 일상 10블록에서 분양중인 ‘위례 중앙역 중앙타워’가 분양중이다. 이 상가는 지하 6층~지상 13층 384개 점포, 연면적만 10만㎡ 규모에 달한다. 지하 1층~지상 6층에는 판매 및 식음시설이, 지상 7층~지상 10층은 메디컬 및 교육시설이, 지상 11층~13층은 업무시설 등으로 MD구성을 할 예정이다. 주차공간도 법적 확보기준의 142%인 824대로 넉넉하게 계획됐다. 지하 1층부터 지상 13층까지의 전층 중앙이 뚫려 있는 오픈 스페이스 중정형 보이드(Void)를 조성하여 개방감과 시인성, 쾌적함을 높였으며, 이 중앙 보이드는 지하 3층~지상 7층까지 에스컬레이터로 연결되어 있어 고객들의 이동을 수월하게 돕는다. 또 북측의 위례중앙역과 중앙광장, 서측의 트램역과 광장, 동측의 주변배후단지와 바로 연결될 수 있도록 지상 1층 내부에 X형태의 유기적 동선을 만들었고, 각 진입로마다 2~4층으로 직접 연결되는 에스컬레이터도 설치했다. 이와함께 위례중앙역과 중앙광장에서 지상 3층까지 바로 연결되는 다이렉트 에스컬레이터를 설치해 외부에서 지상층으로 고객 접근성을 용이하게 했다. 

-지하층 상가-

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다. 업무동 상업시설도 공급을 앞두고 투자자와 실수요자의 관심이 높아지고 있다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

-저층 오피스텔-

○가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다.서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하며 단지 전면에 약 9,000㎡(2,500평)의 광장이 조성된다.

-경전철 인근 수익형-

○용인 유메이드(오피스텔, 도시형 생활주택)=코람코자산신탁이 용인시 처인구 김량장동에서 오피스텔과 도시형생활주택 결합상품인 '용인 유메이드'를 분양한다. 용인 유메이드는 지하 4층~지상 14층에 오피스텔 104실,도시형생활주택 299가구로 구성된다. 사업지 반경 3km에 용인대, 명지대, 송담대 등이 위치해 있어 대학생 임대수요가 풍부한 편이다. 인근의 칼빈대, 루터대, 강남대, 경찰대 등 임대수요까지 고려하면 3만 여명은 넘을 것으로 점쳐진다. 단지 가까이에 용인시청, 처인구청 등 행정타운과 삼성에버랜드, 골프장 등도 위치해 있어 근로자 수요도 풍부하다. 용인 경전철 김량장역이 도보 5분 거리에 위치해 있으며 영동고속도로 용인IC, 용인버스터미널도 인접하다. 김량장동 상업지구에는 다양한 쇼핑 문화 시설이 갖춰져 있으며, 경안천, 통일공원, 중앙공원 등도 걸어서 이용할 수 있다. 그 동안 표류했던 용인시청~명지대사거리 일대 역삼지구(69만2000㎡) 및 역북지구(41만7000㎡) 개발사업이 지난해 말부터 본격화되면서 수혜 단지로도 꼽힌다.

 

 


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