트렌드를 알면 수익형 부동산 투자가 보인다

접근성, 희소성, 정부정책 등 알고 투자하면 위험 적어

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 오피스텔·도시형 생활주택 등이 공급과잉으로 수익률 확보에 빨간불이 켜지고 있다. 하지만 주위를 유심히 살펴보면 알짜 수익형 부동산은 항상 있기 마련이다. 이제 수익형 부동산도 과거처럼 사놓으면 돈이 되는 시절은 지났고, 이제는 철저하게 트렌드에 맞는 상품을 선택해야 후회없는 투자가 되는 시기가 되었다.

그렇다면 수익형 부동산의 최근 떠오르는 트렌드는 어떤 것들이 있을까. 그 해답은 의외로 간단하다. ‘접근성’, ‘희소성’, ‘규제완화’, ‘외국인‘ 등이 있다.

△접근성=먼저 ‘접근성’이 좋은 수익형 상품을 주목하라. 이러한 대표적인 상품으로 스트리트형 상가가 있다. 스트리트형 상가란 서울 강남 신사동 가로수길, 분당 정자동 카페거리, 일산 장항동 라페스타거리 등을 표방한 바로 길을 따라 조성된 상가를 말한다.

이른바 '스트리트형 상권'이라 불리는 이들 상권에 속한 상가들은 데이트 및 휴식, 나들이와 쇼핑을 겸하는 이들로 연일 문전성시를 이루고 있다. 과거에는 단일 고층빌딩 구조가 한동안 주를 이뤘다면 이제는 길을 따라 저층 상가를 배치하는 스트리트형 상가의 분양이 활발하게 이뤄지고 있는 것이다.

그렇다면 이처럼 스트리트형 상가로 트렌드가 옮겨가는 이유는 무엇일까. 사회 전반적인 트렌드의 변화가 영향을 미친 것으로 분석된다. 사회 전반적인 트렌드가 보다 세련되고 감각적인 방향으로 변화하면서 쇼핑 이용객의 눈높이도 까다로워졌기 때문인데 대체로 스트리트형 상가는 심미안적인 측면에서 경쟁력을 갖춘 데다 쇼핑 동선도 편리하게 짜여 있어 단순형 상가에 비해 인근 유동인구 확보가 유리한 접근성 측면에서 우위를 보이고 있다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "'제2의 가로수길'이라는 식으로 광고를 해놓고는 실제로 무늬만 스트리트형 상가인 사례도 적지 않다"며 "스트리트형 상가의 경우 들어서는 점포들의 자체 경쟁력도 중요하지만 주변에 경쟁력이 있는 키테넌트 입점여부·문화적 요소이 가미 등이 더 큰 영향을 미치기 때문에 소비층의 접근성이 수월한지를 우선 파악해야 한다"고 말했다.

대우건설이 신축중인 성남시 분당구에 '정자동 3차 푸르지오시티' 1590실 오피스텔 내에 상업시설이 분양중이다. 1층에 26호실, 2층에 18개 호실로 총 44개 호실로 전용률 63%대로 전용면적 대비 최근 분양한 상품보다 저렴하다는 평가를 받고 있다. 수도권 최대 신흥오피스텔 밀집지역으로 입주예정 오피스텔 3,793실과 기입주 오피스텔 1,035실 주변 주상복합아파트 1,790세대로 향후 주변 배후수요로 인해 기존 정자동 카페거리 상권을 넘어서는 신흥상권으로 부각되는 입지다. 1층은 스트리트형, 2층은 테라스로 설계되며, 40% 중도금 무이자 혜택이 있다. (031)625-7549

그 외 서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역 단지 내 상가 텐즈힐몰도 눈길을 끄는 곳이다. 텐즈힐몰은 280m 길이의 스트리트형 상가로 구성되어 있으며 상가의 전면부 대로변과 접하고 있어 고객유치에 유리하다. 왕십리뉴타운은 총 5000가구 대단지아파트로 개발되는 만큼 수많은 배후수요를 확보할 수 있다. 1‧2호선 신설동역, 2·6호선 신당역, 2호선 상왕십리역의 트리플 역세권 중심에 입지했다. (02)3395-0700

현대산업개발은 15일 위례신도시 C1-2블록에 ‘위례아이파크 애비뉴’ 스트리트형 상가를 분양한다. 위례2차 아이파크 애비뉴는 연면적 1만2765㎡규모로 지상 1층에 62개, 2층에 29개 등 총 91개 매장이 입점할 예정이다. 분양가는 1층이 3.3㎡당 3500만원 안팎이었던 1차보다 저렴하게 책정될 예정이다. 위례2차 아이파크 애비뉴 상가 2층 매장(일부제외)에는 전용면적 33~49.6㎡규모의 독립 테라스 공간이 제공된다. 이 때문에 점주는 매장을 운영할 때 분양받은 면적보다 두 배 가까이 넓은 공간을 사용할 수 있어 투자 가치가 높다. 1층 일부 매장도 전용 6.6~9.9㎡규모의 독립 창고를 제공할 계획이다. 또 위례선(신교통수단) 2개 정거장이 상가 인근에 들어서 예정이라 접근성도 우수하다. (02)3402-2696

△희소성=그 다음 트렌드로 ‘희소성’이 있다. 바야흐로 수익형 부동산에 넘쳐나는 원룸형이 지고 희소성이 높은 투룸형 오피스텔 투자의 대안으로 떠오르고 있는 것이다. 그간 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 1인가구에 초점을 맞추면서 공급과잉이라는 오명에서 벗어나지 못했다. 통계청 가구 구조 통계(2010년 기준)를 보면 4인 가구는 전체의 22.5%에 불과했지만 2인 가구(24.3%)와 3인 가구(21.3%)를 합치면 전체 가구의 절반에 육박한다.

