서울시, '뉴타운 재개발' 진퇴 주민이 결정

지난 1월 30일 서울시가 발표한 ‘뉴타운․재개발 수습방안’이 조례개정을 통해 구체화된다.

뉴타운․재개발 추진에 있어 그동안 소외됐던 세입자의 목소리가 반영되며, 기초생활수급자 임대주택 입주 자격도 완화된다. 또 절반 이상의 주민이 원치 않는 뉴타운․재개발 구역은 해제할 수 있도록 하는 규정도 마련된다.
시는 지난 2월 1일 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)이 위임한 사항과 거주자 주거권 보호 강화를 내용으로 담은「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」개정(안)을 19일 입법예고 했다.

지난 1월 말 가이드라인 제시 이후 서울시는 시민, 구청장, 유관부서, 시의회, 전문가 등과 30여 회에 거친 의견수렴 과정을 통해 조례 개정(안)을 마련했으며, 조례는 입법예고(20일간)와 시민토론회(5월), 서울시의회 의결(6월) 등을 거쳐 7월 경 공포할 예정이다.

조례 개정(안)은 크게 ▴주민의사에 따른 사업추진 방향 결정 ▴주민 알권리 보장 ▴공공의 역할 확대 ▴거주자 주거권 보호를 담고 있다.

분담금 증가 등으로 토지등소유자 등 주민 '과반수' 반대하면 구역 해제
첫째, 시는 조례 개정(안)에 ‘조합 설립인가 등의 취소(제15조의2)’조항을 신설해 주민의사에 따라 사업추진 여부를 결정하는 제도적 기반을 마련했다.

조례에 따르면 정비사업 추진과정에서 주민의 과반수가 분담금 증가 등의 이유로 사업추진을 반대해 구청장에게 추진위나 조합 해산을 신청하면 구청장은 추진위나 조합 인가를 취소해야 한다.
이때 ‘과반수’ 범위는 추진위원회 구성에 동의한 자의 과반수가 사업추진을 반대하는 경우에는 조합 설립 동의요건인 75%(3/4 이상)를 충족할 수 없는 점과 사업시행인가 및 관리처분계획인가 신청을 위한 총회의결이 어려워 사업시행이 사실상 불가능한 점을 감안한 것이다.
지난 2월에 개정된 도정법에서 ‘추진위원회 및 조합의 인가 취소요건을 조합 등 설립 동의자의 1/2~2/3 범위에서 지자체 실정에 맞게 조례로 정하도록’ 위임한바 있다.

추진위원회나 조합의 해산신청을 하고자 하는 주민은 해산신청서에 토지등소유자 명부, 해산동의자 명부, 해산동의서를 구비해 구청장에게 신청하면, 구청장은 해산신청서의 동의요건 등을 확인하고 조합 등 이해관계자의 의견을 들은 후 조합 등의 인가를 취소하게 된다.

조합인가 등이 취소된 경우 구청장은 정비구역 해제를 입안해 시장에게 요청해야 하며, 시장은 도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 해제하게 된다.

주민알권리 보장, 추진 여부 판단할 수 있도록 구청장의 정보제공 규정 신설
둘째, 서울시는 토지등소유자의 10%이상이 동의하면 구청장에게 개략적인 정비사업비와 추정분담금 등의 정보 제공 신청을 할 수 있는 조항(제15조의3)을 조례에 신설했다.

2월 개정된 도정법에서는 ‘개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등에 관한 정보 신청요건은 토지등소유자 10~25% 범위 내에서 조례로 정하도록’ 위임한 바 있다.

주민 동의를 얻어 구청장에게 조사를 신청하면 30일 이내에 구청장이 정보제공여부를 통보하고, 정비 사업비와 추정분담금 등의 조사를 실시해 주민과 추진위, 조합에 최종 알리는 방식이다.

주민들이 객관적 정보를 쉽게 제공받을 수 있도록 주민들의 알권리를 보장하고, 해당 정비 사업을 계속 추진할지 여부를 합리적으로 판단할 수 있도록 지원하고자 한다고 조항 신설의 취지를 설명했다.

다만, 시장 또는 구청장이 관련 정보를 이미 제공했거나, 관리처분계획 인가 신청 이후 신청한 구역 등은 정보제공대상에서 제외토록해 중복 신청 등으로 인한 행정력과 비용의 낭비가 없도록 했다.

이와 함께 서울시는 정비구역으로 지정됐으나 아직 추진위원회가 구성되지 않아 주체가 없는 경우에는 구심점이 없어 정보제공 요청요건인 토지등소유자 10% 요건을 갖추기가 현실적으로 어렵다는 점을 감안해, 필요시 시장이나 구청장이 직접 주민의사결정에 필요한 정보를 제공하고 주민의견조사를 할 수 있도록 했다.(제4조의2)

공공관리 적용범위 확대, 정비사업 시기조정, 임대주택 유도 등 공공 역할 확대
셋째, 서울시는 ‘공공관리 업무범위 확대’, ‘정비사업 시기조정’, ‘완화되는 용적률 중 소형주택 건설비율’ 등의 내용을 조례 개정(안)에 담아 공공의 역할을 확대했다.

