수익형 부동산에도 성골(聖骨)이 있다? 눈길끄는 현장은

사거리코너, 초역세권, 환승역세권, 테마형 거리 대표적

본격적인 100세 시대를 맞아 은퇴를 앞둔 베이비부머나 자녀세대인 20~30대 사이에서 제 2의 월급통장을 위한 투자가 화두로 떠오르고 있다.

그 중에서도 특히 은행 정기예금보다 2~3배 높은 수익을 얻을 수 있는 성골 ‘수익형 부동산’이 인기다.

국토교통부에 따르면 2014년 기준 상가를 포함한 상업용 부동산 투자수익률은 연 6.16%로 2013년이 연 5.17%였던 것에 비해 약 1%가량 상승했는데 기준금리보다 3배 이상 높은 수치다.

매년 수익형 부동산이 오름세를 기록하고 있는 가운데, 업계에서는 예상 수익률과 투자 안정성 등을 꼼꼼히 따져 투자할 것을 조언한다.

수익형 부동산 투자에 있어 높은 수익률도 중요하지만 더 중요한 것은 얼마나 안정적으로 꾸준히 수익을 얻을 수 있는 지 여부가 중요한데 ▲사거리코너 ▲초역세권 ▲환승역세권 ▲테마형 거리 요소를 따져보고 선별적 투자에 나서야 한다.

▲사거리코너=사람들이 모이는 대표적인 입지로 사거리 코너형 상가가 있는데 최근 몸값이 높아지고 있다. 먼저 사거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 행단보도가 설치되어 섹터간 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 하기 때문이다.

또한 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 개방성이 좋아 쾌적하다. 또한 차량 통행 및 인구 유동이 모두 활발하고, 노출과 광고 효과면에서 유리하기 때문에 불경기에 영향을 덜 받고 시세도 비교적 안정적이다.

▲초역세권=수익형 상품에서 초역세권은 투자 1순위다. 소비층 접근거리가 매우 짧아 접근성과 가시성이 뛰어나 소비층 유입이 유리한 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 선호한다. 또한 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구를 흡수 할 수 있어 안정적이다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

저금리에 소액 투자처로 주목받는 오피스텔의 경우도 초역세권 입지가 선호된다. 수익률은 좌우하기 때문이다.오피스텔은 직주근접(職主接近)을 가장 먼저 따지는 20~30대 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권을 최적의 입지다. 특히 같은 역세권이라 하더라도 걸어서 1~5분 거리에 지하철역이 위치한 리얼 역세권 여부가 보증금․월 임대료 시세를 결정하는 것으로 나타났다.

▲환승역세권=환승역은 도심 및 타 지역으로 접근성이 좋기 때문에 사람들이 모여 상권이 잘 발달되어 있다. 역세권 상권은 환승역을 중심으로 발전해왔다. 수도권 지하철은 지난 1974년 개통 이후 40여년에 걸쳐 19개 노선으로 늘어나면서 유동인구 변화에 따른 성장과 침체를 반복했다.

하지만 환승역 인근의 상권은 늘 발전의 길을 걸었다. 환승역은 서로 다른 두 개 이상의 노선이 서로 만나 상대 노선의 열차로 갈아타는 것이 가능한 역을 뜻한다. 좁은 의미로서의 환승역은 광역 철도 또는 도시 철도로 이루어진 두 가지 이상의 노선이 만나 다른 노선으로 환승이 가능한 역을 뜻하며, 넓은 의미로는 일반 철도나 다른 교통수단까지 포함한다. 많은 장점이 있는 환승역은 먼저 목적지까지 최단거리로 갈 수 있게 해준다. 버스도 환승권을 주로 경유하면서 지역 연계성을 높이는데 여기에 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비자가 증가하면서 업종의 다양성과 경쟁력까지 높아진다.

