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뭉치면 좋다, 하이브리드형 열풍부는 ‘수익형 부동산’ 4選
뭉치면 좋다, 하이브리드형 열풍부는 ‘수익형 부동산’ 4選
  • 장경철 기자
  • 승인 2015.07.05 16:21
  • 댓글 0
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스트리트몰, 호피스텔, 아파텔, 단지형 근린상가 등 대표적

[한강타임즈 장경철 기자] 천편일률적인 ‘수익형 부동산’ 시장에도 다양한 형태의 기능성을 접목한 ‘하이브리드형’이 속속 선을 보여 관심을 끌고 있다.

업계에서는 이러한 상품이 등장하게 된 배경으로 수익형 상품의 공급 홍수속에 차별화를 부각시켜 우의를 점하고자 하는 전략으로 보고 있는데 대표적인 하이브르드형 상품으로 △스트리트몰 △호피스텔 △아파텔 △단지형 근린상가 등이 있다.

실제 하이브리드형 수익형 상품은 인기도 좋았다. 지난해 12월 경기도 수원 광교신도시에서 172실을 분양한 아파텔인 '힐스테이트 광교'는 청약모집에 7만2639건이 몰려 평균 경쟁률이 422대1을 기록했는데 이는 오피스텔 청약 경쟁률이 공개된 2012년 이후 역대 최고 경쟁률이다.

서울 강서구 마곡지구서 분양한 호피스텔인 ‘마곡 럭스나인’은 마곡지구 최초로 조식 뷔페와 세탁물 서비스, 주차 대행 등 호텔급 서비스를 접목해 2개월 만에 100% 분양이 완료했고 200m에 이르는 스트리트몰로 조성되는 GS건설의 '공덕 파크자이' 상가도 최고 297대1의 경쟁률을 기록했고 공개청약을 마감한 결과 57개 매장 모집에 평균 약 68대1, 최고 297대1의 경쟁률을 보이며 100% 분양을 마쳤다.

가치도 시간이 지날수록 오르고 있다. 인천 송도국제도시의 대표적인 랜드마크 상가인 '송도 커낼워크'의 경우 약 750m 길이의 인공수로를 조성하고, 테라스를 설치한 스트리트형 상가로 꾸몄다. 커낼워크의 경우 개발 초기인 2007년 공시지가가 ㎡당 203만원에서 올해 238만3000원으로 17.39% 가량 올랐다.

▲ 수도권 분양중인 하이브리드형 수익형 부동산 4선

▲스트리트몰(단지내 상가+근린상가)=최근 소비의 주체인 젊은 세대들은 거리를 거닐며 쇼핑과 문화를 한꺼번에 즐길 수 있는 스트리트몰을 선호한다. 가족과 연인들의 발길이 끊이지 않는 서울 마포 합정역 메세나폴리스몰 등이 좋은 예다. ‘스트리트몰'이란 단지내 상가와 근린상가의 장점을 가미한 상업시설이다. 거리를 거닐며 쇼핑은 물론 문화, 놀이, 먹거리, 휴식까지 즐길 수 있는 복합 엔터테인먼트 상가로 단지내 상가의 단점이 외부 인구유입을 거리형 상가로 자연스럽게 유입하는 일석이조의 효과가 기대된다. 이들 상가는 많은 고객을 끌어들이는 다양한 핵심점포(키테넌트)를 배치 할 수 있어 수요층의 이목을 끈다. 고객확보도 용이하다는 것이 큰 장점이다. 지역을 대표하는 랜드마크로 성장할 가능성도 높다.

○강남역 센트럴애비뉴=2호선, 신분당선 환승역인 강남역에 '강남역 센트럴푸르지오시티' 단지내 상가인 ‘강남역 센트럴애비뉴’가 회사보유분을 분양중이다. 이번에 공급되는 점포수는 5개층, 총 26개로 3.3㎡당 최소 2,000만원대에서 최대 7,000만원대로 책정되었다. 이 상가는 유동인구의 동선과 통로를 철저하게 분석하여 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다.