최근 강남권 일대에 투룸형 수익형 부동산이 공급되어 관심을 끌고 있다. 건설사들이 최근 5년간 강남역 인근에 1~2인 가구를 위한 원룸오피스텔을 폭발적으로 공급한 반면 신혼부부 등 2인 가구를 위한 투룸형 오피스텔의 공급은 원룸공급의 절반에도 미치지 못하는 상황이기 때문이다.

먼저 대우건설은 역삼 푸르지오시티를 분양한다. 서울시 강남구 역삼동 735-17번지 일대에 지하 7~지상 15층 1개동 총 333실 규모이며, 지상 2~15층에 전용면적 23~33㎡ 규모의 오피스텔과 지하 1~지 2층의 근린생활시설로 구성된다. 37%의 투룸형 오피스텔 구성으로 사업지 인근 및 강남권역 품귀현상을 보이고 있는 투룸 구조의 오피스텔 수요를 일부 해소할 수 있을 것으로 예상된다. 분양가는 강남구에서 보기 힘든 3.3㎡당 약 1,500~1,600만원선이다. (02)538-5112

그 외 11월 분양하는 ‘송파 하비오 푸르지오’ 오피스텔도 눈여겨볼 만하다. 이 아파트는 총 15개 동 중 오피스텔동이 5개동으로 지하 5~지상 19층, 전용 21~72㎡ 오피스텔 총 3470가구다. 1600-0666

△규제완화=정부의 ‘규제완화.도 수익형 부동산의 트렌드 중 하나다. 최근 정부의 임대규제 폐지 논의로 지식산업센터(옛 아파트형공장) 시장이 크게 요동치고 있다. 지식산업센터는 5년 동안 사업장을 영위하거나 남는 면적을 임대로 놓는 것 이외에 임대가 불가하다. 암암리에 투자자의 임대투자가 가능은 하지만 상가, 오피스텔과 같은 수익형부동산에 비해 임대투자가 활성화되지 못했다. 하지만, 중소기업 활성화 차원에서 지식산업센터를 분양받지 못하고 임대로 쓸 수밖에 없는 중소기업을 위해 임대폐지가 논의됨에 따라 내년에는 지식산업센터를 분양받고 임대를 줄 수 있게 끔 법 개정이 있을 예정이다. 지식산업센터의 입주물량이 꾸준하게 줄어드는 것도 주목해 볼 만하다.

한국창업부동산정보원의 권강수 이사는 “지식산업센터를 분양 받을 때에는 교통환경, 역세권 여부 등 임직원들의 편리한 출퇴근 뿐만 아니라 기업가치를 끌어올릴 수 있는지에 대해 충분히 고려해야 한다”고 전했다.

현대건설이 서울 송파구 문정동 비즈니스파크 내에 대규모 지식산업센터를 11월에 선보인다. 서울 송파구 문정지구에 들어설 문정동 현대지식산업센터는 연면적 16만여㎡에 지하 4층~지상 15층, 3개동의 랜드마크급 규모로 지어진다. 2016년 상반기 입주 예정이다. 문정동 현대지식산업센터는 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 대출 등 부담을 낮춘 계약조건으로 분양할 예정이다. 또한, 지식산업센터 지원금 내에서 분양가의 최고 70%까지 장기저리 대출도 가능하다. (02)400-4552

인천 송도국제도시에서 첫 지식산업센터인 ‘송도 스마트밸리’가 분양 중이다. 이곳은 현재 400여 개 업체가 입주해 송도국제도시 중소기업의 터전으로 자리 잡았다. 일반 아파트형 공장과 달리 연면적 29만 m²의 대형 복합단지로 구성된 게 특징. 23층 아파트형 공장과 28층 기숙사동 등 총 6개 동은 각각 비즈니스, 제조, 업무지원, 주거 기능이 장점이다. 분양가는 주변 시세보다 저렴하며 취·등록세, 재산세 등의 감면 혜택이 있다. 1600-4869

△외국인=최근 외국인 관광객이 급증하면서 수익형 부동산의 ‘수익률’ 측면에서는 당연 분양형 호텔이 주목을 받고 있다. 특히 작년 한 해 외국인 관광객이 1000만명을 넘어가면서 미래 유망 투자처로 분양형 호텔이 떠오르고 있는 것이다. 호텔 투자는 세입자와의 개별계약 없이도 확정수익률을 누릴 수 있기 때문에 투자 방법이 쉬워 문의가 많고 수요가 많은 관광지나 업무시설 밀집지역은 높은 수익률도 기대할 수 있다. 대부분 분양가 1억∼2억 원대인 객실을 분양이 가능하다. 운영 첫해 또는 2년간 연 10% 이상의 확정수익을 지급하고, 이후 위탁계약을 맺은 호텔 관리·운영 전문업체가 운영에 따른 수익을 배분하는 방식을 쓴다. 호텔 객실 가동률 70%를 넘기면 연 8% 수익을 올릴 수 있다는 게 업계 전문가들의 설명이다.

호텔·레지던스 전문기업인 코업이 제주도 제주시 조천읍 함덕리 일대에 부띠크 디자인 호텔인 ‘코업시티호텔 제주비치’ 269실을 분양중이다. 지하 2층~지상 8층 연면적 12,236㎡ 규모로 함덕해변 바로 앞에 위치하여 대다수의 객실에서 오션뷰가 가능하며, 지중해의 아름다운 테마를 모티브로 3가지 디자인 컨셉으로 구성 될 예정이다. 또한 전 객실에 테라스와 욕조가 설치되어있으며, ‘코업시티호텔 제주비치’는 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다. (02)545-7474