개발호재 보고 ‘수익형 부동산’ 투자 해볼까

바야흐로 수익형 부동산 전성시대다. 최근 투자처를 못찾아 헤메는 단기 부동자금이 사상 처음으로 900조원을 넘어섰다.

저금리로 시중에 돈은 많이 풀렸지만 투자 등을 통해 선순환되지 못한 채 시중 자금이 현금성 자산으로 남아있기 때문이다.

미국의 금리 인상으로 기준금리가 오른다고 하더라도 중기적으로 0.25%포인트 정도 금리가 오를 가능성이 커 수익형 부동산 시장 미치는 영향은 미미할 것이라는 관측이라 내년에도 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준할 전망이다.

수익형 부동산 업계에서는 우수한 입지에 교통여건이 좋고 개발호재가 있어 인구가 유입되는 지역에 공급되는 수익형 상품은 오피스텔,상가를 막론하고 임대수요가 풍부하기 때문에 우선적으로 관심을 가져보는 것이 좋다고 조언하고 있다.

다음은 수도권에서 주요 개발호재가 풍부한 지역들이다.

△가산동 가산디지털단지=가산지구는 산업단지 중 수면위로 떠오른 곳 중 하나이다. 가산지구 내에는 가산디지털단지와 대규모의 패션몰이 위치해 있는 서울시 내 큰 산업단지이다. 특히, 가산디지털단지와 구로디지털단지에는 9700여 개의 기업, 16만2000여명의 근로자가 포진돼 있어 풍부한 임대수요를 갖추고 있다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성되며 G밸리(구로·가산디지털산업단지) 2020 프로젝트로 2020년이후 근로자가 약 25만명에 달할 것으로 보고 있다.

△강서 마곡지구=마곡지구는 강서구 마곡~가양동 일대에 조성되는 대규모 택지개발지구(366만5000㎡)로 LG를 필두로 코오롱, 롯데, 대우조선해양, 에쓰오일, 이랜드, 넥센 등 41개의 대기업과 34개의 중소기업이 들어서는 한국판 실리콘 밸리로 조성되는 대규모 택지지구다.향후 상주인구 16만 명, 유동인구 40만 명의 초대형 업무지구로 미래지식 첨단산업단지와 국제 업무지구, 주거단지, 산업, 생활, 여가가 어우러진 자족적 지식산업단지로 개발될 전망이며 강서구청, 세무서 등 행정타운도 조성된다.

△강동역 일대=5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할전망이다. 래미안 강동팰리스의 경우 연면적이 9만 3천943㎡로 시내 주요권역과 비교해도 밀리지 않는 매머드급 오피스 빌딩으로 2017년에 삼성물산 등의 입주로 신흥 업무단지로 성장 가능성이 높은 지역이란 평가를 받고 있다. 바로 옆에 위치한 강동역 신동아 파밀리에도 41층 규모의 아파트와 22층 규모의 신흥 주거·업무·상업시설을 짓고 있다. 연면적 20,228㎡(6,123평), 지상22층 규모의 업무동이 들어선다.

△잠실종합운동장역 일대=삼성동 코엑스 맞은편 한국전력 부지에 115층 현대자동차빌딩 건립을 비롯해 서울의료원, 한국감정원, 잠실종합운동장 부지에 들어서게 되는 마이스산업 시설은 회의·전시뿐 아니라 쇼핑·문화·엔터테인먼트를 함께 제공할 계획인데 정부와 서울시가2조원을 투입해 잠실 종합운동장 일대를 공동으로 재개발 하기로 결정했다. 또, 잠실운동장에서 올림픽공원을 거쳐 둔촌동까지 연결되는 서울 지하철 9호선 3단계 노선도 2018년 개통을 앞두고 있다. 특히 2016년 제2롯데월드가 준공되면 타워동에 입주 예정인 상주 오피스 인구가 3만명에 달할 것으로 예상되고, 하루 출퇴근 인원만 5만명 이상 증가 될 것으로 보인다.

△위례신도시=위례신도시는 신도시 중 유일하게 강남권에 위치하고 있으며 677만4,628㎡ 부지에 개발된다. 이 곳에는 총 4만3419가구가 입주하게 되고 10만8,548명이 거주하게 된다. 개발이 완료되면 판교신도시 이상의 거대신도시로 탄생하게 되므로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있게 된다. 상업용지 비율이 2.2%로 낮은 점도 장점이다. 주변에 문정지구와 동남권유통단지, 거여뉴타운 등 수많은 개발호재를 품고 있어 향후 배후수요가 더욱 풍부해질 전망이다. 또, 위례선과 위례신사선, 8호선 우남역 등이 위례신도시와 연결될 예정으로 교통망개선에 따른 유동인구도 더욱 많아질 것으로 예상된다. KTX수서역(예정), 서울외곽순환도로 등 사통팔달의 광역 교통망을 갖추고 있는 것도 장점이다.

