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봇물 터지는 수익형 부동산, ‘상품성’ ‘희소성’ ‘차별화’ 따져라
봇물 터지는 수익형 부동산, ‘상품성’ ‘희소성’ ‘차별화’ 따져라
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.05.16 13:19
  • 댓글 0
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공급논란 휩싸이자 업계에서는 ‘상품성’ ‘희소성’ ‘차별화’ 강조

[한강타임즈 장경철 기자] 저금리로 수익형 부동산이 주목을 받으면서 공급 또한 봇물을 이루고 있다. 베이비부머는 물론 제2차 베이비부머(일명 낀세대)와 에코세대까지 투자 대열에 합류하면서 분위기가 뜨거워지자 분양업체도 각종 조건을 내세워 대거 공급에 나서고 있는 형국이다.

특히 제주도나 마곡지구, 문정지구, 위례신도시 등과 같이 수익형 부동산 인기지역의 경우 공급이 활발히 이뤄지고 있지만 정작 공급과잉이라는 논란에도 자유롭지 못하다.

실제 국·내외 관광객이 몰리는 제주도에서 공급되는 분양형 호텔은 올 4월말 기준으로 영업 중인 2곳(객실 500실)을 비롯해 모두 32곳(8615실)으로 집계돼 전국의 36.8%를 차지해 가장 우려의 목소리가 높다.

오피스텔 천국인 마곡지구에서 분양된 물량은 총 1만2100가구다. 이 중 614가구가 이미 입주를 마친 상태다. 올해까지 마곡지구에 입주가 예정돼 있는 오피스텔은 3673실로 나타났다. 지난 2013년 이 지역 내 오피스텔 분양이 시작된 시점부터 과도한 공급에 대한 논란은 있어왔지만, 올들어 본격 입주가 시작되면서 이러한 우려가 가시화될 전망이다.

지식산업센터의 신 메카로 떠오르고 있는 서울 송파구 문정동 일대가 활성화에 어려움을 겪고 있다. 과잉공급 우려가 제기되는데다 계약률이 오르지 않으면서 분양가도 갈수록 떨어지고 있기 때문이다.

이처럼 수익형 부동산이 공급논란에 휩싸이자 업계에서는 ‘상품성’ ‘희소성’ ‘차별화’을 따져라고 조언하고 있다.

◆상품성=최근 수익형 부동산이 고급화, 전문화, 브랜드, 대단지 등으로 상품 자체의 경쟁력을 높이고 있다. 대형 건설사도 속속 수익형 부동산 시장에 눈을 돌리고 있으며 최근에는 마이카족을 겨냥해 주차장이나 아파트 못지 않은 커뮤니티 시설 등을 확보하는 등에 초점을 맞추고 있다.

◆희소성=희소성을 내세운 틈새 ‘수익형 부동산’도 주목을 받고 있다. 희소성이 높으면 타 상품과 비교해 수익률이 높은 편이다. 하지만 향후에도 희소성이 지속한다는 보장은 없기 때문에 인근에 유사한 경쟁상품 공급은 없는지, 자체 경쟁력은 확보했는지, 주변 대비 가격 경쟁력은 있는지 등을 세심하게 따져봐야 한다.

◆차별화=공급 물량 늘면서 ‘수익형 부동산’의 차별화 경쟁이 심화되고 있다. 공급과잉 논란 속에 차별화된 상품을 선보여 경쟁 우위를 선점하기 위해서다. 예를들면 단조로운 평면 설계에서 벗어나 입체형으로 설계되는가 하면 희소성이 높은 테라스가 설치되기도 한다. 입주민에게 호텔식 서비스는 물론이고 아파트 버금가는 커뮤니티 시설이나 조망권을 제공하는 곳도 늘고 있다.

최근 수익형 부동산이 30~40대 등에서도 조기 은퇴 대비용으로 인기를 보이고 있지만 눈높이가 높아진 투자자들이나 임차인의 눈도장을 찍기위해 분양업체에서는 더욱 특화되고 차별화된 상품들이 속속 선을 보일 것으로 보인다는게 업계의 중론이다.

▲ 상품성, 희소성, 차별화 강점 수익형 부동산 현황

‘상품성’ ‘희소성’ ‘차별화’ 강점 수익형 부동산 현황

-상품성-

○위례 중앙 푸르지오(상가)=위례신도시의 중심인 C1-5,6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양중이다. 트램을 따라 늘어선 가로에 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다. 차별화된 이국적인 모습으로 조성될 예정이며 저층부의 상가가 길을 따라 늘어서 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 장점이 있다. 또한 바로 앞에 약 1만6000여㎡ 규모의 대형 광장이 조성될 예정이다. 주변의 주거단지 배후수요들의 산책과 나들이객들이 몰릴 수밖에 없는 구조로 집객력이 뛰어나다. 설계 또한 남다르다. 이국적으로 정취가 물씬 풍기는 테라스 형태로 조성되는 것도 매력이다. 테라스 상가는 실내 공간을 외부로 연장할 수 있도록 설계됐기 때문에, 야외 풍경을 감상할 수 있고, 넉넉한 서비스 공간을 제공해 수요자들의 큰 호응을 얻고 있다.

