기준금리 0.25% 인하 초저금리 시대, 개발호재 따라 ‘수익형 부동산’ 투자 해볼까

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 정부가 메르스, 수출 부진에 따른 내수 위축에 선제적으로 대응하고 경제활성화를 도모하기 위해 기준금리를 사상 최저치인 1.5%로 전격 인하하였다.

이처럼 금리가 추가로 인하되면서 시중 자금이 또 한 번 ‘수익형 부동산’ 시장으로 몰릴 가능성이 커지고 있다.

하지만 우수한 입지에 교통여건이 좋고 인구가 유입되는 등 호재가 풍부한 지역의 수익형 부동산은 오피스텔, 상가를 막론하고 임대수요가 풍부하기 때문에 초저금리에 관심지역으로 떠오르고 있다.

다음은 수도권 주요 ‘수익형 부동산’ 개발호재 지역들이다.

△위례신도시=위례신도시는 신도시 중 유일하게 강남권에 위치하고 있으며 677만4,628㎡ 부지에 개발된다. 이 곳에는 총 4만3419가구가 입주하게 되고 10만8,548명이 거주하게 된다. 개발이 완료되면 판교신도시 이상의 거대신도시로 탄생하게 되므로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있게 된다. 상업용지 비율이 2.2%로 낮은 점도 장점이다. 주변에 문정지구와 동남권유통단지, 거여뉴타운 등 수많은 개발호재를 품고 있어 향후 배후수요가 더욱 풍부해질 전망이다. 또, 위례선과 위례신사선, 8호선 우남역 등이 위례신도시와 연결될 예정으로 교통망개선에 따른 유동인구도 더욱 많아질 것으로 예상된다. KTX수서역(예정), 서울외곽순환도로 등 사통팔달의 광역 교통망을 갖추고 있는 것도 장점이다.

△강서 마곡지구=마곡지구는 강서구 마곡~가양동 일대에 조성되는 대규모 택지개발지구(366만5000㎡)로 LG를 필두로 코오롱, 롯데, 대우조선해양, 에쓰오일, 이랜드, 넥센 등 41개의 대기업과 34개의 중소기업이 들어서는 한국판 실리콘 밸리로 조성되는 대규모 택지지구다. 향후 상주인구 16만 명, 유동인구 40만 명의 초대형 업무지구로 미래지식 첨단산업단지와 국제 업무지구, 주거단지, 산업, 생활, 여가가 어우러진 자족적 지식산업단지로 개발될 전망이며 강서구청, 세무서 등 행정타운도 조성된다.

△마포 공덕역=마포 공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집된 지역의 중심에 위치해 있다. 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대, 숙명여대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다. 현재 마포 공덕역은 지하철 5호선, 6호선, 공항철도, 경의선이 통과하는 4중 역세권이다. 향후 신안산선(예정)이 개통 되면 총 5개 노선이 통과하는 수도권 최대 환승역이 된다. 또한 인근의 강변북로와 마포대교를 통해 강남과 강북을 잇는 올림픽대로를 바로 이용할 수 있어 자동차와 버스의 주요 교통지점에 위치한다. 여기에 아현 재정비촉진지구와 마포 공덕시장 재개발로 고급 주상복합타운 형성과 주변의 여러 개발호재로 높은 미래가치가 점쳐진다.

△성남 구시가지=경기도 성남시 구도심은 노후주택이 밀집한 지역으로 인구 밀도가 높다. 서울과 분당으로 출퇴근하는 인구가 많으며 대중교통을 이용해 가천대, 동서울대, 폴리텍1대, 신구대 등 대학교와 성남 하이테크밸리, 판교 테크노밸리 등으로 갈 수 있어 임대 수요가 다양하다. 인근 재개발·재건축과 오피스텔이 노후화되면서 이주 수요도 있다. 분당선과 분당~수서간 고속도로, 분당~내곡 고속도로, 헌릉로, 3번 국도, 서울외곽순환도로 등과 가까워 서울 강남 지역과 수도권으로 쉽게 이동할 수 있다. 지역 내에 재개발이나 재건축의 개발 잠재력이 있고 수정로 일대 상권 활성화 사업이 진행중이다.

