판교신도시 단독택지 귀하다 귀해

주거 환경, 향후 지가 상승 측면 투자 관점 잡아야

[한강타임즈 장경철 기자] 판교신도시의 단독택지가 최근 품귀현상이 빚어지고 있다. 업계는 답답한 아파트를 떠나 쾌적한 주거환경을 찾는 수요자가 늘었기 때문이라는 분석인데, 한편으로 상가나 주택 일부를 반전세나 월세로 돌려 짭짤한 임대수익을 얻을 수 있어 자산가들이 이 곳으로 몰리는 것 아니냐는 분석도 내놓고 있다.

없어서 못 판다는 이곳도 지난 2006년 2천여 개의 필지를 원주민과 협의 양도인에게 우성 공급 할 당시만 해도 3.3㎡당 800만원대로, 땅값만 6~7억원에 달해 `거품`논란이 일면서 수요자들의 외면을 받았다.

하지만 서판교 일대가 고급 주거단지와 인프라가 구축되면서 인식이 바뀌기 시작했다. 주택을 투자에서 실거주 대상으로 보는 수요자들의 인식 변화 또한 한 몫했다.

FR인베스트먼트의 자료에 따르면 현재 약 2천여 개의 판교 단독주택용지 중 건축 중이거나 완공된 필지는 1천1백 개인 것으로 나타났다. 특히 점포겸용택지로도 불리는 이주자택지 6백여 곳은 대부분 건축물이 들어선 상태이다.

점포와 주택을 겸용해 3층까지 지을 수 있고 운중천, 판교도서관, 판교공원 등 카페거리가 조성된 곳이 명소로 떠오르면서 이주민에게 1회 허용되는 전매가능조항에 따라 이뤄지는 거래시세는 건축 연면적 3.3㎡당 1,300~2,300만원에 달했다.

판교 협택용지 건폐율과 용적률은 각각 50%, 80%이며 건축조례 등에서 요구하는 설계 등 일정 기준을 충족시키면 용적률 기준이 최대 100%까지 완화 적용 받는다. [사진: 서판교 단독주택 모습]

현재 서판교 지역의 F4·F5·F6·F6 블록에 위치한 상가주택 시세는 토지 면적 250㎡(3층) 기준 16억~28억 수준이다. 나대지 상태로 나와 있는 매물은 거의 없고 이미 지어진 건물은 프리미엄을 줘야 살 수 있을 정도.

1층 점포 시세는 블록별로 편차가 크지만 대체로 66~99㎡ 기준 보증금 8천~1억5천, 임대료 300~400만원이다.

2층에 주로 자리잡는 전용 45~66㎡대 투룸 전세는 1억6천~2억 수준이며, 99㎡대 단독층 전세는 3억2천~3억8천만원 수준이다.

이주자택지와 달리 협의양도인 택지에는 2층까지 주택만 지을 수 있다. 고급 자재와 시설, 정원 등을 갖춘 단독주택 단지를 조성하고 있는데, 서판교 E1~E13블록의 협의양도인택지 지역 중 인기가 높은 E4·E5·E6 블록의 경우 건축물이 지어지지 않은 상태에서 토지 면적 250㎡ 기준 8억3천~13억까지 매물로 나와 있다. 3.3㎡로 계산했을 때 1,100~1,700만원 수준.

서판교에 있는 W공인중개사 대표는 "전망이 좋고 조용한 입지의 매물은 거의 소진됐다"며 이곳의 매물 품귀현상이 극심하다고 전했다.

서판교 일대의 협의양도인 택지에는 1개의 필지에 2가구가 거주하는 ‘듀플렉스 주택’이나 ‘캥거루 주택’도 흔히 볼 수 있다.

특히 단독주택을 쪼개서 사용하는 형태의 캥거루 주택은 2층에 집주인, 1층에 임차인이 거주하면서 월세 계약을 맺는 임대 수익형 부동산 상품으로 소유자가 직접 짓거나 부동산 개발 회사가 건축한 뒤 분양하는 유형이 있다.

E4~E6블록의 단독주택 월세 시세는 방3, 화장실 2 구조의 99~132㎡ 기준으로 보증금1억~2억, 임대료 300~40만원 수준으로 강남권의 중소형 면적대 고급 빌라와 맞먹는 수준이다.

이처럼 매물이 부족한 판교 단독택지라 할지라도 투자 시 유의해야 할 점은 있다. 상가주택의 경우 카페 등 일부 업종의 난립으로 매출 하락이 공실로 이어져 임대수익이 낮게 발생하는 일이 빈번해지고 있다. 때문에 입지와 동선을 꼼꼼히 따져야 한다.

주택의 경우 건축비 부담이 문제가 될 수 있다. 판교 등 신도시 단독 주택 공사비는 3.3㎡당 450~700만원 수준이다. 연면적 330㎡만 잡더라도 4억5천~7억 가량 들어간다. 여기에 8억~11억 안팎의 땅값을 더해야 하기 때문에 적어도 13억~15이 있어야 한다는 얘기다.

반면 당장 발생하는 임대수익에는 한계가 있다. 따라서 자기 자본 비중이 낮은 수요자라면 무리하게 투자에 나서기 힘들다.

FR인베스트먼트 조형섭 대표는 "서판교 단독주택지를 매입해 직접 건축하는 대부분의 사람들이 50억 이상을 가진 자산가들"이라며 "판교의 경우 상가나 주택을 기반으로 높은 임대 수익을 기대하기보다 주거 환경과 향후 지가 상승 측면에서 투자 관점을 잡고 접근하는 것이 좋다"고 조언했다.