수익률 좋은 행정타운 일대 상권 ‘수익형 부동산’ 노려볼까

서울 강서 마곡지구, 송파 문정동 일대, 위례신도시, 광교신도시 등 대표적

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 관공서의 이전 등으로 속속 신흥 행정타운이 조성되거나 예정에 있어 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

실제 수익률 조사나 분양 실적에서도 행정타운 인근 상업시설의 수익률이 지역 평균을 웃돌았고 단기간에 호 성적을 보인 것으로 나타났다.

한국감정원 얼마전 발표한 상업용부동산임대동향조사에 따르면, 2014년도 경기 고양 고양시청 인근 매장용빌딩 연간투자수익률은 9.75%로 경기도 평균 수익률(6.23%)을 상회했고, 부산 연제구 부산시청, 부산지방경찰청 등 행정기관 26개소가 밀집해 있는 연산로터리 일대도 7.2%로 부산광역시 평균(6.64%)를 웃돌은 것으로 나타났다.

행정타운 인근에서 공급된 수익형 상품의 분양 성적도 좋았다. 현대건설이 문정동 법조타운 인근에 선보인 지식산업센터 내 상가인 ‘H스트리트파크’는 계약 한달 만에 90%가 넘는 계약률을 기록했고, 반도건설이 세종시 1-4생활권에 공급한 세종 반도유보라 단지 내 상가 ’카림 에비뉴 세종’ 역시 한달 만에 분양을 마감했다.

도청, 시청, 법원, 세무서 등과 같은 대형 관공서의 이전이 해당 지역의 부동산시장에 불러오는 영향은 실로 막대하다. 특히 지역 상권에 끼치는 영향은 상당한데 대형 관공서가 자리를 옮기고 남은 지역 상권은 그 판도가 완전히 뒤바뀔 정도로 중대한 변화를 맞게 된다.

관공서가 떠난 지역은 상권이 활력을 잃고 위축되는 데 반면 새로 관공서를 맞이한 지역은 상권이 상승 기류를 타게 된다. 근본적인 원인을 살펴보면 이는 인구의 변화다. 공공기관이 들어오면 당장 상주인구가 늘어나게 된다. 이뿐만이 아니다. 각종 행정 민원 처리를 위해 일반인 및 연관 사업 종사자도 수시로 대형 관공서를 찾게 된다.

또한 관공서는 일반적인 기업들과 달리 이전이나 폐업 가능성이 적고 유관 기관 이전도 줄을 잇기 마련이어서 사람이 몰려 주변 상가는 북적대고, 오피스텔·오피스 등의 임대 수요는 넘칠 수밖에 없다.

대형 관공서 이전 계획이 있는 서울 강서 마곡지구, 송파 문정동 일대, 위례신도시, 광교신도시 등에 수익형 부동산 투자자들의 관심이 쏠리는 이유다.

대형 관공서 등이 이전하는 지역의 경우 교통·교육·의료 등 기반 시설이 잘 갖춰지기 때문에 사람들이 모이게 되어 임대수요가 풍부해지고 수익형 부동산 투자 환경이 좋아지게 되고 다만 투자를 결정하기 전에 관공서나 공공기관 등의 이전·입주가 계획대로 진행되고 있는지 교통여건은 개선되고 있는지 등을 꼭 확인해 봐야 한다.

또 행정타운 인근 상업시설은 배후수요가 구매력이 높은 공무원 및 유관기관 관계자들이 주된 수요층이기 때문에 객단가도 높아 수익률이 높게 형성돼 있는 편이며 현재 공공기관이 들어서 있는 곳은 이미 권리금 등의 추가 투자비용이 크기 때문에 이전 계획이 잡혀 있는 신규 상품을 주목하는 것이 좋다는게 업계의 중론이다.

