봇물터진 수익형 부동산 성공 투자, ‘입지여건'에 울고 웃어

수익형 부동산, 입지 따라 청약률·계약률 큰 차이 보여

[한강타임즈 장경철 기자] 올해들어서도 수익형 부동산 분양에 대한 관심이 지속되고 있다. 여전히 공급 과다와 수익률 저하로 투자가치가 낮아지고 있다고 하지만 저금리 기조가 이어지는 상황에서 가장 안정된 수익률을 올릴 수 있는 상품이기 때문이라는 분석이다.

하지만 전문가들은 수익형부동산이 저금리시대의 떠오르는 상품인 것은 분명하지만, 분양업체의 고수익 유혹만 그대로 믿고 구입했다가 낭패를 볼 수 있기 때문에 관련 내용들을 투자전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.

최근 수익형 부동산의 공급이 크게 늘어나면서 입지에 따라 청약률과 계약률이 큰 차이를 보이는 등 차별화된 투자 현상이 나타나고 있다.

최근 실제로 위례신도시 ‘위례 아이파크 애비뉴 상업시설(1차)’이 100% 분양을 완료했다. 이 상가의 성공요인은 결국 뛰어난 입지조건이였다. 이 상업시설은 트램(노면 전차)을 따라 약 300m의 가로에 스트리트형 상가로 구성된다. 트랜짓몰 한복판을 트램이 지나가면서 서울지하철 8호선 복정역과 5호선 마천역을 연결해준다. 분당신도시 정자동 카페거리나 서울 신사동 가로수길과 같이 일반 상가들과 차별화된 이국적인 모습으로 조성될 예정되며, 저층부의 상가가 길을 따라 늘어서 있어 접근성이 뛰어나다는 입지적인 장점을 지녔다.

또 최근 2개월만에 100% 분양을 마감한 ‘마곡 우성르보아Ⅱ’ 오피스텔도 마곡지구에서도 황금입지에 속한다. 서울지하철 9호선 신방화역이 걸어서 열 걸음 이내의 초역세권으로 사통팔달의 입지를 자랑한다.

이처럼 부동산 침체기 속에서도 입지가 좋은 수익형 부동산에 사람들이 몰리는 것은 결국 추후 가격상승에 대한 기대 때문이다. 여기에다 임차인 및 이용고객들의 선호도가 높은데다 공실률이 낮고 임대료도 비싸기 때문이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형 부동산 투자의 성공요인을 몇가지로 나누어 볼 수 있겠지만, 풍부한 임대수요가 있는 입지를 가장 먼저 보는 것이 중요하다”면서 "통상 같은 신도시나 택지지구라도 교통망·인프라 등에 따라 차이가 있을 수밖에 없고 입지의 우수성은 그만큼 풍부한 수요가 있다는 것을 의미한다"라고 말했다.

한국창업부동산정보원에 따르면 입지조건이 우수한 수익형 부동산이 선을 보이고 있는데 대표적인 현장으로 서울 ‘문정동 현대지식산업센터’, ‘신논현 마에스트로’, ‘에스비타운프라자’, ‘위례2차 아이파크 애비뉴’, ‘역삼 푸르지오시티’ 등이 상가·오피스·오피스텔·지식산업센터를 경기권에는 ‘정자동 3차 푸르지오시티’, ‘동암비버리시티’ 등에서 오피스텔·도시형생활주택·상가를 지방에는 ‘동부산 쏠마레’, ‘코업시티호텔 제주비치’, ‘엠스테이 호텔 제주’ 등이 도시형 생활주택과 호텔을 분양중에 있다고 밝혔다.

