올바른 상가투자, 창업 위한 상권분석, 입지선정 어떻게

상권은 업종에 맞게 잘 분석하는 것이고, 입지는 점포의 자리 잘 선정하는 것

[한강타임즈 장경철 기자] 저금리 시대로 접어들고 자금력을 갖춘 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 시작되면서 상가투자나 창업에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 정작 좋은 상가나 목이 좋은 점포를 찾기란 쉽지 않은게 현실이다.

상가와 관련된 정보를 얻고자 할 경우 상권분석이나 입지선정이라는 말을 쉽게 들을 수 있을 것이다. 그만큼 좋은 상가나 점포를 얻기 위해서는 두가지를 잘 분석해야 한다는 의미인데, 그렇다면 상권분석은 어떻게 해야 하고, 입지선정은 어디에 해야 할지가 상당히 중요한 사항으로 떠오르고 있다.

[여기서 잠깐 용어풀이] 상권, 입지란?

상권이란? 대지나 물건(점포)가 미치는 영향권의 범위로서 점포와 고객을 흡인하는 지리적 영역이며, 모든 소비자의 공간선호의 범위를 의미

입지란? 대지나 물건(점포)이 소재하고 있는 위치적인 조건을 의미

♯서울 동대문구 장안동에 있는 한 설렁탕 전문점은 92.56㎡(28평)규모의 매장에서 약 월 8000만원대 매출을 올린다. 크지 않은 공간에서도 이렇게 높은 매출이 가능한 이유는 바로 상권분석을 잘한 덕분이다. 교차로 인근이라 간판이 눈에 잘 띄는 데다 근처에 대형 쇼핑몰이 있어 유동인구가 많다. 쇼핑을 마친 사람부터 인근에서 술을 마시던 사람까지 몰려들어 밤 10시부터 다음날 새벽 6시까지 야간매출만 월 1500만원에 이른다. 상권과 아이템 성격이 완벽하게 조화를 이룬 대표적 성공 사례다.

상가투자로 노후를 준비하거나 인생 이모작을 준비하는 베이비부머 등 은퇴자, 사업가로 성공해 보고 싶은 20·30, ‘사장님’의 꿈을 이루겠다고 마음먹은 중년 직장인이나 주부. 그들은 모두 소규모 자본으로 시작할 수 있는 창업을 꿈꾼다.

하지만 막상 상가투자나 창업 구상에 들어가는 순간부터 신경써야 할 게 한두 가지가 아님을 깨닫고 지레 겁먹고 포기하는 경우가 많다.

먼저 그럴 필요는 없다. 가장 핵심적인 두 가지를 정확하게 결정하면 이후에는 실행과정에서 발생하는 문제를 해결하기만 하면 된다. 상가투자와 창업의 ‘두 가지 핵심열쇠’는 상권에 맞는 아이템이다.

아이템을 먼저 선정할 수도 있고 때에 따라서는 어디에서 사업을 할 것인지 먼저 정할 수도 있다. 사업 아이템과 상권은 전후관계에 있는 게 아니라 동전의 앞뒷면처럼 붙어 있다는 얘기다.

점포사업에서는 특히 상권 입지가 사업 성패를 좌우한다. 총투자비의 50~70% 이상이 점포 구입에 들어가는 만큼 창업자들은 어떤 아이템을 들고 어디에서 사업을 할 것인지 가장 신중하게 판단해야 한다. 그렇다고 투자를 많이 한 ‘비싼 점포’가 반드시 매출이 오르는 게 아니고 ‘권리금’이 과도하면 점포를 사거나 팔 때 거래 자체가 성사되기 어렵다.

월 임대료가 너무 비싸면 고정비 비율이 높아져 매출을 아무리 올려도 이익을 남기기 어렵고 매장 규모가 필요 이상으로 크면 시설투자비나 감가상각 부담이 높아 역시나 운영이 쉽지 않다.

