병신년 ‘수익형 부동산’ 시장 차별화 3선(先) 바람

최근 ‘수익형 부동산’ 시장에 3선(先) 바람이 매섭게 불고 있다. 부동산 3대 악재에도 수익형 부동산의 인기가 지속되면서 업체간의 경쟁이 치열해지고 있다.

투자에 대한 안정성이 부각되면서 '안심·신뢰 마케팅'이 확산되고 있는데 일종에 업체들의 차별화 전략인 셈이다.

대표적인 3선(先)으로 ▲선점(先占) ▲선(先)임대·후(後)분양 ▲선(先)시공·후(後)분양이 있다.

▲선점(先占)=상가 등 수익형 부동산에 ‘선점효과'라는게 있다. 즉 어느 지역에 특정 업종이 먼저 들어오게 되면 유사업종은 쉽게 들어오기가 힘든다는 의미로 이에 해당하는 대표적인 업종은 병ㆍ의원, 약국, 외식업, 학원 등이다.

선점을 하게 되면 신도시나 택지지구에서 신규시장을 초기에 독점적이며 공격적으로 영업할 수 있는 장점이 있으며 경쟁업종의 추가 입점에 부담을 줄 수 있는 효과도 있다.

물론 주의점도 있다. 상권이 기대만큼 활성화되지 않을 수 있다. 이 경우에 영업 및 투자비 손실을 가져올 수 있다는 위험요소가 도사리고 있음을 알아야 한다.이러한 선점 형태는 흔히 신도시나 택지개발지구에서 볼 수 있는데 실질 위험률은 매우 낮은 편인 반면에 수익은 매우 높은 편이다.

▲선(先)임대·후(後)분양=최근 수익형 부동산에 투자자가 몰리면서 미리 임차인이 확보된 '선임대·후분양' 상품 인기가 높아지고 있다.

선임대·후분양 수익형 부동산은 분양업체가 우선 임차인을 확보한 상태에서 수익보장 방식으로 분양함으로써 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고 일정 기간 임대수익이 보장된다는 장점이 있다.

또 임차인 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고 임차인이 확보됐다는 점에서 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도를 가늠해 볼 수 있다. 또 계약된 분양가와 임대료 비교가 가능해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다.

선임대·후분양 수익형 상품 중 아예 확정수익을 보장해주는 곳도 늘어나고 있다.

하지만 전문가들은 임차인이 확보된 수익형 부동산이라도 무조건 투자는 주의해야 한다고 지적한다. 막상 준공 후 주변에 경쟁 물량이 증가하면서 지속적으로 임차인을 확보하는 데 어려움을 겪는 일이 발생할 수 있기 때문이다. 게다가 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 배제 못해 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간 등을 확실히 파악해야 한다.

▲선(先)시공·후(後)분양=건물을 완공한 후 분양하는 선시공·후분양 상품도 늘고 있다.

이들은 준공이 임박했거나 입점·입주가 시작된 경우가 많아 투자 즉시 임대료를 받을 수 있고, 그만큼 투자금 회수가 빠르다는 장점이 있다. 또 상권 활성화가 빠르고, 계약 즉시 소유권을 이전 받아 안정적인 투자가 가능하다.

이런 선시공·후분양 상품 중에서도 특히 역세권에 위치한 주택들이 투자자들 사이에서 인기가 높다. 역세권에 위치한 상품은 유동인구가 풍부해 공실률이 낮은 게 강점으로 생활인프라도 잘 갖춰져 있다.

한 부동산 전문가는 “수익형 부동산은 최근 시세차익 시대에서 안정적인 수익이 나오는 임대형으로 자리를 잡고 있다”며 “업체간의 경쟁이 치열해지면서 보다 투자자나 실수요자에게 혜택이 돌아가는 실속형 수익형 부동산이 주목을 받을 것으로 보이며, 안심·신뢰를 바탕으로 한 마케팅이 업계 전반으로 확산될 것으로 보인다”고 말했다.

