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2007년 아파트시장의 변수와 투자전략
2007년 아파트시장의 변수와 투자전략
  • 박성현 기자
  • 승인 2006.12.20 10:28
  • 댓글 0
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연말이 되면 각 언론사 및 경제연구소들은 한 해 부동산시장을 정리하고 내년 부동산 시장 전망을 내놓는다. 과연 2007년 부동산 시장은 어떻게 될까? 올해처럼 급등할 것인가? 아니면 정부의 11.15대책 발표가 효과를 발휘하며 가격 안정세로 이어질 것인가? 하는 전망들.
 
그렇다면 2007년 부동산 시장에 영향을 미칠 요인은 무엇일까? 어떤 변수들을 주시해야 하는 걸까? 또한 2007년 내집마련, 혹은 투자의 성공 전략은 무엇일까?

대한민국 부동산정보의 표준, 부동산114에서는 2007년 주택시장, 특히 아파트시장을 중심으로 시장에 영향을 줄 수 있는 변수들을 점검해 보고, 그 안에서 내년에 살펴볼만한 투자처를 체크해본다.
 
우선, 2006년 시장을 한 번 돌아보면, 아파트시장을 중심으로 2006년 주택가격을 급등시켰던 주요 변수는 봄, 가을 전세난과 신규주택 고분양가 논란, 그리고 판교, 검단 등 신도시 개발 등이다. 그 여파로 주변 주택시장은 물론 서울 수도권 아파트 가격이 올 한해 급등했고 버블세븐이나 가격담합 같은 부작용으로 나타나기도 했다.
 
2007년에는 어떤 변수들이 시장에 영향을 줄까? 2007년 아파트시장이 쉽게 하향 안정세를 보이지 않을 것으로 보는 쪽에서는 수도권 입주물량 감소, 이사철 전세매물 부족, 대선 등의 요인을 꼽는다.

반면 금리인상과 대출규제로 인한 주택자금압박, 11.15대책을 통한 공급확대, 분양가인하 기대감, 세부담 증가 등으로 인한 매수심리 위축이 국내외 경기 악화와 맞물려 아파트값 약세를 가져올 것으로 전망하는 쪽도 있다.
 
◇ 2007년 아파트값 상승? 수도권 입주물량↓, 전세불안, 대선효과
2007년 아파트 시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인으로는 입주물량 감소가 꼽힌다. 새 아파트 물량 감소는 이사철 전세시장 불안요소로 이어져 소형 매매가격 상승으로 이어질 가능성이 크다. 올 2006년 봄, 가을 이사철에도 각각 전세매물 부족이 전세가격 상승, 소형 매매가격 상승으로 이어졌다.

2007년 신규 아파트 입주물량은 2006년에 비해 전국적으로 약 8% 가량 줄어들며 특히 서울, 경기권은 20% 이상 감소한다.
 
2007년 12월 19일로 예정된 대선도 부동산 가격 상승에 영향을 미칠 수 있다. 물론 예년의 경우 대선 효과가 그다지 크게, 또는 빨리 부동산시장에 영향을 주지는 않았었지만 2007년의 경우는 조금 다를 전망이다. 부동산 정책과 시장 동향이 사회의 이슈가 되어 있고 각 정당들도 관련 이슈들을 당론화하여 대선 정국에 적극 반영할 것으로 보이기 때문이다.

대선주자들이 각종 개발계획 및 부동산 정책들을 어떻게 거론하느냐에 따라 집값이 상당히 다르게 움직일 수 있다. 세금 정책과 재건축 규제 완화 등의 변화에 기대를 거는 투자자들이 상당수 있는 상황이다.
 
그 밖에 보유세 중과 등 세금 강화로 세 부담이 임대시장에 전가될 경우에는 오히려 전세시장 불안으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 세금 강화로 매수심리는 위축될 수 있으나 양도세 부담 등으로 매물 출시나 거래가 원만하게 진행되지 않아 거래시장이 기능을 다하지 못할 경우에는 가격 하락 효과도 미미할 전망이다.
 
◇ 2007년 아파트값 하락? 금리↑,
    대출압박, 공급확대와 분양가 인하 기대감
 
2007년 아파트 시장이 하향 안정세로 가기 위해서는 매수심리 위축과 매도자들의 세부담 및 가격하락 전망에 따른 급매물 출시가 나타나야 한다. 이러한 효과를 낼 수 있는 요인으로 금리인상과 대출규제 강화를 들 수 있다. 최근 은행권에서는 주택담보대출 금리 인상과 신규대출의 경우 실수요자 여부를 엄격히 따지는 등 대출 규제를 강화하고 있다. 가계의 대출 부담이 커져 매수심리가 위축될 수 있다.
 
또한 11.15대책에 따른 공급확대와 분양가 인하 기대감으로 인해 매수를 늦추는 대기 수요자들이 늘어날 수 있다. 기존 아파트 가격도 안정 효과를 줄 것이라는 기대감이 확산되면 전반적인 매수세 진정 효과도 커질 전망이다.

신도시 공급효과가 나타나는 데는 시간이 다소 걸릴 것으로 보이지만 분양가 인하의 경우 최근 반값아파트 논란이나 민간업체까지 분양가 상한제를 적용하기로 하는 등 정부와 여당, 야당까지 모두 빠른 행보를 보이면서 예비 청약자들의 관심을 높이고 있다. 청약 가점제 실시도 빨라질 전망이어서 무주택자 중심으로는 청약 대기수요로 남아있을 가능성이 크고 상대적으로 전세시장에는 수요 영향을 주겠지만 매매시장의 매수세는 진정되는 효과를 줄 전망이다.
 
