국내 자동차 등록대수 2000만 시대, 주차장 강점 ‘수익형 부동산’ 주목

분양성패가 좌우되고, 분양 후 우량 임차인 확보에도 영향

[한강타임즈 장경철 기자] 바야흐로 '집 없이는 살아도 차 없이는 못사는 시대'다. 국내 자동차 등록대수는 지난 12월말 기준 우리나라 자동차 누적 등록대수는 2011만 7955대를 돌파했다.

이는 지난 2013년에 비해 71만 7000대(3.7%) 늘어난 수치로 한가구당 1~2대의 자가차량을 보유하고 있다는 통계다.

이에 따라 수익형 부동산 투자에 있어서도 '주차여건'이 화두로 떠오르고 있다.수익형 부동산은 얼마 만큼의 주차수용 능력을 갖췄느냐에 따라 분양성패가 좌우되고, 분양 후 우량 임차인 확보에도 영향을 준다.

특히 상가의 경우 넉넉한 주차여건 확보 여부에 따라 입점한 점포의 매출이 달라진다. 수익형부동산 상품들이 주차장 확보에 비상이 걸릴 수밖에 없는 이유다.

대도시 도심의 있는 경우 지하철․버스 등이 교통 인프프라가 발달해 주차여건의 중요성이 덜 하지만 신도시나 택지지구, 혁신․기업단지처럼 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 더욱 커진다.

아예 주차장 용지를 매입해 주차장 전용 상가를 지어 분양에 나서는 경우도 늘어나고 있으며, 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 늘리거나 인근에 별도로 주차공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 수익형 상품도 늘고 있다.

또한 주차공간 폭을 일반 주차장보다 넓혀 고령층 운전미숙자나 여성운전자를 배려토록 설계하고, 넉넉한 주차장 공간을 외부인에게 개방해 발생하는 수입으로 입점한 임차인에 관리비를 면제해주는 상가도 있다.대규모 외식업체나 프랜차이즈, 대형 마트, 은행 등 금융권, 병·의원, 학원 등 우량 임차인 입장에서도 주차장 전용상가나 법정대수 이상 주차장을 확보한 상가들을 선호하는 추세다.

이용고객도 넉넉한 주차공간이 갖춰져 있어야 편리하고 여유있는 쇼핑과 소비활동을 할 수 있다는 판단에서다.특히 오피스텔이나 도시형생활주택, 분양형 호텔 등에 투자를 고려할 경우에는 주차대수를 얼마나 확보했는지 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 사실 부족한 주차공간은 오피스텔이나 도시형생활주택 등 주거용 수익형 상품의 고질적인 불편사항 중 하나로 꼽혀왔다.

일반적으로 오피스텔이나 도시형생활주택은 토지의 효율성을 높이기 위해 가구당 0.3~0.5대 미만의 협소한 주차공간이 조성됐기 때문이다.하지만 이제 오피스텔과 도시형생활주택도 변화가 필요한 시점이다. 20~30대의 자가 차량을 보유한 싱글 임차인이 증가하면서 '1실당 1대' 이상의 주차공간이 요구되고 있다.

이에 따라 최근 편리한 주차공간을 갖춘 오피스텔이나 도시형생활주택의 공급도 늘고 있는 추세다. 이밖에 지식산업센터나 분양형 호텔의 경우에도 주차장 확보에 신경쓰기는 마찬가지다. 차량을 이용한 관광객들이 점차 늘고 있고, 거래처 방문객이나 물류용 차량공간 확보도 필수이기 때문이다.주차여건을 확보한 수익형부동산에 투자 시 주의해야 할 부분이 있다. 상권조사, 즉 '입지'에 대한 치밀한 분석이 선행돼야 한다는 것. 넉넉한 주차여건을 확보한 상가에도 이 법칙은 어김없이 적용된다.

