상가점포 임대료는 170만원인데…130만원 관리비 폭탄

임차인은 물론 공실시 임대인도 큰 부담으로 작용

[한강타임즈 장경철 기자] [사례1] 일산에 거주하는 박모(52)씨는 최근 역세권 몰링형 상가에 선임대가 완료된 상가점포를 투자하려고 투자성을 검토하다 생각지 않았던 복병인 ‘관리비’ 문제로 투자 의향을 접었다.

[사례2] 남편의 은퇴를 앞두고 노후준비를 위해 건물 투자를 알아보던 김모(60)씨는 중개업소에서 보낸 온 건물자료를 검토하면서 임대료 수익외 관리비 수익이라는 항목이 의아해 중개업소와 통화를 하니 고정관리비로 임차인에게 부과하는 관리비 총액과 실제 지출되는 실관리비용의 차액이 수익이 된다는 소리가 선뜻 이해가 가지 않고 임대료처럼 계속 안정적 수익이 될 수 있는 것인지 판단이 서질 않아 다른 물건을 소개받아야 하는지 고심 중이다.

공실인 경우 소유주가 임차중이라면 임차인이 부담하는 관리비는 실비정산, 고정비 정산 여부를 두고도 이해관계가 틀리고 각 건물의 규모나 관리범위 수준에 따라 편차가 커지기도 한다.

박씨의 사례처럼 전용면적이 작고 공유면적이 큰 형태의 매머드급 몰링형 상가의 경우 집객력이 우수한 대신 에스컬레이터, 공용 냉난방 공조 등 편익시설 운용과 관련한 관리비가 일반 근생상가 보다 커질 수 밖에 없다.

이런 경우 임차인인 상인의 입장에서는 임차료 외에도 관리비 지출이 커 부담스러운 부분으로 작용하기도하고, 자칫 공실이라도 발생하게 되면 임차인이 납부하던 관리비를 임대인이 부담하게 되어 임대수익의 중단에도 불구하고 관리비 지출로 인한 유동성 위기를 겪기도 한다.

실비정산보다는 고정관리비를 부과하는 형태가 강한 강남권역 건물의 경우는 일반관리비 전기, 상하수도 등과 관련된 비용을 항목별로 부과하지 않는 경우도 많다.

임차면적대비 일괄 고정관리비로 부과하는 서초동의 한 건물의 경우 95㎡의 공간에 항목을 나누자면 임대료 170만원에 관리비130만원이지만 중개업소의 설명은 임대료 300만원에 관리비 포함으로 설명한다.

이와 관련, 상가정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “순수 고정관리비의 경우 많이 쓰건 적게 쓰건 관리비가 같다 보니 에너지 낭비를 부추기기도 할뿐더러 김씨의 경우라면, 임대사업자의 임대소득에 발생하는 세금을 소득공제의 대상이 되는 관리비항목을 키우는 것으로 임대수익을 분산하는 편법적 방법을 쓰는 것”이라고 지적했다.

이어 “구분상가가 모인 집합건물의 경우는 소유주나 관리단, 사용자 등이 정한 자치규약에 따라 관리를 하면서도 사적자치의 영역으로 분류되어 행정감독의 대상이 되지 않아 자의적이고 임의적인 요소들이 많다”고 덧붙였다.

관리단의 직영관리나 외부관리업체를 통한 위탁관리 등으로 관리가 되더라도 각종 이권이나 부과형평성 회계감독 등에 따른 불협화음이 잦다는 것이다.

하지만, 최근 민주당 강창일 의원의 대표발의로 대형상가 관리인의 회계관리의 투명성 등을 강화하는 내용의 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정법률안'이 발의됐다.

개정법률안은 관리비 운영 회계장부의 작성을 의무화하고, 5년간 보존 및 회계장부의 임의정정을 금지와 아울러 구분소유자의 3분의 2이상의 동의가 있는 경우 외부회계감사를 의무화해 회계투명성을 강화하고 있다.

특히 관리인과 관리위원회 위원 등이 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리와 관련, 부정하게 재물 또는 재산상의 이익 취득 및 제공을 금지하고, 지방자치단체장에게 집합건물의 관리에 관한 감독 권한을 부여함으로써 제도의 실효성을 강화하고 있다.

선 대표는 “관리비와 관련한 개정안이 행정관청의 관리감독권 부여 등으로 회계투명성 등이 강화될 것으로 기대되기는 하지만 대형상가 건물에 국한돼 아쉽다”며 “법안강화를 통한 전반적 확대가 필요하다”고 전했다.