초저금리 시대 ‘수익형 부동산’ 쏠리는 관심, 상가 상층부, 오피스텔 저층부 공략해야

투자 비용 줄이면서도 수익을 높이는 방법

[한강타임즈 장경철 기자] 기준금리는 연 1.5% 수준 유지하면서 비교적 비수기인 여름철에도 수익형 부동산에 관심은 식을 줄 모르고 있다.

따라서 보다 나은 수익을 받기 위한 경쟁이 치열해지고 있다. 흔히들 알고 있지만 수익형 부동산은 한마디로 수익률 게임이라고 할 수 있다.

업계에서는 투자 비용을 줄이면서도 수익을 높이는 방법중 하나로 상가는 상층부에 오피스텔이나 기타 상품들은 저층부를 주목할 것을 주문하고 있다.

상가는 1층이 당연 분양가가 높게 책정되고 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등은 상층부가 분양가가 높이 책정된다.

실제 상가의 경우 1층 대비 상층부 분양가는 1/3수준에 불과한 것으로 나타났는데 마곡지구에 한 주차장 상가는 1층은 미분양인데 반해 상층부는 분양이 대부분 완료되었다.

상가업계에 자료에 따르면 주요 택지지구에 분양된 근린상가 1층 수익률은 총 투자금의 30%정도 융자를 받는다고 가정할 때 평균 6~8%, 2층 및 3층 이상 상층부의 수익률은 이보다 1%포인트 높은 7~9%정도로 나타났다.

최근에는 상층부에 특화설계로 수익성을 높이는 경우도 있다. 저층의 활성화를 위해 엘리베이터 대신 에스컬레이터를 제공하는가 하면 테라스 공간을 설치해 서비스 면적을 늘려주고 수변상가의 경우 조망권이 확보되어 외식업체나 프랜차이즈 업종 등에게 인기가 높다.

소액 투자자들에게 인기가 높은 오피스텔의 경우도 저층부가 선호되고 있다. 오피스텔 분양업체들은 분양가 책정 시 일반적으로 저층과 고층의 가격차를 5~20%까지 두지만 정작 입주 후 임대료는 거의 대동소이한 동조현상이 일어나고 있다.

주거용 기능이 강화되고 있는 오피스텔 구입시 실거주자들은 남향과 고층을 선호하는 반면 임대를 목적으로 하는 투자자들은 북향과 저층을 선호하는 현상이 나타나고 있는 것이다.

흔히 아파트의 경우 남향이나 고층인 ‘로얄층’에 속하는 물건을 선호하는 이유는 임대도 잘되고 향후 판매도 수월하기 때문이지만 임대용 소형 오피스텔은 층이나 건물 방향에 따른 월세 차이가 적은데다 상대적으로 저층이나 북향 제품의 분양가가 저렴해 결과적으로는 수익률 측면에서 유리하기 때문으로 업계는 보고 있다.

최근 1%라도 더 수익이 날 수 있는 ‘역발상 투자’에 투자자들의 관심이 높아지고 있는데 역발상 투자란 말 그대로 정석이나 원칙이 아닌 발상을 전환하는 청개구리식 투자를 말하는데 남들이 하지 않는 것, 꺼리는 것이 오히려 큰 이익을 낼 수 있는 기회로 여기며 질러야 할 곳에 과감하며 너무 오래 시간을 끌거나 행동에 옮기지 못하면 기회를 놓칠 수 있다.

또한 업체에서도 상가나 오피스텔 등에 비 선호층인 상층부나 저층부를 공략하기 위해 에스컬레이터, 테라스 제공하는 등 특화 설계를 통한 인센티브를 제공하고 있으며 향후 이러한 임차인 맞춤형 상품이 주류를 이룰 것으로 전망된다는게 업계의 중론이다.

-상가-

○위례 지앤지프라자 파크에비뉴=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성된다. 8호선 우남역, 위례 트램선 도보 5분거리 더블 역세권으로 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 상층부의 경우 조망권이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다.

