거품 뺀 수익형 부동산, 초저금리 시대에 각광

저금리 분양가, 금융혜택 따라 수익률 달라지기 때문

[한강타임즈 장경철 기자] 기준금리가 사상 최저인 1.5%로 하락하면서 분양가나 금융 혜택 등으로 거품을 뺀 수익형 부동산이 주목을 받고 있다.

실제로 서울 성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운 2구역 단지 내 상가 ’텐즈힐몰‘은 1층 기준 평균 분양가가 3.3㎡당 1920만원 선이며 서울 마곡지구에 현대건설이 분양중인 ’힐스테이트 에코 동익‘ 오피스텔의 경우 3.3㎡당 920만원대로 앞서 분양한 1차(923만원)보다 낮은 수준에 공급해 주목을 받았다.

업계는 수익형 부동산의 특성상 저렴한 분양가나 추가대출 또는 무이자 등 금융혜택이 주어지면 메리트가 더욱 크다고 입을 모으고 있다.

같은 임대조건일 경우 저금리에서는 분양가나 금융혜택에 따라 수익률이 달라지기 때문이다.

예컨대 전용면적 30㎡의 오피스텔을 1억2000만원에 매입해 보증금 1000만원에 월 70만원을 받는다면 수익률은 6.5% 수준이지만 1000만원이 싼 1억1000만원에 매입할 경우 수익률은 7%로 껑충 뛰는 식이다. 상가도 수익률이 달라지기는 마찬가지다.

이를테면 보증금 5000만원, 월세 250만원을 받을 수 있는 점포를 5억5000만원에 분양받으면 기대수익률이 연 6%이지만 이 점포를 5억원에 분양받으면 기대수익률은 연 6.6%대로 높아진다.

추가 대출이 가능한 경우에도 수익률을 높힐 수 있다. 상가나 오피스텔 등은 통상적으로 40~50%정도의 대출이 가능하다.

예를들면 분양가 10억원 상가(보증금 1억원, 월세 350만원, 대출금리 연 3.5% 가정)를 40% 대출을 받는다면 수익률은 5.6%인 반면 대출을 60% 받는다면 수익률은 7%로 상승하는 효과가 나타나며 오피스텔도 마찬가지 효과가 있다.

최근 거품을 뺀 수익형 부동산이 인기를 끌고 있는 게 사실이지만 단지 분양가가 저렴하거나 금융혜택을 준다는 이유만으로 무조건 투자하기보다는 주변 개발호재나 임대수요나 배후세대 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

또 지나치게 과도한 대출은 향후 금리 인상시에 공실이 발생할 경우 금융비용이나 관리비 등을 투자자가 부담을 이어질 수 있기 때문에 자기자본을 감안한 투자가 선행되야 한다는게 업계의 조언이다.

▲ 수도권 주요 거품 뺀 수익형 부동산 현황

수도권 주요 거품 뺀 ‘수익형 부동산’ 현황

○위례 지앤지프라자 파크에비뉴(상가)=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성되며 8호선 우남역(2017년 예정)과 위례 트램선(2021년 예정) 더블 역세권으로 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하며 준공은 2016년 1월로 잔금 대출 60%가 가능하다.

○위례 경운프라자(상가)=위례신도시 D2-1/근생6②-1BL에 '위례 경운프라자' 상가가 분양 중이다. 2면 도로(40m, 10m), 6m 보행자도로를 접하고 있으며 지하 2층~지상 5층, 연면적 3,345.17㎡ 규모로 지상 1층~지상 5층 상가로 구성되며 총 24개 점포가 공급된다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡당 2,500만~3,400만원선이며, 2층~5층은 900만~1,150만원선으로 추천업종은 약국, 편의점, 은행, 커피전문점, 미용실, 병·의원, 전문식당가 등이다. 납입은 계약금 10%, 중도금 30%, 잔금 60%(대출가능) 조건이며 2016년 1월 준공예정이다. 8호선 우남역(2017년), 위례 트램선 도보로 이용 가능하다.

○위례 엠코타운 2차 센트로엘(단지내 상가)=위례신도시 A3-6a블록에 엠코타운 2차 ‘센트로엘’ 673세대 단지내 상가를 분양중이다. 상가 1개동, 총 5개 점포로 3.3㎡당 3,000만원이며, 분양가는 2억대 중반(VAT별도)에서 4억대 초반(VAT별도)이다. 전용면적은 16.5~28.6㎡며 추천업종으로 편의점, 부동산중개업소, 미용실, 세탁소 등이다.