△하남 미사강변도시=미사강변도시는 경기도 하남시 망월동, 풍산동,선동, 덕풍동 일원에 5,678,689㎡의 규모로 조성되는 공공택지지구다. 서울 동부권으로 상업,문화,비즈니스 등이 결합된 고덕상업업무복합지구, 엔지니어링,신재생에너지 관련 등 200여 개의 기업이 입주하는 엔지니어링복합단지, R&D,비즈니스센터가 들어서는 강동첨단업무단지 개발이 한창이다. 또한 백화점,영화관 등의 대규모 복합문화공간이 들어서는 하남유니온스퀘어도 2017년까지 조성이 마무리될 예정이다. 미사강변도시는 현재 막바지 조성이 한창으로 총 3만 8천여 세대, 약 9만 4천 명 수용이 계획돼 있다. 현재 약 4천여 세대가 입주를 완료했고 공급 예정인 1만 7천여 세대가 2017년까지 모두 입주 예정이다. 5호선 연장(2108년 개통)과 9호선 연장을 추진중이다.

△평택시=경기도 평택시 부동산 시장이 연이은 대형 호재로 주목 받고 있다. 고덕산업단지 내에 삼성전자는 지난 5월 전체 100조원이 투자되는 반도체 공장 개발사업의 첫 삽을 떴다. 진위산업단지에는 60조원 규모의 LG디지털파크가 조성된다. 다양한 인프라가 구축된다. 미군기지 이전으로 외국인 문화거리가 조성된다. 수서~평택간 KTX, 포승~평택간 철도가 개통될 예정이다. 이밖에도 평택호 국제관광단지,황해경제자유구역, 브레인시티 등이 들어선다. 2105년 현재 45만 평택 인구 5년 뒤엔 80만명으로 늘어날 전망이다.

결국 ‘수익형 부동산’은 입지여건이나 교통우수성, 지역개발호재를 따라 가는 것이 시세차익과 안정적인 수익을 보장할 수 있는 핵심 키워드라고 할 수 있다.

하지만 관련 전문가들은 임대수요가 풍부한 개발호재 지역 일지라도 실제 개발이 원활히 진행이 되고 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 원칙에 입각한 투자를 해야 한다고 지적한다.

부동산일번가 황만희 이사는 “상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 등 투자시 주변 개발 호재도 중요 하지만 혹시라도 있을 수 있는 숨은 리스크도 감안해야 한다”며 “투자 전 공실가능성, 세금, 관리비 등을 포함해 현실적인 수익률을 철저하게 계산하여 투자에 임해야 한다”고 전했다.

수도권 개발호재 풍부한 지역 ‘수익형 부동산’ 현황

○가산동 가산디지털단지 가산 대명벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다. 총585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

○강서 마곡지구 마곡 동익드미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률80%선이며 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

○강동역 일대 강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

○잠실종합운동장역 일대 잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실,분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정된다.

○위례신도시 위례 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.

○하남 미사강변도시 우성 미사타워(상가)=우성건영(주)이 분양하는 ‘우성미사타워’ 상가는 미사강변지구 중심상업지 1-2블럭에 위치하며, 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률 51.12%며 호수 근린공원을 바로앞에 두고 있어 탁트인 조망이 가능하다. 또한, 반경 500m에 아파트11,897세대(약4만여명) 배후수요를 확보한 호수공원 메인도로 삼거리 코너입지다.미사 중심상업지내 가장높은 14층의 우성미사타워 상가는 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점과 높은 프리미엄이 기대된다.

○평택시 평택 대양 아리스타(도시형 생활주택)=경기도 평택시 서정동 313-14번지 일대에 ‘평택 대양 아리스타’가 도시형 생활주택 236세대, 오피스텔 14실 총 250세대와 근린생활시설 분양중이다. 지하 4층~지상 20층, 연면적 11127.61㎡ 규모로 지하 4층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~2층은 전용 약 연면적 475㎡규모, 지상 3층은 오피스텔 전용 약 20~23㎡ 5개타입, 지상 4층~지상 20층은 도시형 생활주택 전용 약 17~20㎡ 총 5개타입으로 구성된다. 총 주차대수는 137대며 1호선 서정역 도보 3분거리 초역세권 입지로 2016년 개통되는 KTX지제역(평택)을 이용시 강남까지 30분대, 삼성전자산업단지(예정)까지 6분거리로 우수한 출퇴근 환경이 가능하다.

○평택시 평택 라페온빌 2차(도시형 생활주택)=골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형아파트 라페온빌이 2차 분양 마감을 앞두고 있다. 산업단지 배후수요, 외국인 수요뿐만 아니라 초역세권 입지로 인한 풍부한 유동인구와 외부수요층까지 흡수할 수 있는 강점을 지니고 있으며 교통호재도 탁월해 더욱 주목을 받고 있다. 지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다. 또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 라페온빌만의 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다.