△용인 역삼지구=용인역삼지구 도시개발사업은 용인시청과 용인 역북지구 사이에 있는 약 69만㎡ 면적 부지에 약 5천여 세대의 주거시설과 쇼핑, 문화시설을 조성하는 사업이다. 용인 시청 등 용인 행정타운 권역에 바로 인접해 있다. 용인 부동산의 쌍두마차로 떠오르고 있는 ‘용인 역북지구’와 함께 ‘용인 역삼지구’는 기본적인 택지지구 ‘희소가치’에 용인 행정타운의 핵심 배후단지로 자리매김할 것이다. 교통환경도 편리하다. 용인 시내는 물론 서울로 이동이 편리한 교통 요지에 위치해, 용인시청역이나 명지대역을 통해 기흥역 분당선으로 환승하면 강남까지 50여분 만에 이동할 수 있다. 42번 국도를 통해 용인~서울 고속도로를 이용하면 서울까지 차로 20분대에 갈 수 있다.

△광교신도시=광교신도시는 현재 경기도신청사, 법원, 검찰청 이전과 수원컨벤션센터 건립계획으로 주목을 받고 있다. 여기에 비즈니스파크와 파워센터, 중심상업지역 등 업무 상업지구도 줄줄이 들어서는 상황이다. 또 나노센터, 경기바이오센터, 차세대융합기술연구원 등이 속한 광교테크노밸리를 통해 수도권 연구개발(R&D)기능도 맡게 될 것으로 기대된다. 경기도청 광교 신청사는 약 5만9000㎡의 부지에 도청, 도의회, 소방종합상황실 등 연면적 10만1870㎡ 규모로 2018년 완공예정이다. 굵직한 교통호재도 더해진다. 오는 2016년 상반기 신분당선이 연장 개통되면 광교신도시(경기도청역 예정)에서 강남역까지 30분 내에 이동이 가능하다. 뿐만 아니라 경부고속도로와 용인서울고속도로(용서고속도로)를 연결하는 1단계 사업도 추진 중이며 2018년 개통 예정이다.

△동탄2신도시=‘동탄2 신도시’는 7개 특별계획구역을 지정 광역 비즈니스콤플렉스·워터프린트콤플렉스와 동탄 테크노밸리 등이 들어설 것으로 예상돼 상권형성 면에서는 동탄1 신도시보다 높은 평가를 받고 있다. 총 11만1,413호의 주택, 지구내 총 278,533명의 인구를 수용해 동탄1 신도시보다 중·저밀도로 개발 된다. 또, 수도권 남부 중핵도시, 지속기능형 미래신도시, 한국적 신도시, 첨단산업 및 연구·비즈니스의 메카 등으로 조성되며 동탄1 신도시와 통합구상을 위해 광역중앙공원 조성, 1·2지구간 순환도로 등이 추진된다. 동탄1·2신도시는 경부고속도로를 사이에 두고 마주보고 있는 수도권 남부 최대 신도시로, 동탄2신도시 면적(2400만㎡)이 동탄1신도시(903만㎡)의 265%에 달한다. 서울과 세종시를 잇는 수도권 남부 중심도시로 성장할 가능성이 매우 높으며 KTX·GTX 환승센터가 조성된다.

결국 ‘수익형 부동산’은 입지여건이나 교통우수성, 지역개발호재를 따라 가는 것이 시세차익과 안정적인 수익을 보장할 수 있는 핵심 키워드라고 할 수 있다.

하지만 관련 전문가들은 임대수요가 풍부한 개발호재 지역 일지라도 실제 개발이 원활히 진행이 되고 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 원칙에 입각한 투자를 해야 한다고 지적한다.

상가나 오피스텔 투자시 주변 개발 호재도 중요 하지만 혹시라도 있을 수 있는 숨은 리스크를 감안해야 하며 투자 전 공실가능성, 세금, 관리비 등을 포함해 현실적인 수익률을 계산하여 투자에 임해야 한다는게 업계의 중론이다.

수도권 개발호재 풍부한 지역 ‘수익형 부동산’ 현황

○위례 지앤지프라자 파크에비뉴(상가)=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성되며 8호선 우남역(2017년 예정)과 위례 트램선(2021년 예정) 더블 역세권으로 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하며 준공은 2017년 상반기다.

○위례 엠코타운 2차 센트로엘(상가)=위례신도시 A3-6a블록에 엠코타운 2차 ‘센트로엘’ 673세대 단지내 상가를 분양중이다. 상가 1개동, 총 5개 점포로 3.3㎡당 3,000만원이며, 분양가는 2억대 중반(VAT별도)에서 4억대 초반(VAT별도)이다. 전용면적은 16.5~28.6㎡며 추천업종으로 편의점, 부동산중개업소, 미용실, 세탁소 등이다.

