[한강T-지식IN] “개인회생파산” 부동산의 환가

[한강타임즈] 채무자들은 파산절차를 진행할 때마다 본인 명의 부동산이 어떻게 처분 될 것인지에 대해 민감하게 반응한다. 부동산은 개인의 재산을 나타내는 척도이자 부의 상징이라는 점에서 파산자라는 신분보다 더 현실적으로 와 닿는다.

자신의 부동산이 타인에게 매각되는 모습을 보고 있노라면 만감이 교차한다. 살고 있는 집, 상속 받은 땅, 농사짓던 경작지 등 모두 다 채무자에게 아련한 추억이 깃든 곳이자 그동안 인생을 열심히 살아온 증거이기 때문이다. 만약 채무자 소유 부동산이 이런저런 이유로 매각에 난항을 겪는다면 환가를 포기하거나 저가에 매수할 기회가 찾아오기도 한다.

파산 부동산의 환가는 채권자들에 대한 최소한의 배려이자 최후 수단이다. 파산관재인은 채무자 부동산을 환가함에 있어 포기사유를 엄격하게 적용하고 있다. 시간이 다소 걸리더라도 어떻게든 매각절차를 완료하겠다는 뜻이다. 그러면서 부동산의 환가포기 사유에 대해 채무자가 스스로 소명할 경우 긍정적으로 검토한다는 입장이다.

재산 보존을 위한 정당한 방어권 행사를 보장한다는 것이다. 그러나 이는 채권자들의 반발 및 이의제기에 따른 부담감으로 쉽게 결정할 문제가 아니다. 부동산 중개처럼 단순 토지 거래가 아니다. 채무자들은 환가포기가 어렵다면 사용수익을 보장할 친족 또는 지인에게 매각될 수 있도록 도와주길 바란다. 대부분 자금력 있는 친족 일가를 내세워 저가에 부동산 매수를 시도한다. 채권자 입장에서는 그동안 빼돌린 재산으로 타인을 내세워 자기 부동산을 취득하는 것이 아닌가라는 의심을 하지만, 그 여부를 확인하기란 매우 어렵다. 직계 혈족 아닌 단순 친족까지 재산현황을 확인할 권한이 없기 때문이다.

그래서 파산관재인은 부동산 매각의 공정성 및 투명성을 위해 법원 홈페이지의 공고게시판을 통해 매각 참여를 안내하기도 한다. 채권자를 포함한 이해관계인들이 채무자 부동산을 정가에 취득할 기회를 보장하는 것이다. 채권자와 채무자 간 극렬한 대립이 예상되는 경우, 별도로 제3자를 물색하기도 한다. 물론 매매가격은 통상 시가에 따라 적정 금액을 산출한다.

한편 근저당권 등 담보권이 설정된 부동산의 경우 간단하게 경매로 처리할 것처럼 보이지만, 실상은 그렇지 않다. 부동산이 경매로 넘어가면 제 값을 받을 것이라는 보장이 없기 때문에 담보권이 설정된 부동산도 임의 매각을 추진한다. 다만, 담보 과잉이어서 잉여의 가능성이 없는 경우, 즉 부동산에 설정된 피담보채무가 시가를 초과할 때에는 과감히 환가를 포기한다.

부동산 매각이 결정되면 파산관재인과 매수인이 공동으로 소유권이전등기 절차를 진행한다. 근저당권 등 담보권이 등기된 경우에는 담보권자의 협조를 구해 담보권설정등기를 말소한 다음 소유권을 이전한다. 2016년 5월부터 도입된 부동산 전자계약 등으로 향후 계약 및 등기 절차 등이 한결 수월해질 것으로 보인다. 그래도 언제나 부동산 환가는 조심스럽다. 신중한 고민 없이 무심코 부동산 환가를 결정했다가는 돌이킬 수 없는 결과를 초래할 수 있다. 결국 파산관재인뿐만 아니라 채무자 스스로도 눈을 크게 뜨고 들여다 볼 필요가 있다.