입지(立地) 수익률 결정? 입지 甲 ‘수익형 부동산’ 어디

최근 저금리로 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 같은 값이면 좋은 입지를 확보하기를 희망하는 투자자들이 늘고 있다.

부동산에서 격언중에 “입지가 절반을 차지한다”는 말이 있다. 그만큼 좋은 입지는 임차인 확보나 고객 유치에 유리함은 물론 향후 가치가 달라지기 때문이다.

대표적으로 입지가 우수한 상품으로 가시성과 접근성, 개방감이 우수한 상가, 역세권에 대단지 오피스텔·도시형 생활주택·오피스 등이다.

▲상가(가시성+접근성+개방성)=상가는 수익형 상품중에서도 입지에 영향을 가장 많이 받는 다.

상가는 오피스텔 등과 비교해 투자금이 많이들고 고려해야 할 요소가 많아 선뜩 투자하기가 어렵지만, 제대로 고르면 오피스텔 등 타 수익형 부동산 보다 더 오랜동안 많은 수익을 챙길 수 있다는 장점이 있다.

따라서 상가에서 좋은 입지는 가시성과 접근성, 개방성을 얼마나 좋은지에 따라 결정된다고 해도 과언이 아니다.

그렇다면 가시성·접근성·개방성을 충족하는 상가를 꼽으라면 먼저 사거리·삼거리 코너 상가가 있다.

사거리나 삼거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 행단보도가 설치되어 섹터간 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.

또한 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자들에게 선호도가 높은 편이다.

실제 국세청 상업용건물 기준시가에 따르면 서울 노원구 중계동에서 상권이 가장 활성화 돼 있는 은행사거리 일대 개방형 상가 1층의 기준시가는 3.3㎡당 1680만원으로 맞은편의 도로변 상가 기준시가(3.3㎡당 1560만원)보다 120만원이 더 비싸다. 또 분당신도시 서현역상권 개방형 상가도 2015년 기준시가가 3.3㎡당 2800만원으로 인근 단일면 개방형 상가(3.3㎡당 2320만원) 보다 3.3㎡당 440만원 높게 가격이 형성돼 있다.코너형 상가의 경우 차량 통행 및 인구 유동이 모두 활발하고, 노출과 광고 효과면에서 유리하기 때문에 불경기에 영향을 덜 받고 시세도 비교적 안정적이다.

최근 상가 트렌드로 주목을 받고 있는 스트리트형 상가도 마찬가지다. 주로 단지내 상가에서 접목을 시키는 경우가 많은데 단지내 상가의 단점을 극복하고 가시성과 접근성, 개방성을 높혔다는 점에서 주목을 받고 있다.

▲오피스텔·도시형 생활주택·오피스(역세권+대단지)=저금리로 1억 내외의 소액으로도 오피스텔, 도시형 생활주택, 오피스 등에 대한 관심이 높아지면서 대단지에 역세권 입지를 갖춘 상품들이 속속 선을 보이면서 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

수도권 역세권 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 부지확보의 어려움으로 200~300실 안팎의 소규모로 지어지는 것이 보통이다.

하지만 최근 공급되는 대단지 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 입주민 편의시설을 갖추고, 역세권 입지를 자랑하는 대단지 오피스텔은 희소성까지 더해 임대수요 확보에 유리해 인기를 얻고 있는 것이다.

지난 2004년 입주한 분당신도시 수내동 '분당트라팰리스'는 수내역 초역세권에 위치한 총 682실의 대규모 오피스텔이다. 전용면적 43.24㎡는 평균매매가격이 1억9500만원이고, 보증금 1000만원에 월세 80만원 수준인 반면 수내역에서 5분거리인 '분당수내그라테아'는 비슷한 시기인 2003년 입주한 총 194실의 소규모 오피스텔이다. 전용 44.1㎡ 평균 매매가격은 1억6000만원으로 ‘분당트라팰리스’에 비해 3500만원 정도 가격이 저렴하며 보증금은 1000만원에 월세 65만원으로 15만원 정도 낮은 수준이다.

소형 오피스도 마곡·문정지구 등 서울의 대표적인 업무지구에서 인기다. 역세권에 대단지로 조성되는 상품이 경쟁력이 있다. 역세권일수록 출·퇴근이 용이하고 대단지일수록 주차여건이나 편의시설 등이 잘 갖춰지기 때문이다.

부동산센터 장경철 이사는 "수익형 부동산이 인기를 끌면서 업체간 입지 전쟁이 벌어지고 있다“며 ”따라서 입지에 따라 접근성, 교통여건, 임대수요의 편차가 클 수 있어 투자전에 꼼꼼하게 살펴봐야 하며 주거용 상품은 주차수용 능력과 관리비에 민감한 경우가 많아 대단지가 유리하다“고 말했다.