○용인센트럴 코업(오피스텔)=‘용인 센트럴 코업’ 오피스텔 726실이 분양을 준비중이다. 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,479.33㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 지상 9층~지상 17층에 들어서며 4가지 타입으로 선호도가 높은 소형(25.47㎡, 26.80㎡)이 약 94%를 차지한다. 5년간 월77만원(H2타입, VAT포함) 임대차 계약을 체결했고 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다. 용인대 등 4개 대학의 약2만8천명이 10분이내에 통학이 가능하여 대학생 숙소로도 인기가 높아 풍부한 임대수요를 자랑하며 삼가대촌간 우회도로 개통(2017년 3월 예정)시 서울까지 약 30분이면 진입이 가능하다.

○공덕역 블루마리(오피스텔)=신공덕동에 '공덕역 블루마리 오피스텔'이 본격적인 분양에 들어간다. 연면적 10,067.91㎡, 지하 3층~지상 18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실, 전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 오피스텔은 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 '호피스텔'(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 신공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집되어 있다. 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대, 숙명여대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다.

○성남 센트럴 푸르지오시티(오피스텔)=지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 ‘성남 센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔이 분양 중이다. 경기도 성남시 중원구 성남동 2230번지 일대로 지하 5층~지상 13층, 전용면적 20~49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20~28㎡의 소형으로 이루어지며, 2룸 타입인 40~49㎡는 48실이 지어지며 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다. 뒷골목 상권 먹자골목의 하루 유동인구가 약 10만여명에 달하고, 인근에 가천대, 동서울대 등의 대학교가 많고, 성남 하이테크밸리와 판교 테크노밸리, 문정법조타운 등이 가까워 임대수요가 풍부하다.

○마곡 오드카운티(오피스텔)=동광종합토건은 6월에 서울 강서구 마곡지구 C15-4·5블록 일대 ‘마곡 오드카운티’ 오피스텔(1차분)을 분양중이다. ‘마곡 오드카운티’는 지하 4층~지상 10층 규모로 총 266실로 구성된다. 향후 공급을 앞둔 2차분(254실)과 함께 마곡지구 내 총 520실 규모로 조성될 예정이다. 마곡지구는 LG와 롯데, 대우조선해양, 코오롱, 이랜드 등 국내 55개 유수기업이 입주할 예정으로 상주인구 약 5만명, 기업 종사자 약 17만 명, 유동인구 약 40만 명 등 배후에 풍부한 임대수요를 갖출 전망이다. 단지 인근 9호선 ‘양천향교역’과 5호선 ‘발산역’을 도보권으로 이용할 수 있는 더블역세권이다.

○광교 유니코어(오피스텔)=경기 수원시 영통구 이의동 광교신도시 4-6블록에 ’광교 유니코어’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설로 구성되며, 지하 5층~지상 15층, 오피스텔 494실(전용면적 20.43㎡) 및 근린생활시설 약 3302㎡, 업무시설 3,812㎡으로 조성된다. 대지면적 4278.80㎡, 연면적 33,138.74㎡, 2개동, 주차능력은 515대(오피스텔 480대)가 계획되어 있다. 입지는 광교테크노밸리, 경기도청, 롯데프리미엄아울렛, 컨벤션센터 광교신도시의 핵심시설에 인접하고 2016년 개통되는 신분당선 경기도청역 및 영동고속도로, 용서고속도로에 인접해 우수한 광역교통환경을 자랑한다.

○동탄테크노타워(상가·오피스텔)=경기도 화성시 동탄2지구에 동탄일반산업단지 833-4번지에 동탄테크노타워 오피스텔과 상가 분양중이다. 연면적 7,868.54㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지상 1~2층은 20개 상가, 3~7층은 105실의 오피스텔로 구성된다. 상가는 3.3㎡당 분양가는 750만~2,300만원선이며 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대의 실투자금으로 투자가 가능하다. 오피스텔은 A, B타입 두가지로 대기업이 기숙사로 선임대가 확정되었으며 풀퍼니쉬드 시스템으로 생활에 필요한 가구 및 가전 빌트인 시스템으로 누구나 편리하게 입주가 가능하고 실투자금 2,500만원이면 투자가 가능하다.