○백련산 힐스테이트 3차(상가)=현대건설이 서울 은평구 응암동에 공급한 백련산 힐스테이트 단지 내 상가가 우량 업종인 메디컬(소아청소년내과, 피부과, 정형외과)이 선임대된 점포를 분양중이다. 선임대가 확정된 점포는 1층과 2층 각각 2개점포씩 총 4개 점포로 실투자금 2억~3억원대면 분양이 가능하다. 대출은 최대 50~70%까지 가능하며 투자와 동시에 임대수익이 발생하고 공실부담이 없다는 장점이 있다. 백련산 힐스테이트 아파트의 4,180여 세대 풍부한 배후수요를 확보하고 있고 아파트 주 출입구와 대로변에 접한 스트리트형 상가로 입주민뿐만 아니라 주변 유동인구까지 흡수할 수 있는 독점상권을 형성하고 있다.

○강남역 센트럴 애비뉴(상가)=‘강남역 센트럴애비뉴’ 상가가 3월 준공을 마치고 3층 메디컬 존 분양을 개시했다. 이번에 분양에 나선 메디컬존은 총 14개 점포로 탁월한 전망과 희소성을 강점으로 강남역 센트럴애비뉴는 유동인구가 가장 많은 강남역 일대로 위치 선정에 우위를 선점한 상가로 동선과 통로를 철저하게 분석하여 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다. 상가 연면적 1만3천여㎡에 점포수만 116개에 달한다. 공간구조 분석기법인 스페이스 신택스(Space Syntax)기법을 토대로 설계하여 고객 유도성을 높인 신개념 스트리트형 상가이다. 신분당선과 환승이 가능한 강남역 1번 출구와 불과 34m 거리에 위치해 있다.

-희소성-

○위례 드림시티(상가)=위례신도시 근생8부지 첫 공급 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 5월경 분양에 들어간다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8,088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 3면 개방형 상가다. 지하 1층~지상 5층은 상가로 구성된다. 입지는 상주인구 10만여 명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다. 강남으로 연결되는 지하철 8호선 우남역(2017년 개통 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 초역세권 상가이자 풍부한 배후수요가 확보된 항아리 상권이다. 교통여건 또한 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 외곽순환도로, 동부간선도로 및 송파IC 인접, KTX 수서역 신설 예정에 있다.

○경동팰리스힐(도시형 생활주택)=서울 강서구 방화동 898번지 일대에 5호선 개화산역 초역세권에 도시형생활주택 ‘경동팰리스힐’이 회사보유분 분양을 시작했다. 선임대·후분양으로 투자와 동시에 수익이 발생하며 지하 1층~지상 7층 규모로 전체 60가구로 이루어져 있다. 공급형은 전용면적 기준(발코니 무료확장 부분 면적은 별도) 12.22㎡~19.41㎡까지 7개 타입으로 구성되어 있다. 분양가는 주력 평형이 1억 미만인 9000만원대다. 기존에 공급된 마곡지구와 강서지역 내 원룸형 수익형부동산 상품들이 약 1억2500만~1억7~8000만원대까지 공급되고 있는 것과 비교하면 분양가도 경우에 따라서는 최대 절반이상 낮다.

○동탄 우성KTX타워(상가)=KTX동탄역이 걸어서 1분 거리인 초역세권에 입지한 상가인 '우성 KTX 타워'가 5월 분양 예정이다. 광역비즈니스콤플렉스 내 일반상업용지에서 최초로 분양되는 대형상가로 선점효과가 기대되며 지하 3층~지상 11층, 1개 동, 연면적 2만5,680㎡에 이르는 총 116개 점포로 구성된다. 또한 주차대수도 법정대비 130% 높은 203대로 넉넉하게 마련되어 경쟁력을 높혔다. 전용률도 약 53%대로 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다.

-차별화-

○공덕역 블루마리(오피스텔)=마포 신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 오피스텔인 ‘공덕역 블루마리’이 분양중이다. 대지면적 1,187㎡, 연면적 10,067.91㎡, 지하3층~지상18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실, 전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 오피스텔은 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 ‘호피스텔’(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 신공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집되고 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대, 숙명여대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다. 준공은 2017년 4월 예정이다.

○위례 지앤지프라자파크에비뉴(상가)=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성되며 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가다. 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다. 4면 개방형 상가로 가시성과 접근성이 우수하며 인근에 유치원과, 초·중·고교 총 7개교가 도보로 이동이 가능한 학교밀집지역으로 교육환경도 좋으며 특히, 대단지 아파트의 고정 수요를 확보하고 광고성이 뛰어난 입지다.

○광교 힐스테이트 레이크(상가)=현대건설은 경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가를 분양중이다. ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가는 연면적 3521㎡로 지하 1층~지상 1층 전용면적 42~104㎡ 총 34개(지하1층 8개, 지상1층 26개) 점포로 구성돼 있다. 오픈 스트리트형 테라스 상가로 조성되는 게 특징이다. 유동인구 유입이 수월할 수 있도록 광폭테라스가 설치되고, 지하층의 경우 지형의 고도를 이용한 데크식 구조로 설계돼 여천 수변공원과 직접 연결된다. 준공은 오는 9월 예정이다.

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