입지여건 우수한 수도권 주요 수익형 부동산 현황

-상가-

○강서 마곡지구 마곡 동익 드 미라벨=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인'동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률 80%선이며 준공은 오는 2017년1월 예정.

○강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포며 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점,은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과 등 메디컬이다.

○하남 미사강변도시 우성 미사타워=우성건영(주)이 분양하는 ‘우성미사타워’ 상가는 미사강변지구 중심상업지 1-2블럭에 위치하며, 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률 51.12%며 호수 근린공원을 바로앞에 두고 있어 탁트인 조망이 가능하다. 또한, 반경 500m에 아파트11,897세대(약4만여명) 배후수요를 확보한 호수공원 메인도로 삼거리 코너입지다. 미사 중심상업지내 가장 높은 14층의 우성미사타워 상가는 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점과 높은 프리미엄이 기대된다.

○송파 잠실동 잠실 아이파크=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정된다.

○금천 시흥동 금천 M-메디컬타워=서울 금천구 시흥동 113-112번지 외 8필지에 금천 행정타운 독점 상가인M-메디컬 타워(M-MEDICAL TOWER) 12월경 분양을 앞두고 있다. 총 3760㎡부지에 연면적 약 26,302㎡, 지하6층~지상 14층 규모, 총 109개 점포, 분양가는 3.3㎡당 450만~4800만원선이며 추천업종으로는 지하 2층~지하 1층은 서점, 문구, 푸드코트 등 지상 1층은 커피전문점, 약국, 이동통신, 편의점 등 지상 2층~지상 3층은 은행 등 금융기관, 전문음식점, 프랜차이즈 등 지상 4층~지상 9층은 메디컬센터, 전문병원 등 지상 10층~지상 12층은 오피스 등 지상 13층~지상 14층은 스카이라운지 등이다. 지하철 1호선 금천구청역(일이용객 약 33,000명) 초역세권 상가로 강남순환도로(2016년 개통예정), 서부간선도로지하화(2020년 예정) 등 교통호재가 풍부하다.

○위례신도시 위례 우남역 이타워=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 3거리 코너 입지로 가시성과 접근성이 우수하며 인근에 유치원과, 초·중·고교 총7개교가 도보로 이동이 가능한 학교밀집지역으로 교육환경도 좋다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.

-오피스텔·도시형 생활주택·오피스-

○금천 가산동 가산 대명벨리온=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

○하남 미사강변도시 미사 푸르지오시티=대우건설이 시공하는 ‘미사 푸르지오 시티’가 공급을 앞두고 있다. 경기 하남시 미사지구의 중심상업용지 8-2·3블록에 지하 6층, 지상 20층으로, 10-2블록에 지하 6층, 지상 18층 1개 동이 지어진다. 두 단지 모두 지상 1∼3층은 상업시설이며, 4층부터 오피스텔이다. 전용면적 21, 24, 41m² 3개 타입으로 조성된다. 각각 546실과 269실이 들어선다. 2018년 개통 예정인 서울 지하철 5호선 연장 구간 미사역과 약 300m 떨어져 있다. 미사지구 내에 조성될 지식산업센터에도 1만6000여 명의 직원이 상주할 예정이다.

○평택 서정동 평택 대양 아리스타=경기도 평택시 서정동 313-14번지 일대에 ‘평택 대양 아리스타’가 도시형 생활주택 236세대, 오피스텔 14실 총 250세대와 근린생활시설 분양중이다. 지하 4층~지상 20층, 연면적 11127.61㎡ 규모로 지하 4층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~2층은 전용 약 연면적 475㎡규모, 지상 3층은 오피스텔 전용 약 20~23㎡ 5개타입, 지상 4층~지상 20층은 도시형 생활주택 전용 약 17~20㎡ 총 5개타입으로 구성된다. 총 주차대수는 137대며 1호선 서정역 도보 3분거리 초역세권 입지로 2016년 개통되는 KTX지제역(평택)을 이용시 강남까지 30분대, 삼성전자산업단지(예정)까지 6분거리로 우수한 출퇴근 환경이 가능하다.

○송파 문정지구 힐스테이트 에코 송파=현대엔지니어링은 서울 송파구 문정동 미래형업무지구 특별계획구역10-4,5,6,7블록에 공급하는 ‘힐스테이트 에코 송파’ 오피스텔을 분양한다. ‘힐스테이트 에코 송파’는 지하 4층~지상 14~18층 2개동 규모로 오피스텔 464실과 오피스 264실, 67개 상업시설이 한 단지를 이루고 있다. 지상1~2층은 상업시설이고 오피스와 오피스텔을 각각 1동씩 분리배치 했다. 오피스는 지상 3~14층, 오피스텔은 지상 3~18층에 들어선다. 입주는 2017년 12월 예정이다.