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기준금리 1.5% 초저금리 시대, ‘수익형 부동산’ 성공법칙, 검증된 지역에 투자하라
기준금리 1.5% 초저금리 시대, ‘수익형 부동산’ 성공법칙, 검증된 지역에 투자하라
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.06.13 07:32
  • 댓글 0
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아파트 잘 된곳, 인구 증가지역, 서울 도심, 강남권, 수도권 역세권 대표적

[한강타임즈 장경철 기자] 지난 3월 사상 처음으로 1%대로 떨어졌던 기준금리가 불과 3개월 만에 또 다시 0.25%포인트 인하되면서 수익형 부동산이 한층 더 탄력을 받을 전망이다.

업계에서는 이번 기준금리 인하로 대출금리가 낮아지면 분양시장으로 흘러드는 유동자금이 더욱 확대될 것이라는 기대감과 투자수요가 늘어 오피스텔 및 상가 등 수익형 부동산의 거래도 한층 활기를 띨 것으로 보인다는 전망을 내놓고 있다.

하지만 수익형 부동산 투자에서 성공하기 위해서는 요목조목 따져봐야 할 대목이 적지 않지만 관련 전문가들은 검증된 지역에 투자하는 것이 좋다고 조언하고 있다.

대표적인 검증 지역으로 ▲아파트 잘 된곳 ▲인구 증가지역 ▲서울 도심, 강남권, 수도권 역세권이 있다.

▲아파트 잘 된곳(특히 프리미엄이 형성된 곳)=추가 금리 인하로 분양시장의 분위기가 지속적으로 이어질 것으로 전망되는 가운데 아파트 흥행 지역에 공급되는 수익형 부동산이 인기 투자처로 주목을 받고 있다.

이처럼 아파트 분양 흥행 지역은 각종 개발호재에 탁월한 교통여건, 그리고 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 향후에도 지속적으로 관심을 끌 전망이다. 대표적인 지역은 위례신도시, 마곡지구, 광교신도시, 동탄2신도시 등이 있다.

▲인구 증가지역=지속적으로 지역내 인구가 증가하는 곳이 수익형 부동산 핫 플레이스로 꼽히고 있다. 지하철·KTX 등 쾌속 교통망의 노선 신설 또는 연장화 사업으로 인한 교통환경 개선, 대기업 본사 이전과 투자, 관공서 이전 등으로 풍부한 배후수요와 유동인구가 확보가 기대되기 때문이다.

인구 증가 지역은 교통여건은 물론 백화점·할인점 등 편의시설도 늘어나 생활여건이 좋아진다. 또 임대수요 또한 증가하게 된다는 이점이 있다.

▲서울 도심, 강남권, 수도권 역세권=서울은 대한민국 최고의 경제, 문화의 중심지다. 서울에서도 검증된 지역은 도심과 강남권이 있다. 대표적인 지역을 꼽으라면 서울 도심권은 △명동 △광화문 △충무로 △공덕역 등이 있으며 강남권은 △강남역 △코엑스 △잠실역 등이 있다.

강남접근성이 좋은 수도권 역세권도 좋은 투자처로 꼽힌다. 분당선과 신분당선이 대표적이다.

이들지역은 상주인구에다 유동인구까지 더해져 임대수요가 풍부하다 보니 주변 상가, 오피스텔, 오피스 등은 인기가 높다.   

추가 금리 인하로 금융이자 수익이 감소한 것은 사실이지만 묻지마식으로 수익형 부동산에 투자하는 것은 경계해야 하며 수익형 부동산은 특히 임대 수요에 민감하기 때문에 고수익을 노리기 보다는 안정적인 수익이 기대되는 검증된 지역을 위주로 투자하는 것도 하나의 방법이라고 업계는 전했다.

 ▲ 검증된 지역에서 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

검증된 지역에서 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

-아파트 인기지역-

○위례 지앤지프라자 파크에비뉴(상가)=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성되며 8호선 우남역(2017년 예정)과 위례 트램선(2021년 예정) 더블 역세권으로 수도권 신도시 중 강남과 도심접근성이 뛰어나고, 수도권 및 지방으로 이동이 편리한 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다. 준공은 2017년 상반기다.

○마곡 오드카운티(오피스텔)=동광종합토건은 6월에 서울 강서구 마곡지구 C15-4·5블록 일대 ‘마곡 오드카운티’ 오피스텔(1차분)을 분양중이다. ‘마곡 오드카운티’는 지하 4층~지상 10층 규모로 전용면적 기준 ▲16㎡ 99실 ▲120㎡ 127실 ▲130㎡ 32실 ▲137㎡ 8실 등 총 266실로 구성된다. 향후 공급을 앞둔 2차분(254실)과 함께 마곡지구 내 총 520실 규모로 조성될 예정이다. 마곡지구는 LG와 롯데, 대우조선해양, 코오롱, 이랜드 등 국내 55개 유수기업이 입주할 예정으로 상주인구 약 5만명, 기업 종사자 약 17만 명, 유동인구 약 40만 명 등 배후에 풍부한 임대수요를 갖출 전망이다. 단지 인근 9호선 ‘양천향교역’과 5호선 ‘발산역’을 도보권으로 이용할 수 있는 더블역세권이다.

