요즘 뜨는 상가 절세(節稅)도 되네, 올 가을엔 증여 한번 해볼까

서울 사당동에서 자영업을 하는 박경한(56) 씨는 서울 이수역 인근에 상가를 분양받아 임대수익을 얻고 있다.그 외에도 최근 취득한 강남 신사동 상가건물과 반포동에 아파트를 보유 중이다.

아직 별다른 직업이 없이 취업을 준비중인 아들에게 부동산을 증여하고 싶은 박씨는 어떤 재산부터 증여를 해야 할지, 어떻게 증여해야 할지 몰라 고민하고 있던 중 지인으로부터 상가를 증여하는 것이 아파트를 증여하는 것보다 절세 효과가 크다는 이야기를 들었다.

최근 저금리로 인기가 높은 상가가 증여세 절세 효과로 주목을 받고 있다. 실제로 해마다 증여세를 신고하는 사람의 수가 증가하고 있는데 지난해 상가·오피스텔 등 수익형 부동산과 토지 등 부동산 증여 거래가 24만건을 넘어서 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다.

증여세 부동산 평가 기준은 시가가 원칙으로 부동산의 표준인 아파트는 대부분 시가로 평가한다.

하지만 상가나 토지는 보충적 평가 방법인 기준시가로 평가할 때가 많고 개별 상가의 시가를 확인하기 어렵다.따라서 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80%선으로 평가되어 증여세를 줄일 수 있는 여지가 많다.

또한 종합소득세 절세도 가능하다. 만약 박씨가 방배동에 소유한 상가의 임대소득 3600만원을 증여하지 않는다면 강남 신사역 상가빌딩에서 발생하는 임대소득 1억5000만원과 합산해 최고 38%의 높은 세율을 적용받는다.

하지만 방배동 상가를 아들에게 증여하면 이 상가에서 발생한 임대소득은 박씨의 소득에 합산되지 않는다. 당연 방배동 상가의 임대소득에 대해선 소유자인 아들이 세금을 내야 하지만 별다른 소득이 없는 아들은 박씨의 38%보다 훨씬 낮은 6~15%의 세율을 적용받는다.

만약 아들이 취업이 되어 보유한 상가 외에 소득이 발생한다면 상가 임대소득과 다른 소득을 합산해 종합소득세를 부담하게 된다.

또한 임대소득으로 추가적인 증여세 없이 자녀 재산을 꾸준히 늘리는 효과도 있다.

또 매년 임대료 수입이 들어오기 때문에 자녀 명의 소득은 계속 발생한다. 이렇게 발생한 소득은 자녀 명의로 재산을 늘릴 때 자금 출처 등 소명자료로 활용할 수 있다는 부수적인 장점도 있다.

여기에 생전에 증여한 후 10년이 지나면 상속재산에서 제외돼 상속세도 절감된다. 사전에 미리 증여를 계획하는 자산가가 많은 이유다.

만약 10년 이내 상속이 이뤄져 상속재산에 포함되더라도 상속 당시가 아닌 증여 당시 재산가액으로 계산되기 때문에 부동산 가격이 올라도 세 부담이 적어진다.

상가를 증여할 때 보증금도 같이 증여하는 부담부증여도 고려해 볼 만하다. 방배동 상가의 시세가 10억원이고 세입자로부터 받은 보증금이 2억원이라고 가정해보자. 현행 세법은 건물가액 10억원에서 보증금 2억원을 뺀 나머지 8억원에 대해서만 증여세를 부과한다. 전체 재산가액에서 채무를 제외한 부분에 대해서만 세금을 부과하기 때문이다. 따라서 부담부증여를 통해 증여세를 줄이는 효과도 볼 수 있다.

한 상가 전문가는 “최근 저금리와 오피스텔 등 수익형 부동산의 수익률 저하로 상가가 주목을 받고 있는데 임대용 상품은 철저한 공실관리가 이뤄져야 한다”며 “애초에 입지가 뛰어나거나 우량 임차인이 확보된 상가를 선택해 증여해야 자녀들이 임대소득도 올리면서 동시에 매각차익도 크기 때문에 증여의 혜택도 더 커질 수 있다”고 말했다.

한편, 증여로 주목할 만한 분양(예정)중인 상가로 서울 강서 마곡지구 마곡 동익 드 미라벨,더랜드파크, 경기 하남 미사강변도시 미사 파크뷰, 우성 미사타워, 서울 강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자, 경기 평택 포승국가산업단지 포승 스마트빌 포레 등이다.