잇단 악재 ‘수익형 부동산’, 겹호재 있는 지역은 훈풍분다

송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 인천 송도국제도시, 경기 평택시, 하남시, 제주도 등 대표적

[한강타임즈 장경철 기자] 오피스텔 및 도시형 생활주택에 이어 올해에는 분양형 호텔의 공급량이 급증하면서 3~4년간 인기를 끌었던 수익형 부동산이 빨간불이 켜지고 있다.

여기에 엎친데 덮친격으로 정부의 월세소득 과세 강화책으로 ‘수익형 부동산’ 시장에 냉각기류가 감지되고 있다.

투자수익을 노린 자산가들은 물론 은퇴자들의 생활수단으로 수익형부동산이 인기를 끌면서 부동산경기 회복세가 나타났으나 강력한 세금추징 방침에 투자수요가 위축되고 있는 것이다.

부동산시장을 정상화시켜 내수 등 실물경기에 활력을 주려는 정부의 정책방향에 악영향을 줄 수 있다는 지적이 나온다.

하지만 확실한 개발 재료가 있는 일명 겹호재 지역은 이러한 분위기와는 무관한 분위기다.

대표적인 지역을 꼽으라면 서울 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구 등 인천 송도국제도시, 경기 평택시, 하남시 등 지방에는 제주도 등이 있다.

풍부한 개발호재는 고용을 창출하고 인구를 유입시켜 소비를 유발하며, 임대수요를 풍부하게 한다. 임대수요가 풍부하다는 것은 곧 임대료 상승으로 이어져 수익률 상승으로 이어진다.

그렇기 때문에 세금 등 각종 부대비용을 감안하더라도 적정 수익률이 가능하기 때문에 각종 악재에도 불구하고 이런 지역 수익형 부동산은 꾸준한 관심을 받을 전망이다.

상가 등 수익형 부동산의 선택기준에 개발호재는 해당 상품의 미래가치와 직결되는 만큼 입지 및 분양가 못지않게 중요한 요소로 작용을 하고 있다.

따라서 확실한 호재가 있는 지역은 후광효과 및 상권 활성화로 꾸준한 임차인 확보가 용이해 공급과잉 우려에도 불구하고 투자자들의 관심을 끌 만하다는 것이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “각종 호재가 넘치는 지역일지라도 소위 말하는 우량 상품은 20%에 불과하다”며 “해당 상품 자체의 경쟁력인 주차시설, 커뮤니티 등 부대시설 부분과 운영업체의 운영 경험 및 노하우 체계를 갖추고 있는지 살펴야 한다”고 조언했다.

부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 겹호재 지역에서 분양(예정)중인 수익형 부동산으로 경기 하남 풍산동 하남수산물복합단지, 서울 강남 역삼동 신논현 마에스트로, 서울 서초 우면동 서초타워, 송파 위례신도시 송파 와이즈 더샵, 송파 문정지구 문정 법조프라자, 서울 구로 구로동 대림역 포스큐, 제주도 탑동 호텔 리젠트마린 제주, 연동 밸류호텔 디아일랜드 제주 등이 있다고 밝혔다.

겹호재 지역, 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

△하남 수산물복합단지 상가=경기 하남시 풍산동 245-3번지 일대에 대규모 수산물 복합상가인 ‘하남수산물복합단지’가 분양중이다. 이 단지는 대지면적 1만8156㎡ 부지에 연면적 2만7273㎡ 규모로 지상 3~4층 5개 단지, 건물 15개동으로 건립되며, 206개 점포와 28세대의 공동주택으로 구성된다. 이들 상가 건물에는 수산물 도·소매점, 일반음식점, 편의점, 스크린골프장, 커피전문점, 노래방, 냉동창고, 업무시설 등이 들어설 예정이다. 배후세대 또한 풍부하다. 고덕지구·풍산지구·강일지구 약 3만 6천여가구, 하남지식산업센터(약 6천여명 상주) 등 및 하남 미사보금자리·고덕강일 보금자리 약 4만 7천여가구, 강동 첨단업무단지 등이 조성되면 4만여명의 추가 수요가 예상된다. 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70%(대출가능, 금리는 신용도에 따라 차등적용) 계약조건이다. 입점은 2014년 4월 예정에 있다.