○강남역 센트럴애비뉴=2호선, 신분당선 환승역인 강남역에 '강남역 센트럴푸르지오시티' 단지내 상가인 ‘강남역 센트럴애비뉴’가 회사보유분을 분양중이다. 이번에 공급되는 점포수는 5개층, 총 26개로 3.3㎡당 최소 2,000만원대에서 최대 7,000만원대로 책정되었다. 4면 개방 스트리트형 몰링상가로 상층부 이동시 에스켈레이터로 이동이 가능하도록 설계되었으며 강남역 초역세권 입지로 1일 약 21만 명, 주말 35~40만 명의 유동인구와 상주 인원 2만여 명에 달하는 삼성오피스타운이 배후다. 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 고정수요를 확보하고 있고 상주 인원 2만여명에 달하는 삼성오피스타운이 배후다.

○동탄테크노타워=경기도 화성시 동탄2지구에 동탄일반산업단지 833-4번지에 동탄테크노타워 상가가 분양중이다. 연면적 7,868.54㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지하층은 주차장(94대), 지상 1~2층은 상가, 3~7층은 105실의 오피스텔로 구성된다. 상가는 집객력이 높은 우리은행이 입점이 확정되었으며 2층 일부 호수는 독점 테라스가 확보된다. 상가는 총 20개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만~2,300만원선이며 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대의 실투자금으로 투자가 가능하다.

-오피스텔-

○용인센트럴 코업호텔&오피스텔=포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 ‘용인센트럴 코업호텔&오피스텔’ 726실을 분양중이다. 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,479.33㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 에버랜드와 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다.

○광교 유니코어=경기 수원시 영통구 이의동 광교신도시 4-6블록에 ’광교 유니코어’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 5층~지상 15층, 오피스텔 494실(전용면적 20.43㎡) 및 근린생활시설 약 3302㎡, 업무시설 3,812㎡으로 조성된다. 대지면적 4278.80㎡, 연면적 33,138.74㎡, 2개동, 주차능력은 515대(오피스텔 480대)가 계획되어 있다. 입지는 광교신도시 핵심시설에 인접하고 2016년 개통되는 신분당선 경기도청역 1분거리며 영동고속도로, 용서고속도로에 인접해 우수한 광역교통환경을 자랑한다. 준공은 2018년 예정에 있다.

○마곡 오드카운티=서울 강서구 마곡지구 C15-4∙5블록 일대 '마곡 오드카운티' 오피스텔(1차분)을 분양중이다. 지하 4층~지상 10층 규모며 총 266실로 구성된다. 공급을 앞둔 2차분(254실)과 함께 마곡지구 내 총 520실 규모의 '오드카운티' 브랜드 타운을 구축할 예정이다. 단지 인근 9호선 '양천향교역' 3분거리와 5호선 5분거리 '발산역'을 걸어서 이용할 수 있으며 여의도공원 2배 규모로 조성되는 마곡의 랜드마크 공원인 보타닉공원도 내년 완공 예정이다. 입주는 2016년 11월 예정이다.

○성남 센트럴 푸르지오시티=지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 '성남 센트럴 푸르지오시티' 오피스텔이 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층, 전용면적 20~49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20~28㎡의 소형으로 이루어지며, 2룸 타입인 40~49㎡는 48실이 지어지며 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다.

○광진 캠퍼스시티=포스코 A&C가 시공하는 광진 캠퍼스 시티 오피스텔이 분양중이다. 연면적 17,262㎡ 지하3층~지상20층 규모이다. 계약면적 32.53㎡~49.60㎡, 총 450실로 구성되며 일부세대는 복층으로 구성된다. 건국대, 세종대, 한양대 등 약 6만2천명 학생들뿐만 아니라 약 2만5천명 직장인이 근무하는 성수IT산업단지가 맞은편 1Km이내에 있어 높은 오피스텔 임대 수요가 기대된다. 교통으로 지하철 7호선 어린이대공원역과 2,7호선 환승역인 건대입구역을 도보로 이용 할 수 있다.