▲테마형 거리=최근엔 수도권 신도시와 택지지구에 20~30대 등 젊은 층들이 몰리면서 테마형 거리가 성행하고 있다. 거리형 테마상가는 매니아 소비층을 겨냥해 초점을 두고 마케팅을 벌일 수 있어 수익을 높일 수 있는 점과 관련 업종끼리 한 곳에 모여 파급 효과를 낼 수 있어 일반 상가에 비해 상대적으로 전문성과 인지도를 더 높일 수 있는 점이 강점이다.

각 지역에서 속속 테마형 거리가 조성되고 있는데 특히 스트리트형 상가가 덩달아 주목을 받고 있다. 유럽형, 스토리텔링형, 수변형, 테라스 접목형으로 영역이 확대되도 있다.

한 부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산이 인기를 끌면서 치열해진 경쟁속에 현장마다의 색깔이 있어야 한다”며 “향후에도 무한경쟁에서 살아남기 위해서 독특하면서도 차별화된 전략이 있는 성골(聖骨) 수익형 부동산만이 투자자나 실수요자의 선택을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

올 가을철 눈여겨 볼 유망지역 수익형 부동산 현황

○마곡지구 동익 드 미라벨(사거리 코너)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.

○평택 스마트빌 포레(사거리 코너)=경기도 평택 포승국가산업단지 內 중심상권에 바다 조망이 되는 임대수익형 부동산인 '스마트빌 포레'가 분양중이다. 이번에 지하 1층부터 지상 16층 규모로 1층은 26개 근린생활시설,지상 2~4층은 주차장, 지상 5~12층 소형 아파트(도시형 생활주택) 291가구와 지상 13~16층 오피스텔 148실로 구성된다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 계약금 15%, 1차 중도금 15%, 2·3차 중도금 35% 무이자 조건으로 최대 60%까지 대출이 가능하며 실투자금은 3,000만원대다.

○마곡지구 G퍼스트(초역세권)=서울 마곡지구 B5-1BL G퍼스트 상가와 오피스를 분양중이다. 연면적36,609.66㎡, 지하 5층~지상 14층 규모로 지하층은 주차장, 지상 1~2층은 상가, 지상 3~4층은 94실의 오피스, 지상 5~14층은 오피스텔 475실로 구성된다. 5호선 마곡역과 도보 1분거리 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 코너상가다. 전용률 약 54%선으로 3면 개방형 상가로 1층 28개, 2층 18개 점포로 이루어 졌으며, 사거리 코너에 위치하고 있어 높은 프리미엄 형성이 예견된 곳이다.

○보타닉 파크다워(환승역세권)=서울의 마지막 노른자위 택지지구인 마곡지구 C2-4블럭에 ‘보타닉 파크타워’소형 오피스를 분양중이다. 연면적 23,562㎡, 지하 6층~지상 13층 규모로 지하 1층~지상 4층, 12층 근린생활시설, 업무시설은 지상 5층~지상 12층으로 142실로 주차공간도 지하 5층~지하 2층까지 구성된다. 마곡지구 섹션 오피스 ‘보타닉파크타워’의 입지는 북측 18m, 남측 12m의 도로 접하며 전실 발코니를 제공한다. 보타닉파크타워 오피스는 마곡나루역 인근의 골든블럭에 속해 있다

○미사 에코브릿지(테마형거리)=하남 미사강변도시 근상 2-1 수변 근린상가인 에코브릿지 상가가 분양에 들어간다. 연면적 5,695.30㎡ 지하 2층~지상 3층 규모로 지상 1~3층에 총 44개 점포가 공급되며 미사지구 유일의 수변공원과 만나는 스토리텔리형 상가로 수영장 놀이공원을 브릿지로 연결되어 높은 집객효과가 기대된다. 3.3㎡당 분양가는 1층기준으로 3,100~4,000만원선으로 전용률 약 51%, 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 3층에는 광폭 테라스가 제공되어 탁월한 조망권 확보가 가능하다.