이처럼 상가투자나 창업을 위한 점포를 고를 때에는 ‘권리금이 높고 화려하게 꾸민 큰 점포`를 봐야 하는 게 아니라 업종별로 ’유리한 상권‘에 특히 주목해야 한다.

상권은 크게 역세권이나 쇼핑몰을 중심으로 한 ‘중심번화가’와 사무실 밀집지역인 ‘오피스 상권’, 주택가, 대학가 등으로 구분된다. 주된 소비계층과 소비패턴이 완전히 다르게 때문에 전혀 다른 업종으로 창업하거나 전혀 다른 전략을 짤 필요가 있다.

먼저 오피스상권은 주 고객층인 직장인 특성을 파악해 운영에 접목하는 게 포인트다. 출퇴근길 전철과 버스정류장 등 교통시설과 업무시설 사이에 위치하는 장소가 우선적으로 추천된다. 대형 빌딩 내 지하 아케이드, 유동인구가 많은 먹자골목도 놓쳐서는 안 될 상권이다.

오피스 상권의 대표 업종은 직장인을 타깃으로 하는 외식업이다. 점심시간 매출을 잡지 못하면 문 닫을 위기에 처한다. 외식업은 빠른 조리와 서빙이 성공포인트로 조리 속도가 빠른 설렁탕, 곰탕, 부대찌개, 김치찌개 등과 국수·도시락·삼각김밥이나 캐주얼 한식 등 분식점이 유리하다. 이 같은 ‘바쁜 직장인의 한 끼 식사`와 완전히 상반된 외식업도 오피스 상권에서는 활성화돼 있다.

비즈니스 접대·미팅을 위한 전문음식점도 성공 가능성이 높다. 또 식사 후 커피 한 잔을 전문점에서 즐기거나 테이크아웃 하는 게 일반화된 최근에는 커피숍 역시 성공 가능한 아이템 중 하나다. 부서원들을 이끌고 오는 과장의 입맛과 비즈니스 미팅과 접대라는 두 가지 축을 놓고 고민을 시작하면 크게 도움이 된다는 얘기다. 점심 매출이 높은 대신 저녁 매출이 낮은 오피스 상권 특성상, 저녁 매출 증대를 위한 마케팅 전략이 아주 중요하다.

외식업 외에도 사무지원 업종인 사무문구나 인쇄복사점, 편의점 등 작은 가게도 오피스상권에서는 유망한 업종이며 중년 직장인들의 건강에 대한 우려를 공략하는 업종도 고려해 볼 만하다.

번화가·쇼핑몰 상권은 유동인구 소비패턴 분석이 필수적이다. 유동인구가 타 상권에 비해서 5~6배 이상 많은 중심번화가 및 특수상권으로는 명동, 종로, 압구정, 강남역 상권 등을 들 수 있다. 해당 상권에는 남녀노소 다양한 연령층이 유입되며, 특히 소비력이 높은 20~30대 여성의 유입률이 높아 소비력이 강한 것으로 알려져 있다.

추천 업종으로는 카페, 의류판매점, 퓨전주점, 이자까야, 액세서리판매점, 귀금속판매점, 이탈리안레스토랑, 휴대폰판매점 등이 있다. 특별히 러시아워가 정해지지 않아서 꾸준히 매장을 방문할 수 있는 요소만 갖춘다면 높은 매출을 기록할 수 있지만, 높은 매출을 올릴 수 없다면 실패할 확률도 높다.

아파트·주택가 상권은 엄마의 마음을 붙잡아야 한다. 아파트에서는 주부들이 소비 주도권을 갖는다. 입점 가능한 업종도 다양해 교육사업, 유기농전문점이나 정육점 같은 식품사업, 떡전문점, 테이크아웃 피자, 건강식품점 등 다양한 업종을 선택할 수 있다. 우선 외식업부터 살펴보면 주부들의 단체모임과 가족외식을 겨냥하는 것이 필수다. 칼국수나 샤브샤브 전문점은 주부 모임 장소로 인기를 얻는 대표적인 업종. 주택가의 외식업은 주중 매출만으로는 영업이 어려우므로 반드시 평일 낮 인근 직장인과 주부들의 모임을 유치할 수 있는 업종으로 선택하는 게 좋다.