수도권 행정타운 일대 상권 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

○용인 행정타운/용인센트럴코업(오피스텔)=용인 행정타운 인근에 ‘용인센트럴 코업’ 오피스텔 426실이 6월 분양에 들어간다. 당 현장은 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,585.81㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업 오피스텔 426실과 용인의 A대학교와 20년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스(코업호텔) 300실을 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 1차 분양분인 코업 오피스텔은 지상 9층~지상 17층에 들어서며 A, B, D, E 4가지 타입, 전용면적 기준으로 25.45㎡, 26.81㎡, 50.61㎡, 52㎡며 선호도가 높은 소형(25.45㎡, 26.81㎡)이 약 94%를 차지한다. 용인 역삼도시개발지역 내 최요지에 위치해 경기도의 대표 관광명소인 에버랜드(6km)와 한국민속촌(5.5km)의 중심이자 용인대를 포함해 4개 대학이 밀집해 있어 풍부한 임대수요를 자랑한다.

○강서 마곡지구/마곡 동익 드 미라벨(상가)=서울 강서 마곡지구 I7-1,2블록에 상업시설 ‘동익 드 미라벨’을 분양중이다. 이 상가는 남측 도로를 사이로 바로 앞 강서세무소, 강서구청(예정), 출입국관리소(예정) 등의 행정타운과 마주하고 있다. 상가 북서측으로는 9000여 가구에 달하는 마곡지구 아파트가, 동측으로는 LG사이언스파크를 비롯한 업무시설과 특별계획구역(예정) 등이 위치한다. 지하철 5호선 마곡역이 걸어서 5분 거리 이내에 있고, 지하철 9호선 마곡나루역과 공항철도 마곡역(2017년 개통예정)도 도보권에 있다.

○송파 문정지구 법조타운/문정 테라스(오피스텔)=문정동 법조타운 일대에 ‘문정 테라스 오피스텔 619실이 분양을 시작한다. 18㎡~49.33㎡로 A부터 F타입까지 다양하게 구성되어 있으며 지하 6층~지상 13층 규모이다. 8호선 문정역과 위례~신사선 법조타운 역이 바로 인접한 더블 역세권으로 동부지방법원등기소, 검찰청 등 사무실 밀집지역 한복판에 위치한다.인근 대단위 개발 계획 완료 시 종사 인구만 11만명 이상이 공존하는 지역의 중심이 될 것으로 예상된다. 또한 법조-업무단지 내 상주인원 3만5,000명 등 서초 법원 및 남부지법의 수준에 이르는 약 30만명의 풍부한 유동인구가 예상된다.

○위례 우남역 관공서 예정지/위례 지앤지프라자 파크에비뉴(상가)=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성되며 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다. 4면 개방형 상가로 가시성과 접근성이 우수하며 인근에 총 7개교가 도보로 이동이 가능한 학교밀집지역으로 교육환경도 좋으며 광고성이 뛰어난 자리나 학원 및 병·의원 업종으로 적합하며 인근에 수정구청(예정) 이전이 추진중이다.

○광교신도시 행정타운/광교 힐스테이트 레이크(단지내 상가)=경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가를 분양중이다. ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가는 연면적 3521㎡로 지하 1층~지상 1층 전용면적 42~104㎡ 총 34개(지하1층 8개, 지상1층 26개) 점포로 구성되며 오픈 스트리트 테라스 상가로 조성되는 게 특징이다. 유동인구 유입이 수월할 수 있도록 광폭테라스가 설치되고, 지하층의 경우 지형의 고도를 이용한 데크식 구조로 설계돼 여천 수변공원과 직접 연결된다. 또 전용률도 인근 상가 보다 10~20% 이상 높은 61%에 달하는데다 테라스 면적도 넓어 공간활용이 가능하다. 상가 주변으로 1만5000여명에 달하는 아파트 입주민을 비롯해 단지 맞은 편 업무밀집지구에 조성되는 오피스단지 상주인구 8000여명 등 약 2만3000여명의 배후수요를 갖추고 있다. 경기도청 등 행정타운과 광교 법조단지가 조성된다.