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미국 금리 인상 유력?..‘수익형 부동산’ 어디를 주목할까
미국 금리 인상 유력?..‘수익형 부동산’ 어디를 주목할까
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.11.27 16:24
  • 댓글 0
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국내 금리 인상시 시장 급속도로 냉각되지는 않을 것

올해 12월 미국의 금리 인상이 유력해지면서 금리에 특히 민감한 수익형 부동산 시장에 미칠 영향과 투자전략은 어떻게 짜야 할지에 대한 관심이 집중되고 있다.

현재 한국 수익형 부동산 시장을 떠받치는 주된 동력이 저금리 기조이기 때문에 악재로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 그럼에도 부동산 업계와 전문가들은 금리 인상 자체가 수익형 부동산 시장에 미치는 파장은 예상만큼 크지는 않을 것으로 보고 있다.

올해 한국 경제성장률이 2%대 후반으로 떨어질 것으로 전망되는 등 열악한 상황이어서 한국은행이 국내 금리를 급격히 올릴 가능성은 희박하다는 분석이 지배적이다.

따라서 국내 금리가 소폭 오른다고 해도 수익형 부동산 시장이 급속도로 냉각되지는 않을 것으로 보고 있는 가장 큰 이유다.

올해 수익형 부동산 시장은 저금리 기조 장기화로 투자처를 잃은 뭉칫돈이 몰렸다. 은행 예금금리가 1%대에 머물면서 갈 곳 없는 시중자금이 보다 나은 수익이 기대되는 상가나 오피스텔, 오피스 등으로 집중된 것이다.

그렇다면 금리 인상을 대비해 수익형 부동산 투자 전략은 어떻게 짜야 할까. 먼저 이번 금리인상에 다소는 민감하게 반응할 것으로 보이는데 금리인상이 가속화 되면 그만큼 투자수익율이 낮아지기 때문이다.

통상 수익형 부동산 투자자들은 일정수준의 대출을 끼고 분양을 받는데, 대출금리가 오르면 임대수익이 그만큼 낮아질 수 밖에 없다.

즉 대출금리가 낮아지면 낮아질수록 레버리지효과를 통해 수익률을 높일 수 있지만 금리가 인상되면 디레버리지효과가 나타나 수익형 부동산 투자자들에게는 불리할 수밖에 없는 것이다.

가령, 상가나 오피스텔, 도시형생활주택 등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자한다. 따라서 대출금리가 오르게 되는 매달 받는 임대료수입도 당연히 줄어들어 수익률이 떨어질 수 밖에 없다. 

따라서 그 동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔,오피스 등의 수익형 부동산 시장 투자심리가 일부 위축될 수 있다.

결론적으로 중·장기적으로 볼 때는 급격한 금리인상이 수반되지 않는 한 수익형 부동산에 대한 투자대세의 물줄기까지는 꺾긴 힘들 것이기 때문에 대신 자기자본 비중을 높이는 투자전략이 요구된다.

부동산일번가 황만희 이사는 “금리가 오를 경우 자기자본 비중 높이는 투자전략 요구되는데 상가 등 상업용 부동산은 자기자본 대비 대출 40% 내외, 오피스텔 등은 50% 내외가 적정하며 임차인 구하기 더 힘들어지고 거래도 안될 수 있는 만큼 옥석가리기가 필요한 시점이다”고 말했다.

-서울권-

○강서 마곡지구/마곡 동익드미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률80%선이며 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

○금천 가산디지털산업단지/가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다.총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

○5호선 강동역/강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

○위례신도시/위례 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.

-경기권-

○하남 미사강변도시/우성 미사타워(상가)=우성건영(주)이 분양하는 ‘우성미사타워’ 상가는 미사강변지구 중심상업지 1-2블럭에 위치하며, 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률 51.12%며 호수 근린공원을 바로앞에 두고 있어 탁트인 조망이 가능하다. 또한, 반경 500m에 아파트11,897세대(약4만여명) 배후수요를 확보한 호수공원 메인도로 삼거리 코너입지다.미사 중심상업지내 가장높은 14층의 우성미사타워 상가는 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점과 높은 프리미엄이 기대된다.

○평택시/평택 대양 아리스타(도시형 생활주택, 오피스텔)=경기도 평택시 서정동 313-14번지 일대에 ‘평택 대양 아리스타’가 도시형 생활주택 236세대, 오피스텔 14실 총 250세대와 근린생활시설 분양중이다. 지하 4층~지상 20층, 연면적 11127.61㎡ 규모로 지상 3층은 오피스텔 전용 약 20~23㎡ 5개타입, 지상 4층~지상 20층은 도시형 생활주택 전용 약 17~20㎡ 총 5개타입으로 구성된다. 총 주차대수는 137대며 1호선 서정역 도보 3분거리 초역세권 입지로 2016년 개통되는 KTX지제역(평택)을 이용시 강남까지 30분대, 삼성전자산업단지(예정)까지 6분거리로 우수한 출퇴근 환경이 가능하다.

○평택시/평택 라페온빌 2차(도시형 생활주택)=골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형아파트 라페온빌이 2차 막바지 분양중이다. 산업단지 배후수요, 외국인 수요뿐만 아니라 초역세권 입지로 인한 풍부한 유동인구와 외부수요층까지 흡수할 수 있는 강점을 지니고 있으며 교통호재도 탁월해 더욱 주목을 받고 있다. 지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다. 또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 라페온빌만의 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다.

○부천시/송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다.

-인천권-

○중구 중산동/영종도 해이든 레지던스(오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다공원 조망권을 확보한 ‘헤이든 영종 레지던스’ 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층,연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 평균 5천만원정도 저렴하다. 헤이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한택스로 영종도 상주 근무직원 700~1000명 중 30% 가량이 헤이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다.


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