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전용률 보면 ‘수익형 부동산’ 성공투자 보인다
전용률 보면 ‘수익형 부동산’ 성공투자 보인다
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.12.08 10:33
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체감분양가↓·실사용 공간↑ 투자자, 임차인 선호도 높아

사상 초유의 저금리 기조로 수익형 부동산이 투자처로 관심을 모으면서 상가나 오피스텔 등 수익형 상품의 전용률에 대한 관심도 높아지고 있다.

일반적으로 상가나 오피스텔의 평균 전용률은 40%대를 유지하지만 최근 최대 70~80%를 웃도는 상가나 오피스텔이 등장, 수익형 부동산시장에서 차별화를 선언하고 나섰다.전용률은 쉽게 풀이하면 분양면적에 대한 전용면적 비율로, 분양면적에서 복도, 계단, 주차장 등 공공시설을 제외한 실 공간을 활용할 수 있는 면적 비율을 말한다.

전용률은 체감분양가에 영향을 줘 비슷한 수준의 금액, 동일한 공급면적의 상가나 오피스텔이지만 전용률에 따라 실질 분양가는 다를 수 있기 때문에 투자시 주요 체크 포인트로 등장하고 있다. 실제로 전용률이 높은 상가나 오피스텔이 인기를 끌었다. 강서구 마곡지구 I8블럭 일반상업지역에 분양에 나선 주차전용상가인 GMG(지엠지)타워의 경우 분양개시 한달만에 100% 분양을 마감했다. 전용률이 일반 근린상가에 비해 약 75%로 월등하게 높아 아파트 단지내 상가 전용률과 비슷하며 현재 최대 1억원 가량의 프리미엄이 형성되어 있다.

서울시 마포구 신공덕동 3-3외 21필지에서 분양한 마포 공덕역 블루마리 오피스텔도 분양개시 3개월만에 분양을 마감했다. 지하 3층~지상 18층, 전용면적 19.88~39.76㎡, 총 259실로 구성되는데 일반적인 오피스텔 평균 전용률(40%초반)보다 10%가량 높은 평균 53%선이였다. 

위에 사례처럼 수익형 상가나 오피스텔 전용률이 중요한 이유는 투자자나 임차인에게 선호되기 때문.

예를들면 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4,000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원으로 계산된다. 결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가투자가 가능해지는 셈이다.

공급면적 50㎡인 1억2천만원 상당 오피스텔의 전용률이 60%라면 실사용 면적이 30㎡여서 실제 사용 면적 대비 분양가는 3.3㎡당 1,320만원선인데 반면 전용률 40%인 오피스텔은 약 1,980만원으로 분양가가 높아지게 된다.전용률이 높을수록 분양가 인하효과를 얻을 수 있게 되는 셈이다. 체감분양가 외에도 전용률이 높으면 실제 사용할 수 있는 공간이 넓어져 임대 수요자 선호도가 높은 편이며 전용면적으로 월세시세가 책정되기 때문에 일반 상가나 오피스텔에 비해 높은 임대료를 기대할 수 있다.

반면 전용률이 낮을 경우 실사용 면적이 좁고 공용면적이 넓어져 관리비 부담도 높아지게 된다. 

수익률이 높은 상가나 오피스텔의 요소가 전용률이지만 간과하는 투자자가 많은데 입지나 분양가 등이 비슷하다면 전용률에 따라 실제 수익률, 또는 공실률 등에서 차이가 날 수 있기 때문에 꼭 염두에 두고 투자해야 한다.

그러나 전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 이동 동선이 외부 동선에만 의지할 수 밖에 없으며, 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

황만희 부동산일번가 이사는 “상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 있어 분양가는 수익률과 연결되는 중요한 요소라고 볼 수 있다”며 “따라서 전용률 차이가 큰 상가의 경우 실제 사용면적 대비 분양가를 감안해 가격선을 확인하는 게 좋으며, 전용면적이 넓다는 것은 공간 활용도도 그만큼 높다는 의미하기 때문에 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있으므로 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다”고 조언했다.

전용률 우수한 분양(예정)중인 상가, 오피스텔 현황

○해이든 영종 레지던스(오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 ‘해이든 영종 레지던스’ 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층, 연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 평균 5천만원정도(분양가 30%) 저렴하다. 해이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한텍스로 영종도 상주 근무직원 700~1000명 중 30% 가량이 헤이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다.

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 전용률 63%선이며 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

○마곡 동익드미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률 80%선이며 테라스 면적까지 감안하면 더욱 높아지는 효과가 있으며 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

○우성 미사타워(상가)=우성건영(주)이 분양하는 ‘우성미사타워’ 상가는 미사강변지구 중심상업지 1-2블럭에 위치하며, 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률 51.12%며 호수 근린공원을 바로앞에 두고 있어 탁트인 조망이 가능하다. 또한, 반경 500m에 아파트11,897세대(약4만여명) 배후수요를 확보한 호수공원 메인도로 삼거리 코너입지다. 미사 중심상업지내 가장높은 14층의 우성미사타워 상가는 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점과 높은 프리미엄이 기대된다.

○위례 우남역 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.

○송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터며 여타 오피스텔에 비해 월등히 높은 51%의 전용률을 보이고 있다.

○가산 대명벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다.총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다.주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다. 올해부터 건축법의 변경 시행으로 전용면적 설계시 안목치수(아파트와 동일)를 적용하여 기공급된 상품 보다 높은 전용률(중심선 기준시 약 47%)을 확보했으며 16층의 경우 복층구조 감안시 약 53%선의 전용률을 보인다.