△강남 신논현 마에스트로 상가=코람코자산신탁이 의료관광 특구지역인 서울 강남구 봉은사로 신논현역 인근에 ‘신논현 마에스트로 상가’를 일반 분양하고 있다. 지하 2층, 지상 19층 오피스텔 124실 규모로 구성되 어있고 지하1층~지상2층 3개 층에 국내 최대 규모의 외국인 전용 성형외과(퀸즈메디컬 그룹)가 입점해 관련시설과 인테리어 공사를 진행하고 있다. 상가를 분양받으면 첫해 월세는 분양가격 2억 2,000만 원의 7%인 월 131만2,500원을 첫해에 확정 수령하며 물가상승을 고려하여 매년 전년대비 5%씩 인상되어 10년 차에는 수익률 이 11%(대출시 14%)에 이른다. 은행대출은 최고 50~60%까지 가능해 실투자금액은 1억1,000만원 정도 필요하다. 월세는 4월부터 지급할 예정으로, 안정적인 수익률을 원하는 투자자들은 관심을 가져볼 만하다. 4층부터 19층에 위치한 오피스텔은 입주율이 80%이상 진행됐으며 일부 잔금 부족으로 인해 등기하지 못한 세대수가 있어 투자자도 선착순으로 접수받고 있다.

△송파 와이즈 더샵 상가=위례신도시 트랜짓몰 내 C1-4블록에서는 ‘송파 와이즈 더샵’ 상업시설이 3월 말 공급을 앞두고 있다. 이곳은 위례신도시 핵심상권으로 개발되는 트랜짓몰과 바로 인접하며 유럽형 스트리트형 상가로 개발된다. 또 ‘송파 와이즈 더샵’ 상업시설 내에는 또 하나의 소규모 스트리트 거리가 조성될 예정이어서 ‘트랜짓몰 안의 미니 트랜짓몰’로 주목 받을 전망이다. 이 상업시설은 연면적 9767㎡ 지상 1·2층 총 130여개 점포 규모로 지어질 예정이다.

△서초보금자리 서초타워 상가=서울특별시 서초구 우면동 757번지(서초보금자리 준4-3) 서초타워 상가가 분양중이다. 지하 2층~지상 7층, 연면적 2422.36㎡ 규모로 총 점포수는 22개다. 지하 2~1층은 주차장, 지상 1~7층은 근린상가로 구성되며, 3.3㎡당 분양가는 1,000만원(VAT별도)~4.000만원(VAT별도)선이며, 전용률 약 60%이다. 왕복 10차선(40m) 양재대로변 서초보금자리지구 초입에 위치한 3거리코너 상가로 가시성이 뛰어나며, 인근에 초등학교와 대형 유치원이 인접해 다양한 임차업종을 유치하는데 유리하다. 서초타워는 삼성 R&D센터(2015년 2월 준공예정, 연구인력 1만명 상주), LG전자 사옥(4천여명), 서초 보금자리지구 4,000여세대 우면지구 3,300여 세대 등 배후 상권이 탄탄한 요지에 위치해 있다. 서초타워 인근필지엔 대형마트가 입점하며, 주변에 모두 오피스텔이 들어서므로 전문상가 부족현상으로 향후 큰 임대수익이 예상되는 드문 자리이다. 2014년 4월 준공예정이다.

△송파 문정지구 문정 법조프라자 상가=시행전문회사인 고운개발은 송파구 문정동 택지개발사업지구 3-2BL에 문정 법조프라자 상가와 오피스를 분양중이다. 대지면적 934㎡에 연면적 7,860.20㎡ 규모로, 지하 3층부터 지상 최고 10층 1개동으로 구성돼 있다. 문정 법조프라자는 서울 동부지방법원·동부지방검찰청사 정문앞에 위치해 변호사·법무사 및 종사자·민원인 등 유동인구가 끊이질 않은 입지라는 평가를 받고 있다. 또한 8호선 문정역으로 향하는 동선상에 있기 때문에 유동인구 흡수에도 용이하다. 주변지역과의 시너지 효과도 기대된다. 위례신사선과 더불어 KTX 수서역이 개통될 경우 교통 프리미엄 가치는 더욱 높아질 것으로 예상되고, 문정지구 미래형 업무단지 개발로 인한 인구 유입은 물론, 위례신도시, 가든파이브 활성화 단지, 장지지구와도 시너지 효과를 일으킬 것으로 보인다. 입점 예정일은 2015년 9월예정에 있다.