먼저 그동안 '추진위원회 구성부터 시공자선정까지만' 지원했던 공공관리자 업무 범위를 '세입자 주거․이주대책 및 관리처분계획 수립까지' 지원하도록(제46조 및 제50조의2) 조례 개정(안)에 담았다.

이에 따라 그동안 사업 추진과정에서 주민 갈등이 가장 심했던 주거 이전비, 종전자산가, 분양가, 개별분담금 산정 등에 대해 공공관리자의 지원을 받을 수 있게 된다.

서울시 주택정책심의위원회를 거쳐 정비구역의 사업 시행 및 관리처분계획의 인가시기를 조정하는 ‘정비사업 시기조정’ 조항도 신설했다.

이와 관련해 구청장은 인가신청이 들어온 정비사업의 구역 내 주택수가 2,000호를 초과하거나, 해당 자치구 전체 주택 수에서 정비 사업으로 멸실되는 주택수를 뺀 가구 수의 1%를 초과할 경우 의무적으로 시기조정 의견서를 작성해 시장에게 심의 신청해야 한다.
○ 심의신청을 받은 시장은 사업시행구역이 위치한 자치구와 인접 자치구를 포함한 주택 멸실량이 공급량을 30% 초과하거나 2,000호 초과하는 경우에는 서울시 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 1년 범위 안에서 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가를 시기를 조정하게 된다. 이때 주택멸실․공급량은 심의월을 기준으로 전․후 3개월, 총 6개월간의 변화를 분석하게 된다.

조정대상구역의 조정기간이 경과되면 인가를 할 수 있고, 조정대상구역의 사업시행자는 사업시행인가 조정기간중이라도 공공관리자와 협의해 시공자를 선정할 수 있다.

시는 시기조정 조항은 정비 사업이 동시다발적으로 진행될 경우 단기간에 저렴한 주택의 대량 멸실이 불가피하고 이로 인해 정비구역 및 그 주변지역까지 주택가격이 연쇄적으로 급등하는 현상을 차단하기 위한 것이라고 설명했다.

또, 조례에 따르면 법적 상한용적률에서 정비계획으로 결정된 용적률을 뺀 나머지 용적률의 50%를 소형주택으로 건설해 임대주택이나 장기전세주택으로 공급하도록 했다.(제20조) 예컨대 3종 주거지역의 경우 조례상 용적률인 250%를 법적 상한용적률인 300%까지 완화할 경우 완화된 50%의 절반인 25%를 소형주택으로 짓도록 하는 방식이다.

이는 기존 재개발 정비 사업에서 정한 임대주택 비율인 20%에 더해 보다 많은 임대주택을 확보하기 위한 것으로, ‘50%’라는 범위는 재건축 사업에 제시한 소형비율(50%)의 형평성을 감안해 정해졌다.

2월 개정된 도정법에서는 ‘완화되는 용적률 중 소형주택 건설비율을 50~75% 범위 내에서’ 조례로 정하도록 위임했다.

세입자 보호 조항 명문화 등 주거권 강화, 기초생활수급자 임대주택 입주자격 완화
넷째, 서울시는 정비구역 지정을 위한 정비계획 수립 시 거주자의 사전 의견조사를 의무화(제5조)했다.

기존 토지등소유자의 권리외에도 세입자 등 거주자의 주거권 존중, 보호에 대한 조항을 명문화한 점이 특징이다.

그동안 구역지정을 위한 정비계획 수립 시 주민의견 수렴이 미흡했고 의견을 수렴하는 경우도 물리적 현황 파악에 그쳤다면, 앞으로는 토지등소유자의 분양희망 주택규모, 세입자의 임대주택 입주여부 및 희망 주택규모 등을 사전조사하게 된다고 시는 밝혔다.

또, 서울시는 기존에 일반세입자와 동일한 기준으로 적용됐던 기초생활수급자의 임대주택 입주자격을 확대(제35조제1항), 사회적 약자 보호 취지를 담았다.

일반세입자는 ‘정비구역 지정 공람공고 3개월 전부터 거주’ 해야만 임대주택을 공급받을 수 있지만, 기초생활수급자는 ‘사업시행인가 신청일까지 주민등록이 되어 있으면 공급대상이 된다.

거주지 동주민센터에 수급권자 본인이나 이웃 등이 신청하거나 사회복지전담공무원이 직권신청하며, 구비서류는 급여신청서, 임대차계약서, 기타요구서류를 제출하면 된다.

이건기 서울시 주택정책실장은 “다양한 경로의 의견수렴을 거쳐 지난 1월 발표한 가이드라인의 실효성을 담보할 수 있는 조항들을 개정 조례에 담았다”며 “난마와 같이 얽혀있는 뉴타운․재개발 문제를 지역의 주인인 거주민들이 충분히 알고, 스스로 결정하는 가운데 풀어나가도록 지원하겠다”고 말했다.