○광교 유니코어(오피스텔)=경기 수원시 영통구 이의동 광교신도시 4-6블록에 ’광교 유니코어’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설로 구성되며, 지하 5층~지상 15층, 오피스텔 494실(전용면적 20.43㎡) 및 근린생활시설 약 3302㎡, 업무시설 3,812㎡으로 조성된다. 대지면적 4278.80㎡, 연면적 33,138.74㎡, 2개동, 주차능력은 515대(오피스텔 480대)가 계획되어 있다. 유니코어의 입지는 광교테크노밸리, 경기도청, 롯데프리미엄아울렛, 컨벤션센터 광교신도시의 핵심시설에 인접하고 2016년 개통되는 신분당선 경기도청역 및 영동고속도로, 용서고속도로에 인접해 우수한 광역교통환경을 자랑한다.

○동탄테크노타워(상가·오피스텔)=경기도 화성시 동탄2지구에 동탄일반산업단지 833-4번지에 동탄테크노타워 오피스텔과 상가 분양중이다. 연면적 7,868.54㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지하층은 주차장(94대), 지상 1~2층은 상가, 3~7층은 105실의 오피스텔로 구성된다. 상가는 총 20개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만~2,300만원선이며 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대의 실투자금으로 투자가 가능하다. 오피스텔은 A, B타입 두가지로 대기업이 기숙사로 선임대가 확정되었으며 3층은 넓은 테라스가 제공되어 인기가 높다. 3~7층은 전용 20.625㎡로 풀퍼니쉬드 시스템으로 생활에 필요한 가구 및 가전 빌트인 시스템으로 누구나 편리하게 입주가 가능하고 실투자금 2,500만원이면 투자가 가능하다. 동탄산업단지내 최대 규모의 오피스텔로 산업단지내 사원 주거시설이 절대로 부족한 실정이다.

-인구 증가지역-

○용인센트럴 코업(오피스텔)=포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 ‘코업오피스텔’ 726실이 6월 분양에 들어간다. 당 현장은 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,479.33㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 지상 9층~지상 17층에 들어서며 H1,H2,H3,H4의 4가지 타입, 전용면적 기준으로 25.47㎡, 26.80㎡, 50.61㎡, 52.01㎡며 선호도가 높은 소형(25.47㎡, 26.80㎡)이 약 94%를 차지한다. 5년간 월77만원(H2타입,VAT포함) 임대차 계약을 체결했고 국내 최대운영사인 코업이 에버랜드와 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다. 용인대 등 4개 대학의 약2만8천명이 10분이내에 통학이 가능하여 대학생 숙소로도 인기가 높아 풍부한 임대수요를 자랑한다.

○송탄역 클래시아(오피스텔·도시형생활주택)=평택 송탄역 클래시아가 분양중이다. 이 단지는 지하 4층~지상 13층, 전용면적 17~31㎡ 오피스텔 287실과 전용면적 19~35㎡ 도시형 생활주택 287실 등 총 574실로 구성됐다. 가장 큰 이점은 지하철 1호선 송탄역과 인접한 초역세권이며 삼성전자 산업단지가 들어서는 고덕국제신도시 초입인 지하철 1호선 서정역도 한 정거장 거리다. 송탄역에서 두 정거장 떨어진 KTX 신평택역(가칭)이 내년 6월(예정) 개통되면 수서에서 평택까지 30분대 진입이 가능하다. 배후수요도 풍부한 편으로 반경 10㎞ 안팎에 장당산업단지, 송탄산업단지 등 총 9개 산업단지가 위치해 있다.

-서울 도심, 강남권, 수도권 역세권-

○공덕역 블루마리(오피스텔)=신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 호피스텔인 '공덕역 블루마리 오피스텔'이 본격적인 분양에 들어간다. 대지면적 1,187㎡, 연면적 10,067.91㎡, 지하3층~지상18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실, 전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 오피스텔은 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 '호피스텔'(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 기존 오피스텔과는 진화된 차별성과 경쟁력을 갖춘 곳으로 평가가 되고 있다. '블루마리 오피스텔'이 위치한 신공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집되어 있다. 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대, 숙명여대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다.

○강남역 센트럴애비뉴(상)=‘강남역 센트럴애비뉴’ 상가가 지난 3월 준공을 마치고 분양중이다. 유동인구가 가장 많은 강남역 일대로 위치 선정에 우위를 선점한 상가로 동선과 통로를 철저하게 분석하여 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다. 상가 연면적 1만3천여㎡에 점포수만 116개에 달한다. 공간구조 분석기법인 스페이스 신택스(Space Syntax)기법을 토대로 설계하여 고객 유도성을 높인 신개념 스트리트형 상가이다. 강남역 센트럴애비뉴는 최근 5년간 공급된 오피스텔 중 최대 규모 센트럴 푸르지오시티 단지 내 상가로 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 든든한 고정수요 확보가 가능하다. 또한 1일 약 21만 명, 주말 35~40만 명의 유동인구와 상주 인원 2만여 명에 달하는 삼성오피스타운을 비롯하여 강남 오피스 밀집지역의 상주인원까지 흡수할 수 있는 최적의 조건을 지니고 있다.

○성남 센트럴 푸르지오시티(오피스텔)=지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 ‘성남 센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔이 분양 중이다. 경기도 성남시 중원구 성남동 2230번지 일대로 총 1255실 규모로 지하 5층~지상 13층, 전용면적 20~49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20~28㎡의 소형으로 이루어지며, 2룸 타입인 40~49㎡는 48실이 지어지며 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다. 수진역 역세권 입지로 뒷골목 상권 먹자골목의 하루 유동인구가 약 10만여명에 달하고, 인근에 가천대, 동서울대, 폴리텍1대학, 신구대, 을지대 등의 대학교가 많고, 성남 하이테크밸리와 판교 테크노밸리, 문정법조타운 등이 가까워 임대수요가 풍부하다.

 

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