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2006년 수도권 아파트 시장 결산
2006년 수도권 아파트 시장 결산
  • 박성현 기자
  • 승인 2006.12.23 05:18
  • 댓글 0
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▶ 수도권 아파트값 평균 29% 올라, 재건축도 38% 상승

▶ 서울 아파트값 상승, 강서권이 강남권보다 높아

▶ 수도권 전셋값도 평균 10% 상승
 
 
2006년 아파트시장도 다사다난했던 한해였다. 2006년에는 3.30부동산 대책, 판교신도시 분양, 전세대란, 부녀회담합, 정부의 실거래가 공개, 11.15부동산 대책까지 많은 일이 있었다.
시장은 정부정책이 바뀔 때마다 민감하게 반응하면서 오름과 내림을 반복하면서 상승세를 유지해 나갔다.
 
부동산포털 닥터아파트가 2006년 1월부터~11월까지 수도권 아파트 매매값을 조사한 결과 29.23% 오른 것으로 드러났다. 이는 작년 동기 12.56%와 비교하면 16.67% 포인트 증가한 수치다. 지역별로는 서울이 29.22%, 신도시 32.99%, 경기도 30.73%, 인천 15.03% 각각 상승했다.
 
▲ © 박성현 기자 ▶ 서울에서 강서권이 강남권 제치고 1위, 2기신도시 무려 61% 상승서울에서는 강서권 34.34%, 강남권 32.25%, 도심권 24.82%, 강북권 17.64% 순으로 상승세를 기록했다. 서울지하철9호선 수혜단지들이 대거 포함된 강서구(39.25%)와 쾌적한 환경과 훌륭한 학군을 갖춘 양천구(47.15%)가 속한 강서권은 강남권을 제치고 당당히 상승률 1위를 자치했다. 강남권은 강남구(35.54%)와 강동구(33.03%)를 비롯해 모든 지역이 골고루 상승하면서 강세를 지속했고 도심권은 광진구(30.23%)를 선두로 용산구(30.10%)와 마포구(28.94%)가 뒤를 이었다. 강북권에서는 노원구(21.81%), 성북구(19.53%)가 선방하면서 오름세를 이어갔다. 신도시에서는 산본(49.72%), 평촌(44.07%)을 비롯한 1기가 32.20% 올랐으며 김포(56.57%)와 파주(64.02)가 속한 2기는 61.24% 뛰었다. 경기에서는 남부가 31.03% 북부는 30.09%올라 고른 상승률을 보였다.
▲     © 박성현 기자
 
▶ 고분양가로 인한 9월 이후 급등세 진정위해 11.15대책 발표
시기 별로 살펴보면 연초 아파트 시장은 방학철 학군수요로 상승하기 시작했다. 강남권을 중심으로 나타난 매물품귀 현상이 수도권 전역으로 번지면서 급등세를 보였다. 3월 판교신도시 분양을 앞두고 분당 평촌 등 1기 신도시가 강세를 보이면서 연일 상한가 행진이 계속됐다.
 
이후 정부는 3.30대책을 발표해 일시적으로 안정세를 찾아가는 듯했으나 대책에 따른 풍선효과가 나타난 데다 매물부족이 해소되지 않아 거센 상승세가 다시 이어졌다.
 
이런 분위기를 식히기 위해 정부는 버블론을 제기하면서 강남구 등을 버블세븐지역으로 지목하고 버블붕괴를 경고했다. 그럼에도 불구하고 버블지역에서 제외된 신도시를 중심으로 담합이 기승을 부리면서 급등세가 이어졌다.
 
하반기 들어서는 계절적 비수기와 주택담보대출금리 인상, 기반시설부담금 부과 등 악재까지 겹치면서 강남권을 중심으로 급매물이 출현하고 하락세가 나타났다. 판교 신도시 2차 분양을 앞두고 매수자들이 분양 이후로 매수타이밍을 연기하면서 매물 소진이 어려워졌다.
 
추석이후 판교신도시 분양가가 기대 이상으로 높게 책정됨에 따라 강남권을 중심으로 급매물이 소진되기 시작하면서 반등세를 나타냈다. 파주운정신도시, 은평뉴타운의 고분양가가 발표되자 시장은 매도우위시장으로 빠르게 재편됐다. 하루가 다르게 매도호가가 오르고 마음이 급해진 매수자들은 추격매수에 나서면서 수도권 전역이 과열양상을 보였다.
 