○동탄테크노타워(상가, 오피스텔)=경기도 화성시 동탄2지구에 동탄일반산업단지 833-4번지에 동탄테크노타워 오피스텔과 상가 분양중이다. 연면적 7,868.54㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지상 1~2층은 20개 상가, 3~7층은 105실의 오피스텔로 구성된다. 상가는 3.3㎡당 분양가는 750만~2,300만원선이며 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대의 실투자금으로 투자가 가능하다. 오피스텔은 A, B타입 두가지로 대기업이 기숙사로 선임대가 확정되었으며 풀퍼니쉬드 시스템으로 생활에 필요한 가구 및 가전 빌트인 시스템으로 누구나 편리하게 입주가 가능하고 실투자금 2,500만원이면 투자가 가능하다.

○용인센트럴코업 오피스텔=용인 센트럴 코업’ 오피스텔 726실이 분양을 준비중이다. 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,479.33㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 5년간 선임대 완료된 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 지상 9층~지상 17층에 들어서며 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다. 용인대 등 4개 대학의 약 2만8천명이 10분이내에 통학이 가능하며 중도금 무이자 혜택이 주어진다.

○광교 유니코어 오피스텔=경기 수원시 영통구 이의동 광교신도시 4-6블록에 ’광교 유니코어’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 5층~지상 15층, 오피스텔 494실(전용면적 20.43㎡) 및 근린생활시설 약 3302㎡, 업무시설 3,812㎡으로 조성된다. 대지면적 4278.80㎡, 연면적 33,138.74㎡, 2개동, 주차능력은 515대(오피스텔 480대)가 계획되어 있다. 입지는 광교테크노밸리, 경기도청, 롯데프리미엄아울렛, 컨벤션센터 광교신도시의 핵심시설에 인접하고 2016년 개통되는 신분당선 경기도청역 및 영동고속도로, 용서고속도로에 인접해 우수한 광역교통환경을 자랑하며 중도금 60%는 대출이 가능하다.

○성남 센트럴 푸르지오시티 오피스텔=지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 '성남 센트럴 푸르지오시티' 오피스텔이 분양 중이다. 경기도 성남시 중원구 성남동 2230번지 일대에 들어서는 '성남 센트럴 푸르지오시티'는 총 1255실 규모로 지하 5층~지상 13층, 전용면적 20~49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20~28㎡의 소형으로 이루어지며, 2룸 타입인 40~49㎡는 48실이 지어지며 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다.

○광진 캠퍼스시티 오피스텔=포스코 A&C가 시공하는 광진 캠퍼스 시티 오피스텔이 분양중이다. 서울시 광진구 화양동 21-20 외 6필지에 연면적 17,262㎡ 지하3층~지상20층 규모이다. 계약면적 32.53㎡~49.60㎡, 총 450실로 구성되며 일부세대는 복층으로 구성된다. 건국대, 세종대, 한양대 등 약 6만2천명 학생들뿐만 아니라 약 2만5천명 직장인이 근무하는 성수IT산업단지가 맞은편 1Km이내에 있어 높은 오피스텔 임대 수요가 기대된다. 교통으로 지하철 7호선 어린이대공원역과 2,7호선 환승역인 건대입구역을 도보로 이용 할 수 있으며 지하철을 통하면 강남구청역까지 10분대에 이동 가능하다. 분양가는 3년 전 시세와 같은 1실 당 1억2천만원선으로 중도금 60% 전액 무이자다.

○경원 당하 하이뷰 도시형 생활주택=인천 서구 검단 당하동 소재에 선임대·후분양 도시형 생활주택 64세대 규모의 ‘경원 당하 하이뷰 2차’를 공급중이다. 인근에는 국내 최대의 생태공원인 드림파크 조성중에 있어 투자가치가 높이 평가되고 있다. 또한 교통수단으로는 2016년 7월 개통예정인 인천 지하철 2호선인 완정사거리역과 불과 1분 거리이며 초역세권에 위치해 있어 출·퇴근이 편리 하다. 주력 평형이 8500만원선으로 저렴한 분양가와 대출이 60% 가능하다.