수요층 탄탄한 지역, 오피스텔 주목

9호선, 3호선 연장선, 경전철, 대기업 이전 예정지 등 유망

하반기에도 여전히 오피스텔시장의 분위기는 상승세를 보일 것으로 전망된다. 오피스텔은 아파트나 상가에 비해 적은 금액으로 투자가 가능하기 때문에 시장 침체 상황에서도 꾸준히 주목 받고 있는 상황이기 때문이다. 특히 다가오는 가을은 분양시장의 성수기인데다 이사시즌이 다가오면서 아파트 전세 가격이 상승하면서 독신자와 신혼부부, 직장인 등 젊은 층 사이에서 오피스텔을 찾는 수요가 꾸준하게 늘고 있다.

올해 7월부터 오피스텔이 준주택에 포함되고 그 동안 오피스텔의 공급제한의 원인이 되었던 각종 규제가 완화되면서 공급이 늘 전망이다. 관련업계에 따르면 9월 이후 수도권에서만 약 1,500여실의 오피스텔이 분양될 예정으로 알려졌다.

그러나 많은 호응을 얻고 있는 오피스텔이라도 투자에는 신중론이 나오고 있다. 이러한 이유는 오피스텔과 경쟁관계에 있는 도시형 생활주택, 고시원 등 소형 공급 물량이 상당히 늘어날 것으로 예상됨에 따라서 과거와 같이 수익률이 보장된 상품이라기보다는 지역별․입지별로 수익률 편차가 심할 것으로 예상이 되기 때문이다.

한 경제연구소의 조사에 따르면 서울의 중심업무지구인 강남, 종로의 오피스텔 임대 수익률은 평균 6%를 넘지 못 하는 것으로 나타났다. 이에 반해 중심업무지구를 벗어난 서울 역세권이나 주요 대학가나, 경기도 일부 지역의 임대 수익률은 평균 6%~8%에 달해 서울 도심보다 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 따라서 매매 가격과 임대 수익률은 비례하지 않는데다 오피스텔 같은 경우 시세 차익을 보장 받을 수 없기 때문에 철저히 임대 수익을 목표로 투자에 나서야 한다고 전문가들은 조언했다. 오피스텔 같은 경우는 단기 매매 차익에 중점을 두고 접근하는 게 아니라 장기적으로 임대 수익을 목적으로 접근하는 부분이 크기 때문에, 얼마나 공실률이 적게 나고 기본 수요층이 얼마나 탄탄한지를 먼저 검토하고 접근하는 게 좋다. 하지만 부도심이나 수도권의 경우 임대 수요가 풍부하지 않아 공실의 위험도 있다. 때문에 임대 수요에 대한 시장 조사는 필수적이다.

업무시설이나 역세권을 중심으로 임차 수요가 안정적인지 여부를 꼼꼼히 따져야 한다. 아파트 등 타 주택 상품의 투자수익률이 떨어지고 주택매입자금을 조달하기 어려워지면서 오피스텔이 투자 블루오션으로 떠오른 것은 사실이다. 하지만 오피스텔 강세라는 슬로건만 믿고 무분별하게 투자에 나섰다가는 임차인을 구하지 못해 유지비만 축내는 상황이 생길 수도 있다.

서울에서 오피스텔 임대사업을 계획 중이라면 강남권과 비강남권의 임대수익률을 따져보고 투자에 나설 필요가 있다. 강남은 상권 종사자 수요와 직장인 수요, 학생, 전문직 등 수요층이탄탄해 높은 매입금에도 불구하고 매달 취하는 월세수준이 높다. 이 때문에 현금흐름을 중시한 투자자들의 진입이 꾸준하다. 특별한 호재가 없어도 지역선호도가 높아 타 지역보다 거래가 활발하다보니 환금성도 뛰어나다. 최근 학원가 수요가 신규 수요 군으로 등장해 시장에 영향을 주고 있다. 이들은 대개 단기 계약을 원하기 때문에 계약 시, 대기 임차인수나시장 상황을 파악하여 임대기간을 결정하는 것이 보다 안정적인 수익 창출을 얻을 수 있다. 은평, 성북, 동대문 등 강북권 오피스텔은 매매가격이 상대적으로 저렴한 곳 위주로 임대수익이 상대적으로 높다. 또한 성북, 동대문은 주변에 대학도 많아 소형 대학생 수요도 꾸준하다.

