올해 추석 이후 ‘수익형 부동산’ 전망, 3인방 주도

상가, 오피스텔, 섹션 오피스 등이 대표적

저금리로 올해도 수익형의 관심은 여전했다. 그렇다면 추석 이후에도 수익형 부동산의 열기는 지속 될까. 업계에서는 정부가 저금리를 유지하려는 의지가 강해 수익형 부동산 시장은 추석 이후에도 별다른 변수가 없다면 강세를 이어갈 것으로 예측된다.

현재 정부는 위축된 경기 부양을 위해 추가경정예산 편성 등 정책을 펴고 있지만 효과가 생각만큼 나타나고 있지 않기 때문이다.

따라서 미국의 금리 인상 예상과 중국발 세계경기 충격 등 악재가 현존해 앞으로 추가 금리 인하 가능성의 여지도 있어 수익형 부동산의 기대감이 커질 전망이다.

저금리에 가장 수혜 상품은 역시 수익형 부동산이다. 다만 지역·상품별로 수익률 차이가 크고 공급과잉 문제에 따른 수익률 악화도 예상돼 투자자들의 주의가 요구된다.

▲ 추석 이후 수익형 부동산 상품별 전망

먼저 최근 가장 주목을 받는 상가의 경우 아파트 인기지역 중심 활기 띌 전망이다. 최근 입주가 진행중이거나 입주가 임박한 위례신도시, 마곡지구, 미사지구, 동탄2신도시 등에는 적게는 수천만원에서 1억원의 웃돈이 형성되면서 덩달이 인기가 높다.

인기가 높아진 만큼 분양가 상승세라 주변 대비 분양가를 따져봐야 하며, 임차인이 선호하는 입지인지 여부 등도 고려해야 한다.

장기임대업종인 약국, 금융기관, 프랜차이즈 업종 등 우량 업종 선임대 상가 주목을 받을 것으로 보이는 가운데 주거와 임대사업이 가능한 신도시 상가겸용주택과 LH 단지내 상가가 인기를 끌 전망이다.

특히 상가겸용주택은 공급측면에서 물량이 적어 희소성이 높지만 환금성이 떨어진다는 단점이 있지만 베이비부머 세대를 중심으로 관심도가 높아 인기다. LH 단지내 상가도 다른 상가 유형보다 비교적 저렴한 가격으로 공급되고 배후수요가 탄탄하다는 장점이 있어 추석 이후에도 이전의 인기를 이어갈 것이라는 게 업계 전망이다.상가는 저금리에 금융이자가 낮아져 수익률이 소폭 상승했으나 오피스텔은 하락국면을 벗어나지 못하고 있는 상황이다.

부동산 정보업체 부동산114 자료에 따르면 전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 이후 2015년 5월 현재까지 지속적인 하락세를 보이고 있다.

2015년 상반기 임대수익률은 전기 대비 0.06%p 하락한 5.75%를 기록했다. 여기에 조사되는 수익률은 공실률과 각종 세금과 거래·보유에 따른 비용을 고려하지 않은 단순 수익률이어서 실제 수익률은 더 떨어질 수 밖에 없다는 결론이다.

앞으로의 전망도 그다지 좋은편은 아니다. 입주 물량은 많고 매매가는 회복세를 보이지 않고 있어 수익률 회복은 당분간 불가능할 전망이기 때문이다.

올해 하반기 입주예정 물량은 전기 대비 17.71% 증가한 1만9971실로 집계됐다. 지난 2013년 3만5207실에 이어 2014년 4만2740실, 2015년 상반기 1만6966실 등 지속해서 오피스텔 입주가 잇따르고 있어 임대 경쟁 속에 공실률도 증가할 것으로 보인다.

현재 오피스텔 임대수익률에 세금을 제외하면 실제 수익률은 3~4%대로 떨어지고 있는 가운데 입주물량이 지속해서 나오고 있어 광교·마곡 등 물량이 많은 곳은 수익률이 더 하락할 수도 있다.

대신 2~3인 가구를 겨냥한 투룸·스리룸 오피스텔인 아파텔(아파트+오피스텔 결합상품)이 주목을 받고 있다. 특히 서울 도심이나 강남권 접근성이 좋은 직주접근형 지역이 인기를 끌 전망인데 대표적인 지역으로 위례신도시,하남 미사지구, 고양 삼송지구, 구리 갈매지구, 판교 및 광교신도시 등이다.

오피스텔 수익률 하락의 대안으로 섹션 오피스가 반사익을 얻고 있다. 투자금 1~2억원이면 수익률이 7%~8%가 가능하며, 서울 마곡지구, 문정지구, 경기 광교신도시 등 행정·법조타운과 대기업 이전지 인근에 공급이 활기를 띌 전망이다.

한 부동산 전문가는 “수익형 부동산이 인기가 예상되지만 공급물량도 덩달아 증가하는 추세라 옥석가리기가 중요하다”며 “업체에서 제시하는 조건이나 혜택만 보지말고 입주나 입점이후에 경쟁 상품들과 비교해 경쟁력은 있는지, 주차시설은 잘 갖춰져 있는지, 입지면에서 열악하지 않은지 등을 복합적으로 고려해야 한다”고 말했다.

▲ 가을철 주목할 만한 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

한편, 추석이후 주목할 만한 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황으로 강서 마곡지구 마곡 동익 드 미라벨, 하남 미사강변도시 미사 파크뷰, 우성 미사타워, 강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자 상가, 평택 포승지구 포승 스마트빌 포레, 위례 우남역 위례 우남역 퍼스트푸르지오시티, 경기 광교신도시 광교 지웰홈스 오피스텔, 강서 마곡지구 더랜드파크, 보타닉 파크타워, 송파 문정지구 TX타워 섹션 오피스 등이다.