2016년도 부동산시장 10대 키워드 알아보니

2016년은 정부의 가계부채 대책이 본격 가동되고 미국의 금리인상으로 인한 영향이 직접적으로 나타날 것으로 예상돼 부동산 시장의 불확실성이 대두되고 있다.

부동산114가 전국 거주자 440명을 대상으로 ‘2016년 상반기 부동산시장 전망조사’를 실시한 결과, 응답자 중 43.9%가 2016년 상반기 부동산 경기가 하락할 것이라고 응답했다.

집값은 35.7%가 하락할 것으로 내다봐 2015년 하반기 조사에 비해 집값에 대한 부정적인 전망이 늘어났다. 전셋값은 56.1%가 더 오를 것이라고 답했다. 직전조사(2015년 하반기 전망조사)와 비교 시 부동산 경기와 매매시장이 하락할 것이라는 응답은 각각 29.0%p, 20.9%p 증가했고, 전세시장 상승응답은(-15.8%p) 감소했다.

2015년 하반기 들어서 정부의 규제완화 정책 기조가 가계부채 문제에 대한 대응 등 리스크 관리로 돌아서고, 분양물량 급증에 따른 공급과잉에 대한 우려도 커졌다. 상반기와는 달리 비우호적인 시장환경이 점차 부각되면서 수요자들도 미래에 대한 불안감이 점차 커지고 있다. 시장환경이 변화되면서 2015년 상반기에 비해 하반기 부동산 시장의 각종 지표들은 하향 안정화되고 있다. 또한 수요자들의 위축은 이번 조사에서도 나타나면서 2016년 상반기 시장에 대한 부정적인 대답 비중이 커졌다.

경제상황에 대한 불안감, 공급에 대한 우려…부정적 인식확산의 주 원인

2016년 상반기 부동산 경기를 부정적으로 전망한 응답자 중 ‘주택수요 대비 공급물량 증가로 인한 수급불균형 지속’과 ‘경제성장률 둔화 등 경기불확실성 지속이 각각 32.1%, 27.5%의 비중을 차지하며 부동산 경기하락의 최우선 요인으로 선택됐다.

2015년 들어 역대 최대치를 기록한 분양물량과 점차 증가하는 아파트 입주물량도 향후 시장에 부담이 될 것이라는 인식 확산에 가세하며 공급과잉에 대한 불안감을 키우고 있다. 또한 지속적으로 하향 조정되는 경제전망치와 미국금리 인상을 앞두고 있는 상황이 수요자들의 경제상황에 대한 불안감을 키우고 있어, 2016년 부동산 경기전망에 대한 부정적 판단의 주요 원인이 되고 있다. 이밖에도 ‘가계부채증가 및 채무상환력 저하’도 23.3%의 비중을 차지하면서 부정적 인식 확산에 원인으로 작용하고 있다.

반면 부동산 경기를 긍정적으로 전망한 응답자들의 27.6%는 ‘실물경기가 회복될 것으로 전망’을, 26.4%는 ‘부동산규제 완화를 통한 거래시장 활성화’를 각각 긍정적 요인으로 꼽았다. 현재의 가격 상승 분위기가 더 길어질 것이라는 인식이 아직 시장 내 수요자들에게 작용하고 있고, 정부의 부동산규제 완화 정책기조가 유지될 것이라는 기대도 긍정적 인식에서 높은 비중을 차지하고 있다. 그 외 ‘부동산시장 저점 통과로 시장회복 기대(23.0%)’, ‘주택금융 규제완화로 매매전환 수요증가(20.7%)’순으로 조사됐다. 하지만 이러한 긍정적 인식은 시장 전반에 확산되고 있는 부정적 인식을 차단하기에는 한계를 보였다.

올해 급증한 분양물량 부담…전세난으로 인한 수요 유입은 긍정적

2015년 크게 늘어난 분양물량이 2016년 상반기 매매가격 하락의 주 원인이 될 것이라는 수요자 대답이 절반 이상을 차지하고 있다. 2016년 상반기 매매가격 하락 이유로 ‘수요대비 공급과잉’을 꼽은 응답자가 53.5%의 비중을 차지하며 압도적인 응답률을 기록했다. 그 외 ‘매매가격 추가상승에 대한 기대감 저하(24.8%)’, ‘분양시장 활성화로 기존 아파트에 대한 관심 하락(15.9%)’ 순으로 조사됐다.

