서울시 재건축 허용연한, 현행 유지가 합리적

지난 10개월간 허용연한 미도래 공동주택 11곳 성능 분석 결과

지난해 5월 출범한 ‘서울시 공동주택 재건축정책자문위원회’가 지난 10개월간 허용연한이 도래하지 않은 공동주택 11곳의 성능을 분석한 결과 현재 재건축 허용연한을 유지하는 것이 합리적이라는 검토결과를 발표했다.

이는 서울시가 일부에서 논의되는 재건축 허용연한 단축과 관련, ‘10년 4월 1일 “공동주택재건축 정책자문위원회를 구성해 재건축 허용연한이 도래하지 않은 아파트의 현황을 정밀히 분석한 후 원점에서 정책의 보완방향을 검토하겠다”고 발표한 내용의 실질적 추진 결과다.

이번 결과는 서울시 공동주택 재건축정책자문위원회가 실시한 공동주택 11곳의 재건축안전진단결과를 바탕으로 한 것으로써, 11곳 모두 재건축이 불가한 C등급으로 확인돼 현행 기준을 유지하는 것이 적정하다는 결론을 내렸다고 자문위원회는 8일(화) 밝혔다.

진단결과 중성화 깊이는 0.5~2.5cm로 조사돼 내구연수는 평균 62.5년(옥상층 59년, 지하층 66년), 국내·외 법규 및 수선비용 분석 등에 따른 내용연한은 45년 이상으로 분석돼 적정 허용연한은 40년 이상으로 검토됐으나, 기존 아파트의 유지관리부실로 인한 내구성능 및 주거품질 저하 등을 고려해 현행기준을 유지하는 것이 적정하다고 자문위원회는 판단했다.

현재 서울시는 ‘03년 12월 30일 도시정비조례를 통해 재건축 허용연한을 최장 40년으로 정하고 있다.

공동주택 대량공급시기를 고려해 1981년 이전에 준공된 아파트는 20년, 1982년~1991년 준공된 아파트는 22~38년, 1992년 이후 준공된 아파트는 40년 등 기준이 차등 적용되고 있다.

재건축 허용연한은 무분별한 재건축을 방지하고 부동산 시장 안정을 위해 조례로 제정됐다.

특히 이번 발표는 재건축 시기가 도래하지 않은 공동주택의 성능을 실질적이고 객관적으로 종합 검토한 결과라는 점에서 의미가 있다.

서울시는 학계·시민단체·언론·시의회 등의 추천을 받아 15인의 공동주택 재건축자문위원회를 구성했으며, 자문위는 이번 결과를 마련하기까지 자문위원회 7회, 실무추진단 10회 등 합리적인 재건축 허용연한을 위한 토론을 거쳤다.

서울시 공동주택 재건축정책자문위원회는 하성규 중앙대 부총장을 위원장으로 주택·부동산·구조안전·설비 등 전문가 7명, 시민단체 2명, 언론 2명, 시의회 2명, 서울시 1명 등 으로 구성됐다.

공동주택 성능분석은 한국건설기술연구원(국책기관)이 재건축 안전진단 매뉴얼(국토부 고시)에 따른 안전진단, 콘크리트 중성화에 따른 내구연한 산정, 국내·외 사례 및 수선비용에 근거한 내용연한 산정 등의 기술용역을 수행했다.

여기에 각 분야별 현황 조사를 위해 자문위원회 산하에 현황분석팀, 제도개선팀 등 2개 TFT로 구성된 실무추진단은 한국건설기술연구원의 종합적·심층적 분석을 위한 자문안건을 위원회에 상정하는 분업·협업 시스템으로 운영됐다.

자문위원회는 한국건설기술연구원의 연구 분석 과제를 자문하는 등 ‘10년 5월부터 ‘11년 1월까지 7회에 걸쳐 연구의 객관성 및 연구방향 적절성을 검증했다.

하성규 자문위원장은 이번 연구 결과 “서울시의 현행 재건축 허용연한은 유지되는 것이 바람직하며 공동주택의 관리 방안은 보완 발전시켜야 한다”고 말했다.

자문위원회는 ‘86~’91년 준공된 335개 단지 중 한국건설기술연구원의 사전조사 결과 하위등급위주로 준공연도 및 구별안배를 고려해 최종 조사대상 11개 단지를 선정했다.

먼저 335개 단지 중 세대수 상위 6개구청(노원, 도봉, 양천, 구로, 서초, 송파)으로부터 42개단지를 추천 받고, 한국건설기술연구원에서 42개 단지의 구조안전성, 건축마감설비, 주거환경분야에 대한 사전조사를 실시하여 단지별 상태등급을 평가했다.

자문위원회는 사전조사결과 하위등급위주로 준공연도 및 구별안배를 고려해 최종 조사대상 11개단지(노원3, 도봉3, 양천1, 구로2, 서초1, 송파1)를 선정했다.

성능분석결과 11개단지 모두 안전에 문제없고, 부분적 보수·교체가 필요한 상태로 재건축이 불가한 C등급으로 나타났다.

11개 단지는 C등급(유지보수)으로 부분적 수선이 요구되는 상태이며, 지역, 준공년도에 관계없이 유사한 성능수준을 보였다.

분야별 성능분석을 살펴보면, 구조성능에서는 건물기울기 및 침하, 내하력(구조물의 하중 및 하중변화에 대한 저항성), 내구성(콘크리트 중성화, 철근부식 등)을 조사한 결과 11개단지 모두 안전에 이상이 없는 상태인 B등급, C등급인 것으로 나타났다.

건축마감분야에서는 지붕·외벽마감(균열, 방수 등) 및 계단실·공용창호를 조사한 결과 B등급 2개단지, C등급 9개단지로 분석됐으며, 준공년도·지역별 차이는 없고 방수층 보수 등 유지관리 실태에 따라 성능차이가 나타났다.

설비분야에서는 기계설비(급·배수 설비 등) 및 전기통신설비(전력간선설비 등)를 조사한 결과 11개단지 모두 유지보수가 필요한 C등급으로 나타났으며, 내구연한을 초과해 사용하고 있는 설비가 많았고, 유지관리 실태에 따라 성능차이가 나타났다.

주거환경분야에서 주차대수, 소방활동, 도시미관, 일조환경, 침수 가능성 등을 조사·분석한 결과 11개단지 모두 보수 및 성능개선이 필요한 C등급으로 나타났으며, 세대당 주차대수가 현행기준(세대당 1대)에는 미치지 못하지만 실제 보유차량 기준으로는 다소 양호한 상태인 것으로 나타났다.

또, 자문위는 철근콘크리트 구조물로 구조성능 분석 결과 내진설계가 확보되어 있고, 규모 3~4 지진에서 변위는 허용치 이내로 내진성능의 개선을 목적으로 재건축을 추진하는 것은 적절치 못하다고 밝혔다.

다만 자문위는 이번 조사를 통해 형식적인 공동주택 관리가 공동주택의 성능을 저하시키는 주요인으로 분석됨에 따라 공동주택 관리제도는 개선할 필요가 있다는 입장이다.

공동주택 관리에 대한 입주자 의식 고양, 장기수선계획 개선 및 통합관리 체계 구축 등 제도개선을 통한 기존 공동주택의 성능 유지가 우선 되어야 한다고 자문위는 밝혔다.

아울러, 서울시의 건축물(아파트 포함 모든 건축물) 내진대책 수립계획과 함께 실질적 내진성능 개선을 위한 정책 및 기술지원이 필요하다고 밝혔다.