서울

현대건설이 송파구 문정동 비즈니스파크 6블럭에 초대형 브랜드 첨단 지식산업센터(옛 아파트형 공장)를 선보인다. ‘문정동 현대지식산업센터’는 지하 4층~지상 15층 규모로 3개동이며 지하 4층~지상 17층 지원시설인 상가는 총 점포수 230개 연면적 158,286.60㎡ 규모로 지하 2층~지상 2층 교육, 학원, 병원, 근린생활서비스, 근린생활용품, 의류, 음식점 등이 추천업종이다. 3층~15층 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 16층~17층 오피스, 오피스텔 등으로 구성된다. 지하는 컬쳐밸리와 문정역이 연결되며 지상 1층은 선큰을 통해 연결된다. 또한 송파대로와 동부간선도로, 서울외곽순환도로를 통해 분당, 판교 등 수도권 지역으로 쉽게 이동할 수 있다. 입주는 2016년 상반기로 예정돼 있다.

(주)한미글로벌에서 시공하는 논현동 교보빌딩과 차병원사이에 위치한 삼정호텔 바로 옆에 지하 2층~지상 19층 규모의 마에스트로 상가 35호실로 오피스텔이 2013년 12월 준공을 앞두고 일부 회사 보유분을 선착순 분양 한다. 지하 1층~지상 2층 총 799㎡에는 국내 최대의 성형외과인 퀸즈메디컬이 15년 임차 계약을 체결하였다. 상가를 분양받으면 첫해에는 분양금액 기준 수익률 7%를 확정 보장하며 매년 전년대비 5%씩 인상하게 되어 있으며 10년차에는 수익률 11%를 보장받는다. 분양금액은 점포당 2억 2천만원으로 사업지는 전철 9호선 연장 노선인 삼정역이 차병원 사거리에 위치하며 전철 출입구와의 거리는 보도로 3분 이내고 강남 신논현역 5분이내 거리에 있다. 3.3㎡당 분양가 1,900만원~2,000만원 선이다.

서울 강서구 마곡동 B2-2에 ‘에스비타운프라자’ 분양 중에 있다. 9호선 신방화역 5번출구 바로 앞에 위치한 사거리 대로변 코너상가이다. 2014년 6월부터 입주하는 4,500세대 배후단지와 산업단지에 100,000여명의 대규모 개발산업단지 마곡지구에 위치하여 최첨단 산업단지, 완벽한 교통인프라를 구축한다. 마곡지구 주거지역 15,000세대 단독 프라자 상가로서 여의도에서 20분, 강남 30분 정도 소요되고, 147대의 초대형 주차공간 및 집객력 높은 대형 기관이 다수 입점해 있다. 2014년 11월 준공예정이다.

‘위례2차 아이파크 애비뉴’는 연면적 1만2765㎡규모로 지상 1층에 62개, 2층에 29개 등 총 91개 매장이 입점할 예정이다. 분양가는 1층이 3.3㎡당 3500만원 안팎이었던 1차보다 저렴하게 책정될 예정이다. 위례2차 아이파크 애비뉴 상가 2층 매장(일부제외)에는 전용면적 33~49.6㎡규모의 독립 테라스 공간이 제공된다. 이 때문에 점주는 매장을 운영할 때 분양받은 면적보다 두 배 가까이 넓은 공간을 사용할 수 있어 투자 가치가 높다. 1층 일부 매장도 전용 6.6~9.9㎡규모의 독립 창고를 제공할 계획이다. 또 위례선(신교통수단) 2개 정거장이 상가 인근에 들어서 예정이라 접근성도 우수하다.

대우건설은 강남역과 역삼역의 중간 위치에 있는 오피스텔인 ‘역삼 푸르지오 시티'이 분양중이다. 직선거리로 강남역에서 500m, 역삼역에서 350m 가량 떨어진 역세권 입지로 오피스텔은 지하 7층, 지상 15층으로 전용 23~33㎡ 총 333실로 구성된다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1670만원으로 기존 강남일대 오피스텔 평균 분양가인1800만원대와 비교하면 저렴하다는 평가다. 특히 원룸(211실)뿐만 아니라 투룸(122실)도 설계돼있어 신혼부부 등에 인기가 높을 것이라는 게 회사측의 설명이다. 입주는 2016년 3월 예정이다.

