오피스텔 신고 업무용, 주거용 무엇이 나을까

업무용으로 신고시 부가가치세 환급 금액보다 실익 커야

＃여유자금 1억원이 생겨 구로동에서 분양중인 한 오피스텔에 투자하려는 김연희씨(41.주부)는 고민에 빠졌다. 최근 오피스텔을 분양받아 주거용으로 임대사업 등록을 하면 정부에서 취득세 감면 등 세재혜택을 준다는 지인의 말을 들었다. 하지만 김씨는 모델하우스에서 상담을 받고 업무용으로 신고하는게 나을수도 있다는 판단이 들었다.

김씨가 투자하려는 오피스텔의 경우 전용면적 19㎡, 분양가는 1억 3천 2백만원(부가가치세 7,185,743원 포함)이다. 인근에 구청과 등기소, 산업단지 등이 있어 사업자 임차인 확보가 유리하다고 판단해 저층인 5층을 선택했다.

김씨가 업무용이 아닌 주거용으로 신고한다면 전용면적이 세재혜택기준(취득세 60㎡이하, 재산세 40㎡이하)에 해당돼 취득세와 재산세는 면제, 종합부동산세 합산배제, 5년이상 임대시 양도소득세 중과배제의 혜택 등이 주어진다. 이를 금액으로 환산하면 취득세와 재산세는 각각 5,741,456원, 174,740원이 절감되어 대략 5,916,196원의 절감효과가 있다.

대신 주거용으로 신고할 경우 7,185,743원에 해당하는 부가가치세는 환급을 받을 수 없고, 자금 사정이 생겨 5년이내에 처분할 경우 의무임대기간(5년)을 채우지 못해 취득세 등 세재혜택을 다시 반환해야 한다. 오히려 김씨의 경우 업무용으로 신고해 부가가치세를 환급 받는 것이 주거용으로 신고해 세재혜택을 받는 것보다 유리하다는 결론이 나온다.

업계에 따르면 최근 세계 경제가 불안해지면서 국내 투자심리가 잔뜩 위축된 상태로 오피스텔 등 수익형 부동산에도 적지 않은 여파가 미치고 있는 것으로 분석하고 있다. 실제 올 상반기의 경우 오피스텔을 2채이상 구입하던 투자심리가 추석 이후 1채로 투자 규모를 축소함하고 있어 업계간 분양률 높이기에 고심하고 있다. 실제 신촌 대학가에서 최근 분양에 돌입한 브랜드 오피스텔의 경우 50%이상의 미분양이 발생한 것으로 알려졌다. 올초에 같은 지역에서 분양한 오피스텔이 단기간에 100%에 가까운 분양률을 보인것과는 대조적인 현상으로 보고 있다.

오피스텔의 경우 업무용보다 1~2인 가구의 확대로 주거용으로 사용하는 비율이 높아지고 있는데다 최근 전세난으로 주거용 오피스텔의 확대 차원에서 도시형 생활주택과 같은 세재혜택을 부여해 주거용 오피스텔의 공급을 늘리겠다는 의도가 오히려 오피스텔 투자에 관심있는 예비 임대사업자에게 혼선만 준다는 것이다.

한 부동산 전문가는 “글로벌 금융위기로 인한 투자심리의 위축으로 1채의 주거용 오피스텔에 부여하는 세재혜택보다 업무용으로 신고해 환급받는 부가가치세가 크다면 주거용 임대사업으로의 유도가 쉽지 않을 것으로 보인다”며“주거용 오피스텔도 도시형 생활주택처럼 부가가치세 면세사업자로 규정을 한다든지, 일정비율의 환급조치를 해주는 혜택이 필요하다”고 말했다.