수도권 객양각색 초 역세권 ‘수익형 부동산’ 봇물

지하철 역 직통연결, 역세권+대학가, 역세권+항아리 상권 등

[한강타임즈] 여름 휴가철도 지나고 가을 분양성수기가 다가오면서 수도권에 다양한 초 역세권 ‘수익형 부동산’이 속속 선을 보여 관심을 끌고 있다.

초 역세권에 공급되는 수익형 상품은 장점도 많아 투자자나 임차인에게 높은 주목을 받는다.

먼저 대표적인 수익형 상품인 상가시장에서 초역세권 입지가 관건이다. 소비층 접근거리가 매우 짧아 접근성과 가시성이 뛰어나 소비층 유입이 유리한 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 초 역세권 상가를 선호한다.

또한 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구를 흡수 할 수 있어 안정적이다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

저금리에 소액 투자처로 주목받는 오피스텔의 경우도 초역세권 입지가 중요하다. 수익률은 좌우하기 때문이다.오피스텔은 직주근접(職主接近)을 가장 먼저 따지는 20~30대 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권을 최적의 입지로 꼽는다.

특히 같은 역세권이라 하더라도 걸어서 1~5분 거리에 지하철역이 위치한 리얼 역세권 여부가 보증금․월 임대료 시세를 결정하는 것으로 나타났다.

한 부동산 전문가는 “시간이 갈수록 역세권의 중요성이 강조되면서 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자를 하면 역세권을 떠올리는 투자자들이 점점 늘고 있다”며 “하지만 역세권 투자는 특성상 적지 않은 투자금이 소요되는 만큼 입지적 장단점을 잘 파악한 후에 투자에 임해야 한다”고 말했다.

초세권 ‘수익형 부동산’ 3選

▲지하철 역 직통연결=지하철 직통 수익형 상품은 지하철을 이용하는 유동인구가 많을 경우 상권 활성화에 유리하다는 장점이 있지만 타 상가에 비해 분양가가 높을 가능성과 공급 물량이 많을 경우 투자시 주의가 요구된다고 조언하고 있다. 지하철 직통 상업시설은 상권 활성화에 성공할 경우 지역의 랜드마크 역할로 주변 상권까지 긍정적 영향을 주지만 하지만 실패할 경우 지역 상권에 악영향을 미처 오히려 흉물로 작용할 수 있다는 게 업계의 중론이다.

○합정역 딜라이트 스퀘어=대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 딜라이트 스퀘어를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만 여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층~지상 2층 186개 점포로 구성되는데 이 중 71실을 1차로 분양한다.

○노량진 메가스터디타워=메가스터디타워는 연면적 47,575.98㎡ 지하 7~지상 20층 1개동으로, 전용면적16~32㎡ 도시형생활택 299실과 전용면적 19~41㎡ 오피스텔 245실 총 544실로 구성됐다. 지하 2층~지상 1층은 상가가 들어서고, 2층에는 동작구청(부속지원센터), 3층~7층은 메가스터디학원 등 다양한 학원시설이 입점 될 예정이다. 8층~20층까지는 도시형생활주택과 한강조망권을 갖춘 오피스텔로 이뤄진다.

▲역세권+대학가=역세권이자 대학가 인근에서 분양하고 있는 수익형 상품은 투자자들에게 대표적인 분양 불패지역을 꼽힌다. 대학가 주변은 대학생 수요를 기본으로 역세권을 끼고 있는 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 많아 공실 염려가 낮은 게 특징이다. 또 서울 강남권이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이다.

○위례 우남역 GM프라자=경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 우남역 GM프라자 상가가 분양중이다. 지하 1층~지상 5층, 4,664.70㎡ 규모로 수변공원이 인접해 있으며 전용률 62.6%를 자랑한다. 총 34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만~3,800만원선이며 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하며, 8호선 우남역과 트램선 환승역 예정지로 준공은 2015년 말이며 가천대학 등 4개 대학이 밀집해 있다.

○용인센트럴 코업호텔&오피스텔=포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 ‘용인센트럴 코업호텔&오피스텔’ 726실을 분양중이다. 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,479.33㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업오피스텔426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다.에버랜드와 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다.

▲역세권+항아리 상권=흔히 상권을 분석할 때 ‘개천과 저수지’를 구분하라는 말이 있다. 개천은 물이 흘러가는 곳이고 저수지는 물이 고여 있는 곳이다. 물은 유동인구 또는 돈을 뜻하는데 개천상권은 유동인구는 많으나 돈을 쓰지 않고 단지 스쳐 지나가는 곳 즉 역세권을 칭한다. 반면 저수지 상권은 일명 항아리 상권이라고 하며 유동인구가 머물고 돈이 고이는 곳을 칭한다.

최근 이러한 역세권에 항아리 상권이 접목된 지역에 상가 공급되어 주목을 받고 있다. 일종에 하이브리드형 상권으로 역세권의 장점과 항아리 상권의 장점이 결합된 황금알 상권을 말한다.

○마곡 동익 드 미라벨=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.

○미사 에코브릿지=하남 미사강변도시 근상 2-1 수변 근린상가인 에코브릿지 상가가 분양에 들어간다. 연면적5,695.30㎡ 지하 2층~지상 3층 규모로 지상 1~3층에 총 44개 점포로 구성된다. 미사지구 유일의 수변공원과 만나는 스토리텔리형 상가로 수영장 놀이공원을 브릿지로 연결되어 높은 집객효과가 예상된다. 3.3㎡당 분양가는 1층기준으로 3,100~4,000만원선으로 전용률 약 51%, 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 3층에는 광폭 테라스가 제공되어 탁월한 조망권 확보가 가능하다. 인접지와의 상권단절로 인한 항아리 상권으로 상업용지의 개발로 유입되는 인구와 하남미사지구 및 주택계획대로 입주를 통해 상주하는 약 10만 명에 인구까지 흡수할 전망이다.