주거지역에 위치해 이마트 등 대형 유통시설과 의료시설, 재래시장 등이 인근에 있어 생활이 편리해 대학생과 신혼부부 등의 수요가 많은 편이다. 또 주변지역에서 재개발, 재건축 사업이 활발해 이들 사업이 완료됨과 동시에 인근 시세가 오를 경우 차익도 노려볼 만 하다.

오피스텔 이곳을 주목하라

오피스텔을 실수요가 아닌 투자를 염두한다면 임대수요가 많은 지역을 주목해야 한다. 역세권의 경우 임대수요의 확보가 용이하지만 그렇지 않은 경우 임차인 확보에 어려움을 겪을 수 있다. 인근에 대학이나 대기업, 관공서 등이 있거나 민자역사, 터미널 등 교통여건이 우수한 곳도 임차인의 수요가 꾸준하다. 향후 지하철이나 경전철 예정지도 관심지역이다.

서울의 경우 9호선은 현재 개통된 1단계 구간(개화~신논현)의 역세권을 중심으로 강남 및 여의도로 급행이용이 가능한 가양역, 김포공항역 주변 등 강서지역의 오피스텔들의 매매가 및 거래량이 대폭 증가했다. 이어 2014년 말에는 2단계(신논현~종합운동장)와 3단계(종합운동장~서울보훈병원)까지 개통이 완료될 예정이어서 역세권 오피스텔에도 큰 관심이 쏠릴 것으로 예상된다. 또 지하철 3호선 연장개통으로 송파지역 오피스텔이 강세를 보이고 있으며 개통을 앞두고 있는 신분당선 개통지역, 분당선 연장선지역도 관심지역이다. 경전철의 경우 서울의 낙후된 교통개선지역에 대안으로 떠올라 오피스텔 투자에 관심지역이다.

수도권 남부의 경우 대기업이 이전 또는 확장되는 지역인 분당, 동탄신도시 등도 유망하며, 경기도청, 법조단지 등 관공서가 예정되어 있으며 신분당선연장선 3개역이 들어서는 광교신도시도 오피스텔 관심지역으로 떠오르고 있다. 수도권 북부의 경우 고양시청 신청사(예정)를 중심으로 행정뉴타운 개발과 원당 뉴타운 개발호재가 있는 원당지구와 고양 GTX 개통 예정지인 킨텍스 인근, 지하철 3호선 연장을 추진중인 파주 교하지구도 관심지역이다.

분양중 오피스텔

SJ산업건설은 서울시 강서구 가양동 1480-4일대에 소형오피스텔인 미씨엘로 80실을 분양한다. 지하2층~지상10층, 연면적 4,430.07m²규모로 1층 상가, 2~10층 오피스텔로 구성된다. 9호선 가양역에서 도보로 1분거리에 있는 역세권 오피스텔로 대부분 43.4~52.4m²의 소형평형대다. 1층 상가는 모두 대로변을 접하고 있으며, 추천업종으로는 대형마트, 편의점, 문구점, 약국, 미용실, 식당, 부동산중개업소 등이다.

사업지 주변에는 이마트, 홈플러스, 아름다운아울렛, SBS공개홀, 강서구청 등이 인접해 있으며, 9호선 급행을 이용할 경우 여의도까지는 10분대, 강남까지는 20분대에 접근이 가능하다. 가양대교, 올림픽대로, 공항로 등 도로접근성도 좋아 사통팔달의 교통의 요지로 평가를 받고 있다. 선시공 후분양 오피스텔로 투자와 동시에 수익이 가능하고, 업무용 오피스텔이므로 청약통장이 필요없으며 주택수에도 포함이 되지 않는다. 계약금은 20%로 융자는 최대 60%까지 가능하다. (02)2658-0057

서희건설이 강남 최중심지인 역삼동 일대에서 오피스텔 `강남역 서희스타힐스` 341실을 분양한다. 서울시 강남구 역삼동 837-18 일대에 지어지는 `강남역 서희스타힐스`는 지하 6층~지상 12층 1개동 규모로 지상 1층은 상가, 지상 2층 이상부터는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 인기가 높은 계약면적 50~69㎡ 소형 평형으로만 공급된다.

