[한강타임즈 윤종철 기자] 오세훈 서울시장이 주택공급 활성화를 위해 내놓은 ‘재개발 활성화 6대 규제완화 방안’을 적용한 첫 민간재개발 후보지 공모가 오늘부터 시작된다.

지난해 공공재개발 후보지 공모 대상에서 제외됐던 도시재생지역도 포함, 12월 중 25개 내외의 최종 후보지를 선정할 계획이다.

서울시는 ‘2021 주택재개발사업 후보지 공모’를 23일부터 10월29일까지 실시한다고 밝혔다.

6대 방안에 따라 그간 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지돼 그동안 재개발 기회가 없었던 낙후된 지역도 신청 기회를 얻게 된다.

사업 추진과정에서 주민 동의절차는 3번→2번으로 간소화된다.

최종 선정되는 후보지는 ‘신속통합기획’을 통해서 공공이 신속한 구역지정 절차를 지원한다.

아파트 건립시 2종7층 관련 규제도 완화될 예정으로 사업성도 크게 개선될 것으로 기대된다.

한편 시는 민간 재개발 후보지 선정을 위해 ‘공모제’를 처음으로 도입했다.

‘주거정비지수제’ 폐지로 구역지정 요건을 충족하는 대상지가 대거 늘어남에 따라 기존 수시접수 방식을 정기 공모(연1회) 방식으로 보완해 무분별한 정비사업을 방지한다는 계획이다.

시는 법적요건인 노후도 등 구역별 평가를 중심으로 후보지를 선정하되, 자치구별 여건과 추진의지, 구별 안배 등을 종합적으로 고려할 계획이다.

공모에 참여할 수 있는 대상지는 ▲법령‧조례상 재개발 정비구역지정 요건 ▲토지등소유자 30% 이상 구역지정을 희망하는 지역 등 이 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60세대/ha 이상) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

다만, 50% 이상 동의를 받아 추진하는 ‘주거환경개선사업지역’은 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청 가능하다.

시는 지난해 공공재개발 후보지 공모에서 제외됐던 도시재생지역등과 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역(특별경관지구, 역사문화환경 보존지역 등)도 공모대상에 포함시켰다.

노후화ㆍ슬럼화 되고 기반시설이 너무 열악한 주거지는 재개발 사업으로 실질적인 주거환경 개선이 이뤄질 수 있도록 문을 여는 것이다.

다만, 이들 구역은 자치구 사전검토 단계에서 자치구가 시 관계부서, 국토부, 문화재청 등과 사전협의를 거친 후, 협의결과를 반영해 후보지 추천 여부를 결정하게 된다.

시는 사전 협의절차가 있는 만큼 주민들의 신중한 신청을 당부한다고 설명했다.

또한 시는 주민 혼선을 최소화하기 위해 공모 제외 대상도 마련했다.

앞서 6월 ‘서울시-국토교통부 정책협력 간담회’에서 발표한대로 공공재개발과 2.4대책(3080+)에 따른 후보지로 선정된 곳은 상충방지 원칙에 따라 제외된다.

토지등소유자 30% 이상이 반대하는 구역과 전용주거지역도 제외된다.

공모에 참여하고자 하는 구역은 해당 자치구에 공모신청서와 동의서 등 관련 서류를 제출하면 된다.

11월 중 자치구 사전검토를 통해 25개 자치구별로 4곳 이내로 서울시에 추천하면 시가 12월 중 ‘선정위원회’를 열어 후보지를 최종 선정한다.

선정위원회는 도시계획, 건축, 법률 등 외부 전문가를 포함해 구성된다.

이들은 자치구에서 검토해 제출한 자료를 바탕으로 노후도 등 물리적 여건을 반영한 정량적 평가점수와 자치구 여건, 구역의 정책적 요건, 구별 안배 및 주택가격 동향 등을 종합 고려해 최종 후보지를 선정하게 된다.

자치구 여건 및 구역의 정책적 요건은 구별 노후저층주거지 현황, 주택수급계획, 현재 진행 중인 아파트 개발계획, 주택 가격상승률 등과 함께 공공재개발에서 제시한 정책적 요건 등이다.

시는 연내 민간 재개발 후보지가 선정되면, 작년 1차 공공재개발 공모에 이어 2차 공공재개발 공모를 추진할 계획이다.

민간재개발 공모에서 탈락(미선정)한 구역은 2차 공공재개발 공모에 참여할 수 있다.

민간 재개발 후보지로 선정된 구역은 공공재개발 공모에 중복신청이 불가하다.

이와 함께 시는 투기세력 유입 차단을 위해 발표한 ‘재개발구역 투기방지 대책’도 병행할 계획이다.

투기방지 대책은 후보지 선정 전 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때 공모 공모일을 ‘권리산정기준일’로 고시한다.

이를 통해 공고일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단한다는 방침이다.

또한 후보지 선정 후에도 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.

공모 내용에 대한 보다 자세한 사항은 ‘서울시 홈페이지(고시·공고란)’ 및 ‘정비사업 정보몽땅(자료실)’ 사이트에 게재한 공모 공고문을 통해 확인할 수 있다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “기본계획 변경 등 주택공급 확대를 위한 준비를 마치고, 23일 민간재개발 공모를 시작한다”며 “주거정비지수 폐지로 많은 지역들이 재개발 추진의 길이 열린 만큼, 이번 규제완화를 통한 민간 재개발이 공공재개발과 더불어 주택공급을 기다리는 서울시민들의 불안심리를 해소하는 데 기여하길 기대한다”고 말했다.

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