다가오는 가을철 철만난 '수익형 부동산' 봇물, ‘포인트' 알면 절반은 성공

상가, 오피스텔, 섹션 오피스 등이 주목받는 대표적인 상품

여름 휴가철이 끝나고 가을 부동산 성수기인 9월과 10월이 다가오면서 다양한 수익형 부동산이 선을 보일 전망이다.

업계에 따르면 최근 저금리 기조에 은행금리의 2~3배 가량의 높은 임대수익을 기대할 수 있는 알짜 ‘수익형 부동산’에 대한 수요가 증가하고 있다.먼저 수익형 부동산의 맏형격인 상가는 주거선호도가 높은 지역을 중심으로 투자자들로부터 주목받을 전망이다.

상권이 검증된 지역에서는 안정적인 임대수익 창출과 가치 상승이 가능해 입지와 배후수요에 따라 수익률 및 향후 보유가치에 큰 차이가 발생할 것으로 보인다.

공급 과잉 등으로 주춤했던 오피스텔도 다시 재조명을 받을 것으로 보이며, 수익형 부동산의 떠오르는 아이템인 섹션 오피스와 소형 아파트의 약진이 예상된다.

하지만 전문가들은 희망하는 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 타깃으로 해야 하며 현장에서 제공되는 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전 가능성이 높은 지역인지 검토하고 임차인이 선호하는 입지인지도 살펴봐야 하고 특히 상가 투자의 경우 선호하는 상품으로 투자 범위의 초점을 맞춰야 한다고 조언하고 있다.

먼저 상가의 경우 대출과 보증금을 감안하더라도 1층 기준으로 5억원 내외의 투자금이 필요하다.

상가의 인기요인으로 지난 7월 22일 발표한 '가계부채 종합관리방안‘과 무관하며 최근 공급 물량이 많지 않았고 기준금리 인하 등 정부의 부동산 활성화로 투자 분위기가 회복되고 있는 것으로 분석된다.

다만 본인 자금 여력에 맞게 투자해야 하는데 상가 투자의 핵심 역시 입지다.

얼마나 좋은 입지에 있느냐에 따라 수익률은 물론 향후 가치도 달라지기 때문이다.같은 상권에 있는 상가라도 입지에 따라 향후 가치가 달라지는 만큼 인근에 집객효과가 있는 주된 동선상에 있는지 따져본 후 투자해야 한다.

최근에는 입지 못지않게 주차공간을 얼마나 확보했느냐가 핵심 포인트로 떠오르고 있으며, 상가 형태는 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋은데 상가 앞면이 길고 뒤는 좁아야 한다. 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 면적이 커도 죽은 공간이 많기 때문이다.

스트리트형나 테라스형 상가처럼 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 상가가 임차인을 구하기 수월하다.

오피스텔은 저금리 시대에 소액 투자처로 제격이다. 실투자금 적게는 3천만원에서 많게는 2억원선이 필요하며 초보 투자자가 접근하기 용이하며 아파트처럼 수도권 주요 지역에서 매년 신규 분양이 이어져 쉽게 접할 수 있고 역세권, 대학가, 사무실 밀집지역 등에 골고루 분포돼 있어 선택 폭도 넓은 편이다.

최근 저금리에 기조에 각종 규제가 풀리면서 소액투자처로 주목을 받고 있다. 입지와 교통이 좋고 개발 호재가 있는 지역의 오피스텔은 임대 수요가 풍부하기 때문에 꾸준한 인기가 예상되며 2~3인 가구를 겨냥한 아파텔(=아파트+오피스텔)이 주목을 받을 전망이다.

오피스텔 투자에서 가장 따져봐야 할 부분은 임대 수요인데 입지가 뛰어나 시세가 올랐다 해도 임대 수요를 갖추지 못할 경우 공실 부담이 커지고 수익률은 떨어지기 마련이기 때문에 주의가 요구된다. 마지막으로 최근 소액 투자처로 주목을 받는 섹션 오피스의 약진이 주목된다.

수년 전 서울 도심 지역에서 간간이 분양되던 것이 최근 서울 업무지구와 신도시 개발이 이어지면서 다시 인기를 끌고 있다.