강남대로와 테헤란로가 교차하는 국내 최대 오피스 밀집 지역에 위치해 직장인과 외국인 종사자를 중심으로 한 임대 수요가 풍부할 것으로 기대된다고 회사측은 밝혔다. 2005년 이후 강남역 인근에 분양한 신규 오피스텔은 1건에 불과하다.

지하철 2호선 강남역과 3호선 양재역을 도보로 이용이 가능할 뿐만 아니라 2011년 신분당선이 개통될 예정이어서 트리플 역세권이라는 탁월한 교통 환경을 자랑한다. 최근 오피스텔은 전용 85㎡ 이하까지 바닥 난방이 허용되는 규제 완화와 함께 총부채상환비율(DTI) 규제 대상에서 제외되는 등 각종 규제에서도 자유로워 최근 부동산 투자처로 인기를 끌고 있다. (02)525-1727

삼성홈이엔씨는 성사동에 지하 5층∼지상 14층 연면적 21,350㎡규모 삼성홈타워 오피스텔을 분양중이다. 고양시청과 서울지하철 3호선 원당역이 걸어서 5분 거리로 역세권 오피스텔로 3.3m²당 분양가는 400만원대이다.

고양시청 신청사(예정)를 중심으로 행정뉴타운 개발과 원당 뉴타운 개발호재가 있는 가운데 삼성홈타워는 원당 중심상업지구 내 유일한 풀옵션 오피스텔이기에 그 가치는 더욱 높아질 전망이다. 경기도 고양시는 지난 6일에 주교동과 성사동일대를 문화,예술도시,복합행정도시,친환경주거공간,화훼.테마도시 4가지 개발계획을 결정고시 했다. 앞으로 원당지구는 고양시의 모든 행정 및 문화의 중심기능을 수행할 수 있도록 개편 원당지구 안에 인구 100만명의 대도시규모에 걸 맞는 신청사를 건립하게 된다.

전세대가 소형평형으로 구성되어 있고 100% 임대확정, 입주 완료 상태로 투자금액대비 8%이상의 임대수익이 나오고 있으며 소액인 4000만원부터 투자가능하다. 지하철 3호선 원당역 및 대도심 철도망 원릉역까지 도보로 이용 가능하여 차후 트리플 역세권이 될 전망으로 향후 시세차익도 가능하다고 회사측은 밝혔다. (031)966-1715

경기 화성시 석우동 32-3번지 소재에 풍산리치안 오피스텔이 분양중에 있다. 풍산리치안 오피스텔는 세계최대 규모인 동탄 삼성반도체화성공장(Na No City) 중문과 불과 30m 떨어져 있으며 동탄 유일의 응급센터를 보유한 약 790병실의 한림대학교 동탄성심병원과 동탄 이마트가 지척에 있어,풍부한 임대수요를 자랑하며 인근 오피스텔의 경우 임대매물은 찾아 보기가 힘들다.

삼성반도체 화성공장은 앞으로 2012년까지 반도체 라인 14개증설계획으로 더 많은 삼성반도체에 따른 수요증가가 예상된다. 한림대학교 동탄 성심병원과 풍산리치안의 완공시기도 2012년으로 완공시주변일대의 지각변동이 예상된다.

지하3층~지상15층 총연면적 13,343.11㎡ 규모로 지하3층~지하1층은 주차장, 지상1층은 근린생활시설(서비스,음료,기호식품,한․중․일식 식당가)으로 구성되며, 지상2층~지상15층은 53.69㎡(구 16평) 210실의 오피스텔이 입주하게 된다. 시행, 시공은 (주)풍산건설, 자금관리는 국제신탁이 맡았으며 2012년 7월 준공예정이다. 1588-8184