준공후 미분양 증가 가능성, 주택 및 금융시장 잠재적 위험 대비해야

올해 아파트 분양물량이 급속히 늘어나면서 준공후미분양 물량이 함께 증가할 수 있는 만큼 주택시장과 금융시장의 잠재적 위험에 대비해야 한다는 주장이 나왔다. 특히 가계부채가 집단대출 중심으로 더 늘어날 것으로 보여 집단대출에도 개인신용평가 심사를 강화해야 한다는 의견이 제시됐다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 3일 '최근 아파트 분양물량 급증의 함의' 보고서에서 "올들어 아파트 분양물량이 급증함에 따라 향후 건설경기 전반이 둔화될 수 있다는 우려가 제기되고 있다"면서 "올해 아파트 분양물량은 2000~2014년 연평균(27만호)의 두 배에 가까운 49만호 내외로 예상된다"고 밝혔다.

송 연구위원은 "일각에서는 이 같은 주택공급 증가가 향후 건설경기 및 가계부채 등에 부담요인으로 작용할 가능성을 제기하고 있다"며 "주택시장은 공급에 수년의 시간이 소요되는 반면 수요는 매우 가변적일 수 있어 올해 분양된 물량도 향후 수요여건 변화에 따라 상이한 함의를 지닐 수 있다"고 설명했다.

그는 "아파트 준공시점 이후의 미분양 물량은 건설사의 현금흐름에 보다 직접적으로 영향을 미치는 요인"이라며 "분양물량은 3년의 시차를 두고 준공후미분양 물량을 선행하는 것으로 나타나고 있어 주택수요의 증가세가 유지되지 않을 경우 올해 분양물량 급증이 향후 준공후미분양 물량 증가로 나타날 개연성이 있다"고 분석했다.

송 연구위원은 "준공후미분양 물량은 할인분양, 부동산펀드 등에 할인매각, 분양미수금 또는 대손충당금 설정 등으로 건설사들의 수익성과 현금흐름을 악화시키는 요인"이라며 "향후 준공후미분양 물량이 증가할 경우, 이미 수익성이 매우 열악한 건설업계의 현금흐름을 더욱 악화시킬 가능성이 있다"고 지적했다.

그는 "준공후미분양 물량이 급증한 2008년 이후 건설사들의 분양미수금이 급증하면서 매출액 영업이익률이 급감했고, 최근에는 건설업 전체적으로 이자보상배율이 1 내외에 머물러 있다"면서 "향후 준공후미분양 물량이 증가할 경우 과거에 비해 금융시장에 미치는 충격이 보다 크게 나타날 가능성을 배제할 수 없다"고 전망했다.

송 연구위원은 또 "분양물량이 크게 늘어나면서 가계대출 증가세가 집단대출 중심으로 지속될 가능성이 있다"고 내다봤다.

그는 "대출심사가 상대적으로 느슨한 분양 중도금 집단대출이 최근 분양물량 급증과 함께 예년에 비해 3~4배 정도 빠르게 확대되고 있다"며 "중도금 집단대출은 DTI 규제가 적용되지 않아 수분양자의 상환능력 여부를 정확하게 파악하기 어렵고, 이는 가계부채와 관련한 불확실성을 확대시키는 요인으로 작용할 것"이라고 말했다.

송 연구위원은 "중장기적으로 주택시장과 금융시장에 초래할 수 있는 잠재적 위험에 대비할 필요가 있다"고 주장했다.

그는 "집단대출의 경우에도 아파트 분양시점에 개인신용평가에 대한 심사를 강화해 집단대출의 건전성을 높이는 한편 미입주 등으로 인한 부작용을 사전에 축소시키는 방안을 고려할 필요가 있다"면서 "건설업황에 대한 낙관적 기대를 전제로 부실기업 구조조정이 지체될 가능성을 경계해야 한다"고 강조했다.