정부는 이런 열기를 잠재우기 위해 11.15대책을 발표했지만 학습효과로 정부대책에 익숙한 매도자들은 매도시기를 연기할 뿐 급매물을 내놓지는 않고 있는 상황이다.
 
계속되는 규제에도 재건축 아파트 상승세는 여전
수도권 재건축 아파트 매매값은 1년 동안 평균 38.31%올랐다. 재건축 제외 아파트가 28.54% 오른 것을 감안하면 재건축 초과이익 환수, 개발부담금 부과 등 계속되는 정부의 규제에도 불구하고 여전히 재건축단지가 수요자들에게 인기를 누린 것을 알 수 있다.
 
지역별로는 서울 36.49% 경기도 52.14% 인천은 26.98% 각각 상승했다. 서울에서는 강남권이 37.72%, 비강남권 26.50% 각각 올랐으며 경기남부는 25.56% 상승했다.
 
서울에서는 강서구 화곡동 화곡3주구 조합통폐합이 성사되면서 일제히 상승해 48.34%로 가장 높은 상승률을 기록했으며 경기도에서는 광명시 하안동, 철산동 일대 단지들이 9월 25일 이전에 관리처분인가 신청이 이뤄져 초과이익환수를 피하면서 무려 64.78% 올랐다.
 
▶ 수도권 전셋값 10.81% 올라, 신혼부부 등 수요 크게 늘어 전세대란 까지
수도권 전셋값 변동률은 10.81%다. 전년 동기 7.08%와 비교하면 3.73%포인트 상승한 수치다. 이는 쌍춘년을 맞아 신혼부부 전세수요에 서울 강북권 재개발과 경기남부의 재건축 이주수요까지 가세하면서 전세수요가 크게 늘었기 때문이다.
 
9월부터 추석 이전까지는 전세물건이 없어 세입자들의 대기 상태가 길어지면서 전세대란 현상은 보이기도 했다.
 
연간 서울은 11.20%, 신도시 8.59% 경기도는 11.51% 올랐으며 인천은 8.96%의 상승률을 기록했다. 서울에서는 수급불균형이 극심한 강서구, 양천구의 전셋값이 평균 15% 이상 상승한 것으로 나타났으며 신도시에서는 매매가 상승률이 높은 산본과 김포에서 전셋값도 20% 넘게 올랐다.
 
경기도에서는 구리시, 군포시, 남양주시 등이 20% 이상 급등했으며 인천은 부평구와 연수구가 12%씩 각각 올랐다.
 
▶ 도촉법시행 이후 해당지구는 거래 끊기고 인근은 풍성 효과로 인기
2006년 재개발사업은 뉴타운 지역 중심으로 활발히 이뤄졌다. 사업진척을 보인 곳은 182곳 △구역지정신청 23곳 △구역지정 36곳 △추진위승인신청 16곳 △추진위승인 24곳 △조합설립인가신청 9곳 △조합설립인가 16곳 △시공사선정 24곳 △사업시행인가신청 8곳 △사업시행인가 20곳 △관리처분인가 6곳이었다.
 
이 중 뉴타운 내 재개발은 총 46개 구역으로 1차 뉴타운이 11곳, 2차 뉴타운 25곳, 3차 뉴타운 10곳이 올해 사업진척을 보였다. 유턴프로젝트, 도시재정비촉진을위한특별법 시행 등 정부가 강북개발에 적극적으로 나서면서 사업진행이 원활했던 것으로 분석된다.
 
7월 12일 기반시설부담금제가 실시되면서 7월 한 달동안 사업시행인가를 받은 구역이 5곳이나 됐다. 또 도시및주거환경정비법 개정 이전에는 시공사선정 시기가 자유로웠으나 8월 25일 개정 후에는 시공사선정이 조합설립인가 이후로 변경되면서 연초부터 8월전까지 시공사를 선정하는 구역이 23곳이나 있었다.
 
한강조망권 가능구역, 뉴타운 내 규모가 크고 사업진행 빠른 구역으로 매수세가 꾸준했으며 도촉법에 의한 촉진지구 지정되기 전에는 예정지로 매수세가 한차례 몰렸다. 지정 후에는 토지거래허가 제약으로 거래 끊긴 상태다.
 
다만 촉진지구 발표 후, 주변지역으로 매수자들의 관심이 옮겨지면서 시세상승을 보이고 있다.
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