소형 오피스란 공급면적이 70~85㎡ 전후인 사무실로 ‘섹션 오피스’라고도 불린다. 대형 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 상품이다. 최근 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 데다 ‘베이비부머(1955~63년생)’의 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 임대 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 전언이다.

이러한 오피스는 임대 수요가 꾸준히 발생하는 대기업 계열사·협력사 및 법원·관공서 인근에서 분양하는 것이 특징이다.

수년 전 도심에서 공급된 소형 오피스들은 현재 수익률이 연 7~8%를 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 공급면적 대비 전용면적이 넓다는 것과 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.

한 부동산 전문가는 "수익형 부동산 투자 시 가장 중점을 둬야 할 요건은 역시 입지인데 같은 지역과 상권에서도 중심상업지구나 전철 및 버스정류장 인근 역세권 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고, 배후수요가 풍부한 상품을 고르는 것이 좋다"고 말했다.

▲ 다가오는 가을철 눈길가는 수익형 부동산 현황

다가오는 가을철 눈길가는 '수익형 부동산' 현황

○합정역 딜라이트 스퀘어(상가)=대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 딜라이트 스퀘어를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만 여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층~지상 2층 186개 점포로 구성되는데 이 중71실을 1차로 분양한다.

○보타닉 파크타워(오피스, 상가)=서울의 마지막 노른자위 택지지구인 마곡지구 C2-4블럭에 ‘보타닉파크타워’ 소형 오피스와 상가가 분양중이다. 연면적 23,562㎡, 지하 6층~지상 13층 규모로 지하 1층~지상 4층, 12층 근린생활시설, 업무시설은 지상 5층~지상 12층으로 142실로 주차공간도 지하 5층~지하 2층까지 구성된다. 마곡지구 섹션 오피스 ‘보타닉파크타워’의 입지는 북측 18m, 남측 12m의 도로 접한다. 보타닉파크타워 오피스는 마곡나루역 인근의 골든블럭에 속해 있다.

○위례 우남역 GM프라자(상가)=경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 우남역 GM프라자 상가가 분양중이다. 지하 1층~지상 5층, 4,664.70㎡ 규모로 수변공원이 인접해 있으며 전용률 62.6%를 자랑한다. 총34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만~3,800만원선이며 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하며, 8호선 우남역과 트램선 환승역 예정지로 준공은 2015년 말이며 가천대학 등 4개 대학이 밀집해 있다.

○등촌동 대명 투웨니퍼스트(아파텔)=서울시 강서구 등촌동 634-10번지에 '등촌동 대명 투웨니 퍼스트' 1차 아파텔이 분양을 준비 중이다. 연면적 4,279.60㎡, 지하 1층~지상 14층 2개동 규모로 총 세대수 104호실이다.골드라인 9호선 등촌역, 증미역 역세권 인접으로 우수한 교통여건과 학군, 편의시설을 확보했다. 신혼 및 은퇴부부, 전문직 종사자 등 2~3인 가구 임대수요 확보가 용이하고 여의도, 강남, 상암 등 접근성이 용이해 광역 임대수요 증가가 예상된다. 1차 이외에 2, 3차 입주시 지역 리딩 오피스텔로 부각될 전망이며 완공시 총 7개동 약360세대의 대단지가 조성된다. 분양가는 1억8천만~1억9천만원 초반으로 납입조건은 계약금 10%, 중도금50% 무이자, 입주지정일에 40%를 납부하면 된다.

○마곡 동익 드 미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.

○미사 에코브릿지(상가)=하남 미사강변도시 근상 2-1 수변 근린상가인 에코브릿지 상가가 분양에 들어간다.연면적 5,695.30㎡ 지하 2층~지상 3층 규모로 지상 1~3층에 총 44개 점포가 공급되며 미사지구 유일의 수변공원과 만나는 스토리텔리형 상가로 수영장 놀이공원을 브릿지로 연결되어 높은 집객효과가 기대된다. 3.3㎡당 분양가는 1층기준으로 3,100~4,000만원선으로 전용률 약 51%, 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 3층에는 광폭 테라스가 제공되어 탁월한 조망권 확보가 가능하다. 인접지와의 상권단절로 인한 항아리 상권으로 상업용지의 개발로 유입되는 인구와 하남미사지구 및 주택계획대로 입주를 통해 상주하는 약 10만 명에 인구까지 흡수할 전망이다.