장점에 장점을 더한 하이브리드형(形) 열풍…‘수익형 부동산’ 주목

천편일률적인 ‘수익형 부동산’ 시장에도 다양한 형태의 기능성을 접목한 ‘하이브리드형’이 속속 선을 보여 관심을 끌고 있다.

업계에서는 이러한 상품이 등장하게 된 배경으로 수익형 상품의 공급 홍수속에 차별화를 부각시켜 우의를 점하고자 하는 전략으로 보고 있는데 대표적인 하이브리드형 상품으로 △레지던스 △스트리트몰 △역세권+대학가△역세권+대단지 등이 있다.

실제 하이브리드형 수익형 상품은 인기도 좋았다. 서울 강서구 마곡지구서 분양한 호피스텔인 ‘마곡 럭스나인’은 마곡지구 최초로 조식 뷔페와 세탁물 서비스, 주차 대행 등 호텔급 서비스를 접목해 2개월 만에 100% 분양이 완료했고 200m에 이르는 스트리트몰로 조성되는 GS건설의 '공덕 파크자이' 상가도 최고 297대1의 경쟁률을 기록했고 공개청약을 마감한 결과 57개 매장 모집에 평균 약 68대1, 최고 297대1의 경쟁률을 보이며 100%분양을 마쳤다.

가치도 시간이 지날수록 오르고 있다. 인천 송도국제도시의 대표적인 랜드마크 상가인 '송도 커내낼크'의 경우 약 750m 길이의 인공수로를 조성하고, 테라스를 설치한 스트리트형 상가로 꾸몄다. 커낼워크의 경우 개발 초기인 2009년 공시지가가 ㎡당 203만원에서 올해 238만3000원으로 17.39% 가량 올랐다.

▲레지던스(=호텔+오피스텔)=최근 호텔식 서비스를 도입한 일명 레지던스형 오피스텔이 인기다. 주차·청소·조식 뷔페처럼 호텔에서나 볼 수 있는 서비스를 오피스텔에서 누리는 시대가 왔다. 시설 고급화를 넘어 차별화한 서비스를 지향하는 최근 주거 트렌드가 오피스텔에 고스란히 반영되고 있다는 셈이다.

주거시설에 ‘호텔식 서비스’가 적용되기 시작한 것은 2000년대 중반이다. 대도시에서 고급 주상복합아파트를 분양하는 주택업체가 차별화 전략으로 내걸었다. 최근 1~2인 가구가 급증하면서 오피스텔이 주요 주거시설로 부상하자 이런 분위기가 오피스텔로 이어지고 있다.

다만, 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있지만 임대료와 관리비가 오를 경우 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

▲스트리트몰(=스트리트형+몰링형)=최근 소비의 주체인 젊은 세대들은 거리를 거닐며 쇼핑과 문화를 한꺼번에 즐길 수 있는 스트리트몰을 선호된다. 가족과 연인들의 발길이 끊이지 않는 서울 마포 합정역 메세나폴리스몰 등이 좋은 예다.

‘스트리트몰'이란 스트리트형와 몰링형 상가의 장점을 가미한 상업시설이다. 거리를 거닐며 쇼핑은 물론 문화,놀이, 먹거리, 휴식까지 즐길 수 있는 복합 엔터테인먼트 상가로 많은 고객을 끌어들이는 다양한 핵심점포(키테넌트)를 배치 할 수 있어 수요층의 이목을 끈다. 또한 지역을 대표하는 랜드마크로 성장할 가능성도 높다.

▲대학가+역세권=역세권이자 대학가 인근에서 분양하고 있는 수익형 상품은 투자자들에게 대표적인 분양 불패지역을 꼽힌다. 대학가 주변은 대학생 수요를 기본으로 역세권을 끼고 있는 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 많아 공실 염려가 낮은 게 특징이다. 또 서울 강남권이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이다. 역세권에 대학가 수익형 부동산은 초저금리 기조로 은행의 예·적금 금리는 1%대 머물러 있지만 대학가 상가 투자 수익률은 5%를 넘고 있는 것으로 나타났다.

▲역세권+대단지=수도권에서 역세권에 대단지까지 갖춘 오피스텔이 주목 받고 있다. 역세권은 유동인구가 풍부해 상권이 잘 발달돼 있고 업무지역 접근성이 뛰어나 배후수요도 풍부하다는 점에서 수익성 부동산을 찾는 수요자들의 관심이 모아진다.

여기에 대단지 프리미엄을 확보한 오피스텔은 커뮤니티·편의시설과 저렴한 관리비까지 갖춰 지역 내 랜드마크로 자리잡을 가능성이 크다. 여기에 부족한 부지의 희소성까지 있어 높은 월세 형성뿐만 아니라 추후 가격 상승까지 기대해 볼 수 있다.

황만희 부동산일번가 이사는 "최근 장점과 장점을 결합형 융합형 상품인 하이브리드형 수익형 상품이 속속 선을 보여 주목을 받고 있다“며 ”이런 하이브리드형 상품은 검증된 상품인 상가나 오피스텔을 넘어서 최근 공급 과잉으로 어려움을 겪는 도시형 생활주택이나 분양형 호텔 등 다양한 수익형 상품에 돌파구 역할을 할 것으로 보여 공급이 활발해질 전망“이라고 말했다.

수도권 분양(예정)중인 하이브리드형 ‘수익형 부동산’ 4선

-레지던스(=호텔식+오피스텔)-

○인천 중구 중산동 해이든 영종 레지던스(오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 ‘해이든 영종 레지던스’ 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층, 연면적5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 평균 5천만원정도(분양가 30%) 저렴하다. 헤이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한텍스로 영종도 상주 근무직원 700~1000명 중 30% 가량이 헤이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다.

-스트리트몰(=스트리트형+몰링형)-

○서울 강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가'강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

○서울 강서 마곡지구 마곡 동익 드 미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률 80%선이며 준공은 오는2017년 1월 계획이다.

-역세권+대학가-

○경기 부천 상동 송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터며 부천대 등이 있다.

○경기 성남 위례신도시 위례 우남역 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다. 가천대 등 4개 대학이 인근에 있다.

-역세권+대단지-

○서울 금천 가산동 가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.