경기

대우건설이 경기도 성남시 분당구 정자동 162-2,162-4번지 일대에 신축 중인 ‘정자동 3차 푸르지오시티’ 오피스텔과 상가를 분양중이다. 정자동 3차 푸르지오시티 오피스텔은 전용면적 24㎡에서 59㎡까지의 소형으로만 총 1590실이 들어서며, 아파트 못지않은 높은 수준의 커뮤니티 시설을 갖춘 점도 장점으로 꼽히고 있다. 상가 1층은 스트리트형, 2층은 테라스형 설계로 정자동 최고의 고품격 랜드마크 상가로 자리잡을 것으로 전망되며 입주는 2015년 6월 예정이다.

인천 부평구 동암 북광장 먹자상권 중심에 위치한 옛 동암프라자 자리에 테라스형 도시형 생활주택 ’동암비버리시티’와 상가를 분양한다. 대지 1653.8㎡, 지하 2층~지상 11층 규모에 전용면적 12~20㎡ 124가구로 구성됐다. 지하 1~2층은 주차장이며 지상 1~2층은 상가, 지상 3~11층은 도시형 생활주택이다. 테라스가 마련된 지상 1층 상가에는 음식점과 편의점, 커피전문점이나 은행 등이 입점할 수 있다. 2층에는 패밀리레스토랑, 노래방, 미용실, 주점 등이 들어설 전망이다. 국철 1호선 급행 정거역인 동암역, 인천 지하철 1호선 간석오거리역이 도보 거리에 있는 더블역세권으로 교통이 편리하다. 경인고속도로 가좌IC, 경인국도, 외곽순환도로 송내IC와 인접해 서울·수도권 접근성이 좋다.

지방

한국자산신탁과 중아건설은 기장군 일광면에 전용면적 49㎡ 144가구 규모의 ‘동부산 쏠마레’ 도시형 생활주택을 분양한다. 지상 15층 3개동으로 구성된다. 49㎡A형이 103가구로 가장 많다. 3.3㎡당 600만 원 초반에서 700만 원 초반대에 공급한다. 2015년 일광역이 개통하면 기존 도시철도와 환승이 가능해져 교통이 훨씬 편리해진다. 기장군 일대에 조성이 완료된 정관, 기룡, 명례산업단지 등에 공장이 잇달아 들어서면서 임대수요가 풍부해졌다. 이 외에 장안과 일광택지개발사업을 진행 중이어서 집값 상승도 예상할 수 있다. 단지 바로 옆에는 일광 이천 생태공원이 조성될 예정이다.

호텔·레지던스 전문기업인 코업이 제주도 제주시 조천읍 함덕리 일대에 부띠크 디자인 호텔인 ‘코업시티호텔 제주비치’ 269실을 분양중이다. 지하 2층~지상 8층 연면적 12,236㎡ 규모로 함덕해변 바로 앞에 위치하여 대다수의 객실에서 오션뷰가 가능하며, 지중해의 아름다운 테마를 모티브로 3가지 디자인 컨셉으로 구성 될 예정이다. 또한 전 객실에 테라스와 욕조가 설치되어있으며, ‘코업시티호텔 제주비치’는 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다.

제주도 서귀포시 인근 서귀동 829-5번지 일대에서 객실 330실 규모의 엠스테이(M-STAY)호텔 제주를 분양한다. M-STAY 호텔 제주는 총 면적 2569㎡부지에 연면적 1만7867㎡, 지하 3층~지상 10층에 총 330실 규모로 수영장, 연회장, 마사지센터, 회의실, 카페, 레스토랑 등 고품격의 편의시설이 들어서게 되며, 서귀포 앞바다와 인접해 바다를 조망할 수 있다. 준공 후 년 11%의 수익을 보장하며, 시공은 현대아산이 맡는다.