3선(先) 바람 특화 분양중인 수익형 부동산 현황

-선점(先占)-

●지젤엠청라(상가)=청라 최초 초대형 복합문화시설인 지젤엠청라가 분양중이다. 규모는 대지면적 1만995㎡, 건축면적 6484㎡, 연면적 5만9546㎡ 규모에 지하 3층~지상 5층으로 지어진다. '지젤엠청라'는 문화시설이 미비한 청라국제도시에 들어서는 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간, 크고 넓은 최고의 주차공간 등이 조성된다. 특히 이 단지는 청라 명소인 커넬웨이 수변도로 진입상가로 커넬웨이와 지하광장이 직통으로 연결되기 때문에 쾌적함은 물론 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있으며 커넬웨이는 대규모 아파트 단지의 중심을 유유히 흐르는 청라의 핵심 상권이다. 풍부한 배후수요도 장점이다. 청라국제도시의 3만3000여 가구 약 9만명의 상주인구와 인근 가정지구 루원시티, 경서지구까지 18만명의 광역 배후수요를 갖췄다. 2017년 5월 예정이다.

●신중동역 센트럴프라움(오피스텔)=부천시 핵심 슈퍼블록으로 알려진 신중동역 도보 5분거리에 위치한 '신중동역 센트럴 프라움‘ 오피스텔이 분양중이다. 지하 6층~지상 20층 총 360실로 중동 지역 내 오피스텔 중 유일하게 1세대 1주차가 가능한 유일한 오피스텔로 신중동역 센트럴 프라움은 슈퍼블록이라고 일컬어지는 부천 중동 오피스텔 밀집 지역에서 8년 만에 공급된다. 360실 대규모의 오피스텔로 소형면적 위주의 구성에 원룸, 투룸, 쓰리룸형 평면으로 다양한 라이프스타일에 맞게 평면을 선택할 수 있도록 했으며 안목치수 적용으로 기존 오피스텔보다 실사용 공간이 더 넓게 제공된다. 분양가는 3.3㎡당 750만~790만원대로 저렴하고 계약자의 부담을 크게 줄일 방침으로 계약금 10%, 중도금 60% 전액무이자, 잔금 30%로 실투자금은 4000만원 정도로 투자가 가능하며 계약금 10%만 내면 입주 시까지 들어가는 비용은 없으며, 2018년 2월 준공예정이다.

●가산 대명벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

-선(先)임대·후(後)분양-

●수원역 스테이216(레지던스형 오피스텔)=수원역 초역세권 호텔급 신개념 주택인 ‘수원역 스테이216’ 레지던스가 분양중이다. 수원역은 1호선, 분당선, 수인선 트리플역세권에 쾌속 교통망인 KTX, 버스65개 노선 등이 지나는 사통팔달 교통의 요지로 총 225실, 3가지 타입, 전용 15.5~18㎡, 분양가 8,900만원대부터, 실투자금 3,000만원대면 투자가 가능하다. 지하 2층~지상 15층으로 2017년 10월 준공예정인 이 레지던스는 애경백화점, 롯데몰 및 각종 상업, 생활, 금융, 문화, 공공기관 등이 밀집한 지역이다. 32개 대학, 1천여 업체 등의 배후와 일 유동인구 평일 30~40만명 주말 유동인구 40~50만명을 자랑하는 수원역에서 도보로 3분거리에 자리한다는 입지적인 장점과 수원역 7번출구로 나와서 로데오거리 중심광장 바로 옆이다 보니 굉장한 접근성을 강점으로 가지고 있다. 호텔급 수준의 서비스에 각종 편의시설과 사우나, 피트니스센터, 수영장 등의 부대시설을 제공하면서도 객실 이용료는 호텔에 비해 저렴하기 때문에 외국인은 물론 내국인들에게도 큰 인기를 끌고 있다. 옥상층 특화(옥상 풀·정원)플랜 등 기타 호텔식 조식, 청소, 세탁 서비스를 제공하며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자, 아시아신탁에서 자금관리를 맡았다.

●해이든 영종 레지던스(레지던스형 오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 ‘해이든 영종 레지던스’ 오피스텔이 분양중이다. 이 단지는 지하 1층~지상 20층, 연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다.전용면적 기준 20㎡로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9000만원대(부가세 별도)에서 1억1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 비교해 평균 5000만원정도 저렴하다. 해이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세안텍스로 영종도 상주 근무직원 상당수가 해이든 영종 레지던스 오피스텔을 숙소로 사용 예정이다. 최근 주목을 받고 있는 오션뷰와 파크뷰 더블 조망권을 확보해 투자가치도 높다.

-선(先)시공·후(後)분양-

●강동역 파밀리에 테라자(상가)=강동역 파밀리에 테라자(상가)=5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 업무동 상가도 분양중이다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.