스쿨존도 주택가에서 뺄 수 없는 특성이다. 스쿨존에서 인기를 얻는 업종은 떡볶이 전문점, 아이스크림, 김밥전문점, 햄버거 등의 분식 및 간식업종. 최근에는 스쿨존 중심으로 입점하는 가격파괴형 스파게티 전문점이 등장해 달라진 입맛을 반영하고 있다. 주부들의 장바구니를 겨냥한 업종으로는 정육점, 과일편의점, 유기농 식품점, 슈퍼마켓, 베이커리점을 들 수 있다. 장바구니를 노린 업종일 경우 같은 주택가라고 해도 기왕이면 주부들이 편리하게 오가는 곳에 점포를 얻는 게 매출을 높이는 지름길이다. 최근에는 주부들의 정보교류 장소로서 카페들이 주택가에서 인기다.

대학가 상권은 학생들의 가벼운 주머니를 고려해 저렴한 가격과 아이템으로 승부해야 한다.

서울에만 30여 개가량의 대학가 상권이 존재한다. 오피스, 유흥, 패션 등 혼합되는 상권의 특성에 따라서 달라지기는 하지만 대부분의 대학가 상권에서는 테이크아웃도시락, 삼각김밥, 컵밥, 돈가스, 떡볶이, 저가 중화요리 등 저렴한 가격대의 음식점들이 한 축을 형성하고 있다. 신학기, 기말고사후 등 과목별 학과별 동아리별 단체 모임을 할 수 있는 넓은 공간을 가진 호프집이나 커피숍 카페도 빼놓을 수 없는 업종이다.

서울의 건대, 홍대 같이 대규모 상업지를 끼고 있는 대학가 상권은 패션 액세서리 화장품 등 해당 지역의 유행을 선도하는 다양한 브랜드숍이 함께 어우러지기도 한다. 신세대의 감성을 반영한 마케팅 전략이 중요하다. 홍대처럼 유행을 선도하는 대학가 상권에서는 화장품, 패션, 분위기 있는 카페업종이나 주점이 유망하다. 주거지나 오피스가를 낀 대학가 상권에서는 치킨호프카페나 분식점이 유망하다.

다음은 상가투자나 창업을 위한 점포의 입지를 선정할 때에는 입지·주이용 고객층·유동인구의 동선부터 파악해봐야 한다. 그리고 가장 필요한 것은 역시 발품을 팔아야 한다는 것이다.

'발품=수익'이란 공식을 절대로 잊어선 안된다. 투자 대상지를 수차례 방문하고 객관적인 정보를 수집해서 계량화 시켜야 한다. 주변 시세는 물론 구매층의 경제 수준과 위치별 업종 분포도, 대중교통의 승하차 위치, 엘리베이터 접근성, 건물 기둥위치까지 체크해야 한다.

입지를 살펴볼 때 먼저 배후지의 규모와 통행량을 살펴봐야 한다. 배후지는 잠재고객이 거주하는 지역이므로 이 잠재고객의 질과 양이 임대사업의 핵심이다. 일반적으로 대도시의 경우 상가의 상권은 반경 500m내에 3500세대 이상의 주민이 거주하면 입지가 좋다고 볼 수 있다.

특히 배후지주민의 성별·연령·소득수준·사회적 수준·학력·선호도 등으로 소비성향을 추정할 수 있어 영업아이템을 선정하는 기준이 된다. 통행량은 일반적으로 유동인구가 많을수록 성공할 확률이 높아진다.

유동인구수는 직접 조사하는 방법으로 요일별(평일·주말) 시간대별 등 세분하여 분석해야 한다. 역세권의 경우에는 출근길보다는 퇴근 통행인구가 많은 곳이 상가입지로 더 좋다.

