상가투자 수익률 3대 변수, ‘전용률’ ‘주차장’ ‘역세권’ 충족한 상품은 어디

선점효과, 고객 동선의 흐름, 우량 임차인 확보도 더불어 체크해야

[한강타임즈 장경철 기자] 저금리에 상가투자에 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산을 주도했던 오피스텔과 분양형 호텔 등이 공급 과잉에 휩싸이며 수익률 하락 우려로 이어지고 있기 때문이다.

반면 상가는 입지가 좋고 운영만 잘되면 은행금리에 2~3배 이상의 수익이 가능하다. 그렇다면 수익률이 좋은 상가를 고르려면 무엇을 체크해야 할까

상가업계에 따르면 △전용률 △주차장 △역세권 3가지 변수를 고려해야 한다고 조언하고 있다.

먼저 전용률을 살펴야 한다. 전용률이 높으면 전용면적이 넓다는 의미로 공간 활용도도 그만큼 높아 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다. 따라서 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.

다음으로 주차장 확보 여부도 따져봐야 한다. 상가의 경우 넉넉한 주차여건 확보 여부에 따라 입점한 점포의 매출이 달라지기 때문이다. 상가들이 주차장 확보에 비상이 걸릴 수밖에 없는 이유다.

대도시 도심의 있는 경우 지하철․버스 등이 교통 인프프라가 발달해 주차여건의 중요성이 덜 하지만 신도시나 택지지구, 혁신․기업단지처럼 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 더욱 커진다.

아예 주차장 용지를 매입해 주차장 전용 상가를 지어 분양에 나서는 경우도 늘어나고 있으며, 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 늘리거나 인근에 별도로 주차공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 수익형 상품도 늘고 있다.

또한 주차공간 폭을 일반 주차장보다 넓혀 고령층 운전미숙자나 여성운전자를 배려토록 설계하고, 넉넉한 주차장 공간을 외부인에게 개방해 발생하는 수입으로 입점한 임차인에 관리비를 면제해주는 상가도 있다.

대규모 외식업체나 프랜차이즈, 대형 마트, 은행 등 금융권, 병·의원, 학원 등 우량 임차인 입장에서도 주차장 전용상가나 법정대수 이상 주차장을 확보한 상가들을 선호하는 추세다.

이용고객도 넉넉한 주차공간이 갖춰져 있어야 편리하고 여유있는 쇼핑과 소비활동을 할 수 있다는 판단에서다.

마지막으로 역세권 여부다. 상가투자하면 역세권을 빼 놓을 수 없다. 주요 상권은 역세권을 중심으로 형성되며 역세권은 뛰어난 교통 및 접근성이 편리해 유동인구를 확보할 수 있으며 높은 수익을 올릴 수 있다.

때문에 역 주변 상가는 거래도 활발해 환금성도 뛰어나며 불황기에도 가격 하락폭이 적다.

한 부동산 전문가는 “최근 상가 수익률을 결정하는 변수로 전용률, 주차장, 역세권 3가지 떠오르고 있다”며 “그외에도 선점효과, 고객 동선의 흐름, 우량 임차인 확보도 더불어 체크해봐야 한다”고 말했다.

▲ 전용률 주차장 역세권 충족 분양중인 상가현황

‘전용률’ ‘주차장’ ‘역세권’ 충족 분양중인 상가현황

○마곡 동익 드 미라벨=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모, 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가 3~7층에는 620대를 주차가 가능하다. 지하철 5호선 마곡역 걸어서 5분 이내에 있고, 지하철 9호선 마곡나루역과 공항철도 마곡역(2016년 개통예정)도 도보권에 위치해 있어 마곡지구 내외로 이동하는 유동인구를 쉽게 흡수할 수 있다. 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