▲호피스텔(호텔+오피스텔)=최근 호텔식 서비스를 도입한 일명 호피스텔이 인기다. 주차·청소·조식 뷔페처럼 호텔에서나 볼 수 있는 서비스를 오피스텔에서 누리는 시대가 왔다. 시설 고급화를 넘어 차별화한 서비스를 지향하는 최근 주거 트렌드가 오피스텔에 고스란히 반영되고 있다는 셈이다. 주거시설에 ‘호텔식 서비스’가 적용되기 시작한 것은 2000년대 중반이다. 대도시에서 고급 주상복합아파트를 분양하는 주택업체가 차별화 전략으로 내걸었다. 최근 1~2인 가구가 급증하면서 오피스텔이 주요 주거시설로 부상하자 이런 분위기가 오피스텔로 이어지고 있다. 다만, 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있지만 임대료와 관리비가 오를 경우 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

○용인센트럴 코업호텔&오피스텔=‘용인센트럴 코업호텔&오피스텔’ 726실을 분양중이다. 당 현장은 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,479.33㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 에버랜드와 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다.

▲아파텔(아파트+오피스텔)=전세가격이 고공행진을 하면서 아파텔이 틈새로 급부상 하고 있다. 아파트 같은 오피스텔 일명 아파텔이 대체 부동산 상품으로 조명을 받으며 몸값이 오르고 있다. 특히 신혼부부를 중심으로 젊은 층이 아파트처럼 살 수 있는 오피스텔로 눈길을 돌리며 새로운 수익형 부동산으로 자리 잡고 있다. 게다가 집보다 차를 먼저 구입하는 세대이기 때문에, 편리한 주차가 주거 선택의 중요 조건중 하나다. 젊은 층이 빌라보다 주차가 편리한 아파텔을 선호하는 이유다. 아파텔이 주목을 받더라도 무작정 투자를 하는 건 위험하다고 업계는 조언하고 있다. 아파텔이 아파트와 실내 구조가 비슷하고, 명칭이 아파텔로 불려도 엄연히 오피스텔임을 명심해야 한다. 우선 아파텔은 건축법 적용을 받는 오피스텔이라 아파트보다 계약 면적 대비 전용면적 비율(전용률)이 낮은 편이다.

○마곡 오드카운티=서울 강서구 마곡지구 C15-4∙5블록 일대 '마곡 오드카운티' 오피스텔(1차분)을 분양중이다. 지하 4층~지상 10층 규모며 총 266실로 구성된다. 공급을 앞둔 2차분(254실)과 함께 마곡지구 내 총 520실 규모의 '오드카운티' 브랜드 타운을 구축할 예정이다. 단지 인근 9호선 '양천향교역' 3분거리와 5호선 5분거리 '발산역'을 걸어서 이용할 수 있으며 여의도공원 2배 규모로 조성되는 마곡의 랜드마크 공원인 보타닉공원도 내년 완공 예정이다.

○성남 센트럴 푸르지오시티=지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 '성남 센트럴 푸르지오시티' 오피스텔이 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층, 전용면적 20~49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20~28㎡의 소형으로 이루어지며, 2룸 타입인 40~49㎡는 48실이 지어지며 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다.

▲단지형 근린상가(근린상가+단지내 상가)=단지형 근린상가는 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월 하다는게 장점이다. 업종 선택이 단지내 상가보다 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종유치에 한계가 뒤따르지만 단지내 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다. 저렴한 분양가로 인해 임차인확보도 유리하며 수익률 측면에서도 유리하다. 대형 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이며 단지형 근린상가가 유망한 지역은 뉴타운, 재개발, 재건축 지역이나 신도시나 택지지구 역세권 주변이 유망하다.

○위례 지앤지프라자 파크에비뉴=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성된다. 8호선 우남역, 위례 트램선 도보 5분거리 더블 역세권으로 수도권 신도시 중 강남과 도심접근성이 뛰어나고, 전국 어디든 이동이 편리한 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다.

주의점도 있다. 단지형 근린상가 역시 정확한 위치 파악은 필수다. 주로 주출입구에 위치한 상가를 단지형 근린상가라고 하지만 거주자들의 동선이 분산되는 부출입구에 상권이 형성될 수도 있는 만큼 수요층의 이동 경로 파악은 반드시 필요하다. 분양가 비교시 단지내 상가의 시세보다 저렴한 지 여부와 현실적인 기대 수익률을 감안한 분양가인지 여부에 대한 판단은 필요하다는 지적이다.

최근 장점과 장점을 결합형 융합형 상품인 하이브리드형 수익형 상품이 속속 선을 보여 주목을 받고 있다.

이런 하이브리드형 상품은 검증된 상품인 상가나 오피스텔을 넘어서 최근 공급 과잉으로 어려움을 겪는 도시형 생활주택이나 분양형 호텔 등 다양한 수익형 상품에 돌파구 역할을 할 것으로 보여 공급이 활발해질 전망이라는게 업계의 중론이다.

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