부정적 인식의 가장 큰 요인을 수요자들이 공급측면에서 찾았다면, 긍정적 인식에서는 수요측면에서 긍정적 인식을 공유하고 있다. 2016년 상반기 매매가격이 상승할 것이라고 응답한 수요자 중 ‘전세가격 상승에 따른 매매전환 수요증가’가 55.5%로 조사됐다. 월세로 전환되는 임대시장의 변화로 인한 상황이 매매시장으로 이전되는 수요를 촉진시켜 가격 상승을 이끌어나갈 것이라는 응답 비중이 높았다.

전세시장에서 임대인들의 우월적 위치가 여전히 유지되고 있으며, 전세가격 급등에도 쉽게 전세를 찾기 힘든 수요자들의 불안감이 쉽게 해소되지 못하는 상황에서 전세시장 불안이 역으로 매매가격 상승의 동력이 되고 있다.

그 외 ‘시장회복세로 주택거래량 증가’가 18.2%, ‘각종 규제완화로 내집마련 수요증가’ 13.9%로 조사됐다. 매매시장의 전반적인 흐름과 정부의 정책적 요인이 가격 상승을 이끌어낼 것이라는 응답비중이 낮게 나타나면서 시장 상황과 정책 효과에 대한 기대감은 낮은 수준이다. 2015년 하반기부터 나타나고 있는 각종 지표들의 하향세와 정부의 정책기조의 변화가 수요자들에게도 영향을 미치고 있음이 금번 조사에서 나타나고 있다.

전세시장 주요 변수, 임대시장의 패러다임 변화 및 분양물량 증가로 인한 경기 침체

불안한 전세시장이 지속되는 가운데 2016년 상반기에도 전세가격이 상승할 것이라는 응답자 중 절반 이상인 50.6%는 ‘임대인 월세선호도 증가로 전세물량 감소’를 주요 요인으로 선택했다.

전세 공급물량이 단기간에 획기적으로 늘어나기 쉽지 않은 상황이다. 여전히 전세시장은 공급과 수요의 미스매칭이 나타나고 있는 만큼 2016년 상반기도 전세공급 부족이 해소되지 않을 것이라는 인식이 팽배해 있다. 그 외 ‘신규분양을 받기 위해 일시적으로 전세로 거주하려는 수요 증가’가 17.0%로 두번째로 응답비중이 높았다.

최근 가격이 대폭 오른 중고주택시장에 수요자들이 부담을 느끼고 있어 신규 분양시장 참여를 위한 일시적인 거주목적의 수요자들이 증가하여 전세가격 상승을 부추길 것으로 예상하고 있었다. 다음 응답으로는 ‘아파트의 투자가치 감소로 인한 전세수요 증가(15.8%)’, 재개발·재건축으로 인한 멸실 주택 증가(14.6%)’가 뒤를 이었다.

이와 달리 전세시장의 하락을 전망한 응답자 중 46.7%는 ‘신규입주 아파트나 미분양 아파트 증가’를 1순위로 선택했다. 공급부담이 매매시장에만 영향을 미치는 것이 아니라 전세시장에서도 영향을 미칠 것으로 수요자들은 판단하고 있다.

하지만 2015년의 분양물량이 입주로 전환되기 까지는 아직 시간이 많이 남아 있는 만큼, 2016년 상반기 전세가격 하락에 영향을 미치기에는 한계가 있다. 그 외 ▲‘분양시장 및 기존주택 매수세 증가로 전세수요 감소’ 18.7% ▲‘전셋값 급등으로 인한 수요 조정’ 17.3% ▲‘연립∙다세대 공급확대로 대체주거상품이 증가’ 14.7% 순으로 조사됐다.

강태욱 우리은행 부동산 자문위원은 “2016년 전세시장을 바라보는 수요자의 시선은 불안감이 해소되지 않는 모습”이라며 “임대시장의 구조적인 변화가 진행되고 있는 반면, 전세물량이 늘어날 수 있는 환경여건은 아직 시간이 필요하기 때문이다. 하지만 공급 증가로 인한 전세시장 안정에 대한 기대감이 늘어나고 있는 만큼 급격한 가격 상승에는 제동이 걸릴 것”이라고 전망했다.