올 가을철 모처럼 등기 VS 임대분양 상가격돌, 어디가 좋을까

두가지 형태 상가들의 장·단점을 잘 따져야

저금리로 상가시장이 주목을 받으면서 올 가을에 모처럼 등기분양 및 임대분양 상가가 선을 보이며 치열한 격돌이 예상된다.

통상적으로는 등기분양 상가가 일반적이지만 특별한 경우에 임차권만을 일정기간 소유하는 임대분양이 예외적으로 선을 보이고 있다.

최근에는 서울 도심이나 역세권보다는 서울 외곽 또는 인접한 신도시나 택지지구 등에 등기분양 상가들이 강세를 보였지만 저금리 등으로 상가시장에 대한 기대감이 커지면서 일부 임대분양 상가도 선을 보일 전망이다.

상가 업계에서는 두가지 형태의 상가들의 장·단점을 잘 따져서 어디에 투자를 하는 것이 유리한지 따져본 후 투자에 임해야 한다고 조언하고 있다.

등기분양 VS 임대분양

먼저 등기분양방식은 토지, 건물의 소유권이 이전되는 상가를 말한다. 등기를 해주기 때문에 권리 확보 면에서 안전하다고 볼 수 있다. 본인 앞으로 법적 소유권이 있으며 언제라도 매매가 가능하고 재산권 행사를 할 수 있다.

다음으로 임대분양방식은 일정 기간 사용 가능한 임차권 있는 상가를 말한다. 사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력을 충분히 갖춘 경우 등기분양에 비해 분양가가 싸고 재임대 등으로 고수익을 낼 수도 있다. 취득세 등 세제면에서도 소유권을 취득하는 등기분양 상가에 비해 유리하다. 그렇다면 이들 상가의 단점은 없을까.

먼저 등기분양 상가는 상가 내에 입점한 점주들 사이의 의견일치가 어렵다는 점과 상권활성화 실패시 그 책임을 고스란히 본인들이 져야 한다는 부담이 있다.마지막으로 임대분양 상가의 경우 소유권이 없기 때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리가 등기 분양 상가보다는 다소 떨어진다. 시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금 조차 받지 못하는 경우도 간혹 발생한다. 대표적인 사례가 노량진 민자역사 등이 있다.

투자시 포인트 및 주의점은

등기분양 이든 임대분양이든 상가투자에 있어서 포인트는 유사하다. 도심내 상권의 경우 상권은 안정적이기는 하지만 초기 투자비용이 많이 드는 단점이 있으며, 신도시 상권의 경우 업종 선점이 중요하며, 상권형성기간이 장기간 소요되기 때문에 장기적인 접근이 요구된다.상가는 입지에 따라 향후 보유가치는 크게 차이가 나기 때문에 자금적인 여유가 풍부하다면 상권이 활성화된 곳이 좋다. 활성화된 상권은 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가 가치 상승의 가능성도 높다.

반면, 장사가 잘 되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면 안정적인 월세 확보가 어렵고 중개수수료 등 기타 부대비용도 수시로 발생하게 된다. 등기분양에 비해 임대분양의 경우 아직은 생소하기 때문에 철저한 이해와 분양조건에 대한 이해가 필요하다.임대분양의 경우 투자목적으로 재 임대를 놓거나 본인이 직접 운영이 가능하다. 이때 분양업체에서 제시하는 예상수익률에 의존하기보다는 사전에 철저한 시장분석을 통한 검토가 필요하다. 지하상가의 경우 고가철거, 횡단보도, 중앙차로 설치로 매출에 타격이 예상되므로 사전에 이러한 계획이 있는지 알아봐야 한다.

한 부동산 전문가는 "최근 저금리와 오피스텔, 분양형 호텔 등 수익형 부동산이 수익률 하락으로 상가 시장이 주목을 받고 있다“며 ”상가투자는 본인 자금여력, 성향 등을 감안해 투자가 이뤄져야 하며, 등기분양이 유리한지, 임대분양이 유리한지 여러모로 따져본 후 투자에 임해야 한다“고 말했다.

서울 등 수도권에 분양(예정)중인 등기·임대분양 상가현황

-등기분양-

○강동역 파밀리에 테라자=신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'를 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포에 여성들을 위한 70대의 자주식 주차장이 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스형 스트리트 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다.

○마곡 동익 드 미라벨=서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상가인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대(자주식)를 주차할 수 있는 주차공간이 조성되며 3면이 테라스 거리형 상가로 여성을 위한 전용 자건거 주차장도 조성된다.

○잠실 아이파크=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되며 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.

○우성 미사타워=우성건영(주)는 경기 하남미사지구 중심사업지 1-2BL에 ‘우성 미사타워’ 상가가 분양을 앞두고 있다. 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률 52.56%며 망월천 호수 근린공원 인접뷰와 반경 500m에 아파트 11,897세대 배후수요를 확보했으며 삼거리 코너입지다. 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점이 기대된다.

○미사 파크뷰=경기 하남 미사강변도시 중심상업지구 수변 4-2블록 수변 상가인 ‘파크뷰’가 분양중이다. 지하2층~지상 3층, 연면적 3593.40㎡(약 1087평) 규모로 주차장은 쾌적하고 넓은 주차대수, 수변공원과 3차로 이면도로를 접하고 있다. 총 38개 점포로 수변 테라스 공간이 조성되며 주변 아파트로 둘러 쌓여 있는 항아리 상권으로 상업용지의 개발로 유입되는 인구와 하남미사지구 및 하남 덕풍지구, 주택계획대로 입주를 통해 상주하는 약 10만 명에 인구까지 흡수할 전망이다. 중도금 40% 무이자 혜택, 2016년 6월 준공예정이다.

-임대분양-

○명동 포라리스 면세점=서울시 중구 명동2가 53-1에 지하 1층 및 지상 2층, 총 1,679.45㎡규모로 기존 세입자가 있는 점포를 제외한 점포를 임대분양중이다. 한점포당 4,000만~5,000만원선으로 연 8%의 확정수익과 운영수익의 20%(2년간 원금보장 및 환급)를 지급할 계획이다. 임대기간은 2년을 기본으로 총 5년간 1년 단위로 연장 가능하다.

○동인천역 민자역사=인천광역시 중구 참외전로 119에 연면적 35,251.47㎡규모로 20년을 기본으로 10년간 재연장이 가능하다. 점용허가가 장기연장되어 그 조건부로 한양건설이 책임준공을 맡을 예정이다.