역세권과 아파트배후 등 상가는 입지별로 다른 상권을 형성하고 있다. 따라서 상권조사도 다른 관점에서 바라봐야 한다. 역세권상가는 초기투자 비용이 많이 들지만 수익이 어느 정도 보장된다.

역세권 상가는 생식품을 제외한 음식·소매업과 서비스업이 무난한데 최근 지하철역이 새로 생기면서 큰 상권으로 흡수되거나 아예 상권이동이 생기는 경우도 감안해야 한다. 특히 주 출입구가 어느 곳인지 파악해야 하고 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상의 시간은 소요되는 점도 염두 해 두어야 한다.

단일역보다는 환승역 상권이 더 좋지만 이것도 자세히 살펴야 한다. 400여개가 있는 수도권 지하철역 중에서도 환승수단으로만 이용되어 흘러가는 유동인구가 많은 '무늬만 환승역'도 적지않기 때문이다. 주된 출구인지 쉽게 알 수 있는 방법은 노점상을 살펴 보는 것이다. 노점상이 많은 곳이 사람들이 많이 머무는 곳이기 때문이다.

아파트 단지 내 상가는 초보 투자자들이 접근할 수 있는 안정적인 투자처다. 별도의 상권이 없더라도 배후의 입주가구가 소비층으로 버티고 있고 단지에 대해서는 독점적인 시장을 형성할 수 있다. 물론 가구수에 비해 전체 상가면적이 적을수록 유리하지만 여기서도 살펴봐야 할 점이 많다. 우선 아파트단지 입주자 수와 성향을 분석해야한다. 영업의 성패를 좌우할 거주세대수는 최소 700세대 이상이 되어야 한다. 또 동일한 세대수라도 대형평형보다 중소형 평형이 유리하다. 대형평형의 입주자는 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많기 때문이다.

중소형 평형은 어린자녀 등 이용객이 많아 대형평형 보다 높은 수익률을 기대할 수 있다. 가격은 보통 아파트 단지 상가는 1층을 기준으로 볼 때 지하층과 2층은 1층의 절반정도의 시세가 형성되며 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도로 시세가 형성된다고 보면 된다. 하지만 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 이후부터는 임대료가 낮아지는 경우가 많아 최초분양을 받을 경우 이 점도 감안해야 한다.

주상복합단지 상가는 일단 비교적 상가 활성화 지역에 위치해 있어 유리하다. 주거가구와 유동인구를 함께 잡을 수 있어 좋지만 여기서도 위치에 따라 명암이 극명하게 달라진다. 1층 전면상가와 상층부 의료시설·금융기관 입점 점포가 있으면 유동인구 흡수에 좋아 소위 '명당'자리지만 건물 후면부나 지하상가 등은 투자 사각지대로 장기 공실로 방치되는 사례가 많기 때문이다.

특히 신규분양상가는 아파트처럼 견본주택이 없어 도면만으로 판단해야 한다. 우선 크기와 모양을 살펴야 한다. 전면장방형이 활용성이 높아 좋다. 전면부의 길이가 최소한 3.8m이상은 확보되어야 하고 유리마감재 점포의 경우 사람들이 우회전하는 경우가 많아 우측상가에 더 많은 점수를 줘야한다.

그 외 주변에서 흔히 접하는 근린상가는 신호등이나 버스 정류장을 끼고 있으면 좋은데, 사러리나 대로변에 위치해 접근성과 가시성이 우수해야 한다. 단순한 박스형 점포보다는 거리형으로 조성되어 테라스 등과 접목되어 있는 경우라면 좋으며, 주차여건이 잘 되어 있으면 고객을 유치하는데 도움이 된다. 층고가 너무 높아도 점포 활용성이 떨어지면 관리비 부담만 늘어 효율성이 떨어지고 주 7일 영업을 고려한다면 인근에 대형 종교시설이나 등산로가 있다면 영업에 도움이 된다.