공실 걱정 뚝, 先임대 완료된 ‘수익형 부동산’ 인기

직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 보장된다는 장점

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 저금리 기조에 안정적인 수익이 나오는 ‘수익형 부동산’이 인기를 끌고 있다.

그중에서도 분양업체가 먼저 임차인을 확보하거나 일정기간 수익을 보장해주는 수익보장 방식으로 투자자에게 분양하는 이른바 ‘선임대 후분양’ 방식이 속속 선을 보여 관심을 끌고 있다.

업계에서는 정작 ‘수익형 부동산’ 투자에 관심은 늘고 있지만 공실을 걱정하는 투자자를 겨냥해 이 같은 방식의 상품이 앞으로 더욱 늘 것으로 전망하고 있다.선임대 후분양 방식의 ‘수익형 부동산’은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 보장된다는 게 장점이다.

또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있고 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 점도 이점이다.

하지만 주의점도 있다. 준공 후에 주변 경쟁상품의 증가로 임차인을 확보하지 못해 공실로 인한 손해를 보는 일이 종종 발생하고 있기 때문이다.

그렇게 때문에 임대가 확정되어 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

수익형부동산 중에서 가장 주목을 받는 상가는 선임대 상가가 주목을 받고 있는데, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 초보 상가 투자자에게 적합하다.

그러나 전문가들은 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다고 조언했다.

통상 임대가 확정된 수익형 상품은 계약 시 받는 임대료와 임차인이 실제 지급하는 돈이 같은지 확인해야 한다며 분양업체가 분양이 잘되도록 임차인이 내는 임대료에 일정 기간 수익을 보전해 주는 곳도 많아 주의해야 하는데 임대 보장기간이 지나면 실 수령 임대료가 줄 수 있기 때문이라고 업계는 조언했다.

先임대 완료된 수도권 주요 ‘수익형 부동산’ 현황

-선임대 상가-

○위례 드림시티 근린상가=위례신도시 근생8부지 첫 공급 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 5월경 분양에 들어간다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8,088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대되며 상주인구 10만여 명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다. 전문음식점, 미용실, 편의점 등이 선임대되어 있다.

○백련산 힐스테이트 3차 단지내 상가=서울 은평구 응암동에 공급한 백련산 힐스테이트 단지 내 상가가 우량 업종인 메디컬(소아청소년내과, 피부과, 정형외과)이 선임대된 점포를 분양중이다. 선임대가 확정된 점포는 1층과 2층 각각 2개점포씩 총 4개 점포로 실투자금 2억~3억원대면 분양이 가능하다. 대출은 최대 50~70%까지 가능하며 투자와 동시에 임대수익이 발생하고 공실부담이 없다는 장점이 있다. 백련산 힐스테이트 아파트의 4,180여 세대 풍부한 배후수요를 확보하고 있고 아파트 주 출입구와 대로변에 접한 스트리트형 상가로 입주민뿐만 아니라 주변 유동인구까지 흡수할 수 있는 독점상권을 형성하고 있다.

○광명 행운 드림프라자=경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다. 광명 역세권택지개발지구 신규 4000가구와 기존 주거 8000가구 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며, 주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다. 지하 3층~지상 4층 총 점포수 35개 연면적 7005.9㎡ 규모로 지하 1층 대형마트가 확정 분양되었으며, 1층 금융365, 미용, 편의점, 제과점, 약국, 안경점 등이 기분양 및 분양 중에 있다. 지상 4층 학원가도 영어학원과 음악학원이 실투자금 대비 수익률 8.3%선으로 분양중에 있다.

-선임대·후분양/확정수익 보장-

○용인 센트럴 코업 오피스텔=포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 ‘용인센트럴 코업’ 오피스텔 426실이 6월 분양에 들어간다. 당 현장은 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,585.81㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 최소 6년간 임대수익이 확정된 코업 오피스텔 426실과 용인의 A대학교와 20년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스(코업호텔) 300실을 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 용인 역삼도시개발지역 내 최요지에 위치해 경기도의 대표 관광명소인 에버랜드(6km)와 한국민속촌(5.5km)의 중심이자 용인대를 포함해 4개 대학이 밀집해 있어 풍부한 임대수요를 자랑한다.

○공덕역 블루마리 오피스텔=마포 신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 호피스텔인 ‘공덕역 블루마리 오피스텔’ 분양중이다. 대지면적 1,187㎡, 연면적 10,067.91㎡, 지하3층~지상18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실, 전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 오피스텔은 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 ‘호피스텔’(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 전문 운영사가 운영관리를 맡아 2년간 월 70만원(수익률 9~10%대)을 확정지급 해준다. 계약금 10%, 중도금 50%(무이자 융자), 잔금 40%로 계약자의 부담을 완화했다.

○경동팰리스힐 도시형 생활주택=서울 강서구 방화동 898번지 일대에 5호선 개화산역 초역세권에 도시형생활주택 ‘경동팰리스힐’이 회사보유분 분양중이다. 지하 1층~지상 7층 규모로 전체 60가구로 이루어져 있다. 공급형은 전용면적 기준(발코니 무료확장 부분 면적은 별도) 12.22㎡~19.41㎡까지 7개 타입으로 구성되어 있고 분양가는 주력 평형이 1억 미만인 9000만원대다. 현재 매월 45만 이상을 받아 분양가 대비 년간 12~13%대의 고수익을 보장하며, 대출한도는 68%까지 가능하다. 1km 반경 내에 지하철 5호선 방화역, 9호선 신방화역, 공항시장역과 그리고 공항철도노선의 김포공항역 등 5개 이상의 전철을 도보로 이용할 수 있다.