※전용률:80.3%/주차대수:620대(자주식)/주요 역세권명:마곡역

○광교 유니코어 상가=광교신도시에 원일종합건설의 2번째 오피스텔인 4-6블록에 들어서는 '광교 유니코어' 오피스텔 스트리트형 단지내 상가가 분양중이다. 신분당선 경기도청역 도보 1분거리로 지하 1층~지상 2층으로 구성되어 있고 전용률 60%대, 1층 기준 3.3㎡당 1천만원대 부터 가능하며 494실의 단지내 근린 업종 및 역세권 업종 등 다양한 업종의 입점이 가능하다. 주변에 오피스텔 3천 여실이 밀집되어 있고 회사 사옥들이 계속 입주하고 있는 상황이어서 배후수요가 탄탄하며 주차능력은 515대(오피스텔 480대)가 계획되어 있다.

※전용률:60%대/주차대수:515대(OT포함)/주요 역세권명:경기도청역(가칭)

○동탄 2신도시 우성KTX타워=KTX동탄역이 걸어서 1분 거리인 초역세권에 입지한 상가인 ‘우성 KTX 타워'가 분양중이다. 광역비즈니스콤플렉스 내 일반상업용지에서 최초로 분양되는 대형상가로 지하 3층~지상 11층, 1개 동, 연면적 2만5,680㎡에 이르는 총 116개 점포로 구성된다. 또한 주차대수도 법정대비 130% 높은 203대로 넉넉하게 마련되어 있다. ‘우성 KTX 타워’는 KTX와 GTX(수도권광역급행철도)를 동시에 이용할 수 있는 동탄역과는 불과 도보 1분 거리에 있는 초역세권 단지로 이미 입주를 시작한 커뮤니티 시범단지 초입사거리 코너에 위치해 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다.

※전용률:53%선/주차대수:203대/주요 역세권명:KTX동탄역

○위례중앙역 아이에스 센트럴타워=위례신도시 일반상업 11-2블록에 '위례중앙역 아이에스 센트럴타워'이 분양중이다. 청담어학원과 지하 1층 대형마트의 입점이 확정돼 집객효과와 상권 활성화 속도가 빠를 것으로 예상된다. 단지설계는 유동인구 흡수에 유리한 3면 개방형 코너 설계가 적용됐다. 3면이 인도와 맞닿아 있고 출입문도 설치돼 있어 사방에서 유동인구 유입이 가능하다. 집객 효과를 극대화할 수 있도록 백화점과 비슷한 동선설계를 했고, 업종별 특징을 살린 맞춤형 상품구성(MD)으로 이용에 편리함을 더했다. 총 297대의 넉넉한 주차공간이 확보돼 있으며 일반형 주차보다 20cm 넓은 확장형 주차도 계획(일부)돼 있다. 또 1회 순환으로 주차공간 검색이 가능하도록 주차장 동선을 단순화했고 번호인식형 차량출입통제 시스템이 도입되며 전용률이 약 53%선이다.

※전용률:53%선/주차대수:297대/주요 역세권명:위례~신사선 중앙역·위례 트램선

○금남프라자=세종시 3-2생활권, 지하철의 급행열차와 비슷한 개념인 BRT와 세종시청 대로변인 C2-8블록에 인접한 금남프라자가 분양중이다. 2016년 8월 준공이며 금남상가1조합㈜이 분양을 시행하고 생보부동산신탁㈜이 자금관리를 맡고 있다. 대지면적 1797.00m2, 연면적 1만2810.67m2, 지하 3층~지상 8층으로 조성될 예정이다. 1만8600여 세대(약 5만명)의 입주가 예정돼 있는 대단위 아파트는 물론 복합커뮤니티센터와 마주보고 있는 4면 코너 에 위치해 유동상권까지 사로잡을 것으로 예상된다. 저렴한 분양가와 중앙행정기관, 문화복합커뮤니티 시설에 인접해 활발한 상권을 구성하고 있다는 입지적 조건에 더해 업종제한이 없는 경쟁력 있는 MD구성을 뒷받침해 입주자들에게 완벽한 입주조건을 제공한다.

※전용률:56.4%/주차대수:83대/주요 역세권명:Brt 세종시청 앞