◇ 무주택자 청약준비, 실수요자나 1주택자는 신중한 투자전략 짜라
그렇다면, 이렇게 엇갈리는 변수와 전망 속에서 어떤 투자전략을 세우면 좋을까?
무주택자의 경우에는 정부의 공급확대와 분양가 인하 정책을 기대해봐도 좋을 것 같다. 수도권 주요 신도시 공급이 이어질 것이고 분양가 상한제와 함께, 아직 확정되지는 않았지만 원가 공개까지, 적극적인 대책 논의가 이어지면 분양가 인하 효과를 기대해 봄 직하다.
청약 가점제의 조기 실시까지 이어질 것을 감안한다면 장기간 무주택에 부양가족이 많은 세대주가 특히 유리하다.
 
무주택자라도 내집마련이 시급한 수요자라면 당첨이 보장되지 않는 상황에서 무작정 대기할 수만은 없다. 자금 확보 등이 끝난 상황이라면 적극적으로 내집마련을 시도해본다.
11.15대책 이후 상승세 둔화를 거쳐, 12월 중순 현재는 강남 재건축 급매물이 조금씩 나오는 등 아파트시장의 조정국면이 이어지고 있다. 대출 규제와 보유세 강화, 공급대책 등으로 인해 매수세도 크게 위축되고 있는 상황. 대내외적으로 거시경제 지표 역시 주택시장 안정화 전망을 거들고 있다.

하지만 내년 수도권 입주물량 감소와 청약 대기수요 증가에 따른 전세시장의 불안 전망은 2007년 아파트시장의 가격이 크게 하락하기 보다는 안정세나 소폭 오름세를 나타낼 전망에 힘을 실어준다.

따라서 추가적인 가격 하락을 기다리면서 내집마련 시기를 마냥 늦추는 것보다는 겨울 비수기와 11.15대책 이후 시장 관망세라는 틈새를 보이고 있는 지금, 연말연시를 중심으로 전략을 세우는 게 좋다. 많지는 않지만 일부 급매물이 나오고 있고 국지적으로는 가격 하락도 소폭이지만 나타나고 있다.

1주택자라면 좀 더 신중한 판단이 요구된다. 갈아타기를 할 요량이라면 일시적인 2주택 요건을 잘 활용하여 세부담을 최소화하고 투자성으로 2주택 이상 보유할 계획이라면 세부담 증가와 수익성을 잘 비교하여 최종 수익이 얼마나 될 지 잘 체크하여 투자를 결정해야 한다.
 
◇ 2007년 아파트시장, 이런 상품이 뜬다
공급없는 강남권, 신규입주 대단지 노려라 = 서울 강남권에선 신규 공급물량을 찾아보기 어렵다. 후분양제 적용으로 주요 재건축 단지들도 2008년 이후에나 공급이 되기 때문이다. 하지만 2007년에 강남권 입주물량은 서울 전체 입주예정의 25%나 된다. 송파구가 5천469가구, 강남구가 3천212가구 등이다.

강남구 삼성동에 롯데캐슬프레미어(총 713가구), 대치동 대치IPARK(총 768가구) 단지가 입주하고 송파구는 잠실 재건축 단지를 포함해, 임대아파트와 주상복합아파트도 입주한다. 올 12월부터 입주하는 주공4단지 재건축인 레이크팰리스를 비롯해 2007년 8월 입주인 주공3단지 재건축 트리지움(총 3,696가구), 가락동 래미안(총 919가구) 등이 2007년 강남권 신규입주시장을 주도할 전망이다.

이들 송파, 강남지역 입주예정 아파트는 가격 수준이 높기 때문에 대부분 종부세 대상에 해당된다. 따라서 보유시 세부담 등을 잘 고려해야 한다.
 
소형아파트 강세속, 리모델링연한 도래단지 관심 가져라 = 소형 아파트의 매수세 및 가격 상승은 2007년에도 이어질 것으로 본다. 전세시장 불안도 원인이 될 수 있겠지만, 특히 리모델링 건축연한이 20년에서 15년으로 완화됨에 따라 리모델링 사업 수익성이 좋을 것으로 예상되는 소형 아파트 중심으로 투자 수요도 관심을 가질 전망이다.

최근에는 분당신도시의 소형 아파트들이 리모델링 건축연한이 도래하면서 가격 오름세를 보이기도 했다.
 
판교,용인,광교,하남 등 수도권 남부 신규분양 주목하라 = 2007년 신규 분양시장에서는 수도권의 주요 사업장이 관심을 모을 전망이다. 입지나 인기도 면에서 관심을 모았던 주요 신도시와 택지지구 물량이 많이 대기하고 있기 때문이다. 특히 수도권 남부 지역인 판교, 용인, 수원 광고, 하남 지역 등 인기 지역은 청약경쟁률이 높을 전망이어서 당첨 경쟁이 뜨거울 것으로 보인다.

그 외 수도권에서는 서울 은평뉴타운, 파주 운정지구, 화성 동탄지구 등도 눈여겨 볼 만한 분양시장으로 꼽히고 있다.
 
지하철9호선 등 교통호재 지역 놓치지 마라 = 2007년에도 주목해야 할 곳은 신규 지하철 개통 지역이다. 특히 서울의 강서와 강남권을 잇는 지하철 9호선 수혜 지역인 강서구 방화뉴타운, 마곡지구, 화곡 지역과 동작구, 영등포구 일대가 관심이 높다.

강서구는 2007년에 입주물량이 상당히 많은 지역인데 화곡2주구 재건축 총 2,517가구, 발산 1,2,3,6단지 임대아파트가 2007년 연말에 입주를 시작한다.

미개통 구간인 지하철 5호선 마곡역도 지하철 9호선과 맞물려 개통될 예정이다.
 
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