△구로 구로동 대림역 포스큐 오피스텔=서울 2호선, 7호선 환승역인 대림역 역세권 사업지에 ‘대림역 포스큐’ 오피스텔이 분양중이다. 대림역 일대에서는 오피스텔이 2년여 만에 신규 공급되는 상품이다. 서울 구로구 공원로 11(옛 구로동 106-2번지)에 위치한 ‘포스큐’는 지하 4층, 지상 20층, 1개 동, 전체 464실 규모다. 오피스텔 289실과 도시형생활주택 175가구, 전용면적 19.01~21.25㎡ 4개 타입으로 구성되며, 이 중 A타입이 354가구로 가장 많다. 1인 가구 비율이 높아 이른바 싱글벨트라 불리는 대림역까지는 사업지가 걸어서 5분 있다. 포스큐가 들어설 구로구 일대는 서울디지털산업단지 G밸리가 조성, 정보기술(IT) 산업의 중심으로 거듭나는 중이다. 향후 ‘G밸리 2020프로젝트 비전’에 따라 첨단기업비율은 93%까지 높아지고, 25만 명의 고용인구가 발생할 전망이다. 여기에 디큐브시티와 테크노마트 등이 위치한 1·2호선 신도림역도 10분이면 이용할 수 있다.

△제주도 제주시 탑동 호텔 리젠트마린 제주 분양형 호텔=KB부동산신탁은 제주시 건입동(탑동지역)에 ‘호텔 리젠트마린 제주’를 분양 중이다. 호텔은 지하 2층~지상 11층의 전용면적 25~57㎡로 327실 규모다. (주)미래자산개발이 상반기에 단지 바로 옆에 공급하는 2차 물량까지 합치면 제주도 내 최대규모인 약 700실로 조성된다. 호텔이 들어설 건입동과 탑동지역은 제주도 내에서도 호텔 1번지로 불릴 만큼 특급호텔 밀집지역이다. 차량 이용 시 크루즈선이 들어오는 제주국제여객선터미널이 5분대, 제주국제공항이 10분대 거리다. 탑동지역에서는 탐라문화광장이 2015년까지 조성될 예정이다. 전체 객실의 72%가 바다를 바라 볼 수 있도록 배치했다. 부대시설로는 1~2층에는 레스토랑, 커피숍, 리테일점, 피트니스센터, 세미나실이 들어선다. 3층에서는 바다를 바라보며 수영할 수 있는 야외수영장도 조성된다. 1년간 실투자금 대비 연 11%(담보대출 이자 연 5% 적용 시) 또는 분양가의 연 8%의 수익률을 위탁운영사인 (주)미래자산개발에서 보장한다. 2015년 12월 완공될 예정이다.

△제주도 제주시 연동 호텔 분양형 호텔=제이디홀딩스는 지난 2012년부터 서귀포와 성산포에 ‘디아일랜드’ 호텔을 공급해온데 이어, 제주 연동에도 ‘디아일랜드 제주’ 호텔 357실을 공급한다. 이번에 분양되는 ‘디아일랜드 제주’ 호텔은 제이디홀딩스가 제주에서만 세 번째로 진행하는 호텔사업이라는 특수성은 물론, 총 357실에 달하는 대규모 호텔이라는 점, 신제주 연동의 핵심입지 등 강점이 많아 올해 가장 주목되는 분양형 호텔로 꼽힌다. ‘디아일랜드 제주’는 지하 4층~지상 18층 규모에 전용면적 기준 23.14~56.63㎡의 객실 357실과 각종 고급 부대시설 등 대규모 호텔로 지어진다. 객실은 지상 3층~지상 18층에 총 17개의 다양한 타입으로 들어서게 되며, 지하 3층~지상 2층에는 휘트니스&사우나, 대형 연회장, 차이니즈 레스토랑 등 각종 고급 부대시설이 들어설 예정이다. 또한, 지상 18층에는 바다와 한라산을 조망할 수 있는 스카이라운지가 조성되고, 일부 객실에는 물에서 기포가 생기게 만든 월풀 욕조인 ‘자쿠지’를 설치하고 와인바 및 테라스 등 최고수준의 시설을 갖춘 호텔 서비스를 제공하게 된다.