투자대상 물건이 주차여건을 확보해 경쟁력을 확보했다고 하더라도 이용 고객 유입이 현저히 떨어지는 입지에 위치한 수익형부동산에 투자할 경우 추후에 손해를 볼 가능성이 높으며 소비자들의 접근성이 우수한 입지인지 배후 및 외부수요 등의 동선상에 위치해 있는지 등을 꼼꼼히 따져본 후 투자에 임해야 한다는게 업계의 중론이다.

▲ 주차장 강점 수도권 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

주차장 강점 수도권 분양(예정)중인 ‘수익형 부동산’ 현황

○용인센트럴코업 오피스텔=포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 ‘코업오피스텔’ 726실이 6월 분양에 들어간다. 당 현장은 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,518.39㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 코업오피스텔은 지상 9층~지상 17층에 들어서며 H1,H2,H3,H4의 4가지 타입, 전용면적 기준으로 25.47㎡, 26.80㎡, 50.61㎡, 52.01㎡며 선호도가 높은 소형(2이 약 94%를 차지한다. 코업오피스텔이 5년간 월77만원(H2타입,VAT포함) 임대차 계약을 체결했고 국내 최대운영사인 코업이 에버랜드와 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다.

○마곡지구 동익 드 미라벨 주차전용 상가=서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 상업시설 '동익 드 미라벨'이 분양중이다. 마곡지구의 주거타운~행정타운~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. '동익 드미라벨'은 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청, 출입국 관리소 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드, 에스오일, 코오롱, 넥센타이어, 롯데연구소 등의 업무시설이 조성된다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다. 마곡지구 인근 상가에 비해 분양가는 낮고 전용률은 매우 높다. 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

○위례 지앤지프라자 파크에비뉴 수변공원 상가=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 (주)지앤지스토리가 시행하고, 그랜드종합건설(주)이 시공하는 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성되며 3.3㎡당 800만~4500만원선으로 권장업종은 약국, 커피전문점, 편의점, 은행, 전문식당가, 병의원, 학원, 패밀리레스토랑 등이다. 8호선 복정역과 우남역(2017년), 위례신사선 중앙역(2021년)역세권이며, 수도권 신도시 중 강남과 도심접근성이 뛰어나고, 수도권 및 지방으로 이동이 편리한 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. '지앤지프라자 ‘파크에비뉴’ 상가는 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다. 주차는 37대(법정:29대), 100% 자주식으로 공급된다.

○클래시아영통 오피스텔=창성건설은 경기 수원시 영통의 삼성디지털시티가 인접한 영통역 인근에서 ‘클래시아 영통’을 분양한다. 24~51㎡(이하 전용면적) 341실 규모로 분당선 영통역과 3분 거리다. 주차공간이 턱없이 부족한 지역여건을 감안해 공급규모보다 많은 402대까지 수용할 수 있는 넓은 주차장을 확보했다. 인근엔 약 2만명의 교직원과 학생이 다니는 경희대 국제캠퍼스가 위치한다. 경부고속도로 수원IC, 용인-서울간고속도로 흥덕IC가 인접한다.

○동탄2신도시 우성 KTX 타워 상가=동탄역이 걸어서 1분 거리인 초역세권에 입지한 상가인 '우성 KTX 타워'가 분양 예정이다. 광역비즈니스콤플렉스 내 일반상업용지에서 최초로 분양되는 대형상가로 지하 3층~지상 11층, 1개 동, 연면적 2만5,680㎡에 이르는 총 116개 점포로 구성된다. 또한 주차대수도 법정대비 130% 높은 203대로 넉넉하게 마련되어 있다. '우성 KTX 타워'는 KTX와 GTX(수도권광역급행철도)를 동시에 이용할 수 있는 동탄역과는 불과 도보 1분 거리에 있는 초역세권 단지로 이미 입주를 시작한 커뮤니티 시범단지 초입사거리 코너에 위치해 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 전용률도 약 53%대로 대부분의 대형상가가 50% 미만임을 생각한다면 높은 편이다.