관리비 폭탄주의보, 제2의 임대료, 관리비 절감 ‘수익형 부동산’ 인기

주거 기능 강조 있는 오피스텔 물론 상업시설, 업무시설 관리비 절감 시스템 도입ㅁ

경기 광교신도시에 한 상가 내 푸드코트에서 실평수 10㎡짜리 중식전문점을 운영하는 오경란(여·45세)씨는 최근 관리비 고지서를 받고 운영을 계속해야 할지 고민에 빠졌다. 통상적으로 관리비는 공용면적대비 부담하게 되어 있어 임대료 이외에 월 270만원이라는 관리비가 상당히 부담되기 때문이다.

여의도에 직장을 두고 있는 김오성(남·36세)씨는 지난 2월에 서울 영등포구 당산동 T오피스텔로 옮겼다. 그동안 거주했던 합정동 D오피스텔 관리비가 3.3㎡당 8000~9000원으로 평균 15만원에 육박해 부담이 컸기 때문이다.이번에 옮긴 오피스텔 관리비는 3.3㎡당 5000원, 평균 6만~7만원선으로 정도로 절반 이상이 줄었다.

최근 수익형 부동산 시장에 최첨단 시스템을 갖춰 관리비를 아낄 수 있는 상품들이 속속 선을 보이면서 실수요자와 임차인, 투자자 모두에게 주목을 받고 있다.

실수요자의 경우 관리비를 절약할 수 있고 임차인들의 선호도도 높아져 공실에 대한 위험부담이 적기 때문이다.

최근에는 주거 기능이 강조되고 있는 오피스텔은 물론, 상업시설인 상가, 업무시설인 지식산업센터, 소형 오피스까지 관리비 절감 시스템이 확대되고 있는 추세다.

업계에 따르면 대체로 수익형 부동산은 공용면적 비율이 아파트보다 높기 때문에 관리비 부담이 상대적으로 큰 편이다.

이에 따라 2000년대 초반부터 아파트에 도입되던 관리비 절감 첨단 시스템이 점차 수익형 부동산에도 도입되기 시작한 셈이다.

실제 관리비 절감 시스템이 도입된 수익형 부동산은 분양 성적도 좋았다. 먼저 부산 롯데자이언츠 야구단의 홈구장인 사직야구장 바로 앞에 유럽풍의 명품 테라스 상가 자이언츠 파크가 100%에 가까운 분양률을 보였다. 태양광 발전시스템 설치, 건물 외벽에 자체발광다이오드(LED) 전광판 무료 광고 등으로 입점업체의 관리비 제로화 시스템을 도입했다.

또 현대엔지니어링이 경기 광교신도시에서 선보인 '힐스테이트 광교' 오피스텔도 정당계약 2일간 모든 호실이100% 분양마감이 되었는데 이 오피스텔은 지역의 폐열을 활용해 가구 내 24시간 동안 에너지를 공급하는 지역 난방시스템을 도입했다.

수익형 부동산은 대부분 임대 수익을 목적으로 하는 투자자가 많기 때문에 건물 공용관리비가 수익률에 영향을 미칠 수 있다는 점도 체크해야 한다. 임차인 입장에서도 관리비가 적은 오피스텔이나 상가 등이 선호되어 공실률에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

이에 따라 분양업체들도 상가, 오피스텔, 소형 오피스 등 수익형 상품의 관리비 부담을 줄이기 위해다양한 기술을 개발하고 있다.

이에 관리비는 낮추고 효율은 높여주는 첨단시스템이 적용된 수익형 상품들이 속속 선보이고 있다.

한 부동산 전문가는 “전용률이 통상적으로 80%에 이르는 아파트에 비해 전용률이 떨어지는 상가나 오피스텔의 경우 최근 전용률이 낮은 단점을 보완하고 공간활용도를 높이기 위해 복층 설계나 서비스면적인 테라스,발코니가 도입이 되고 있다”며 “이 때문에 날씨가 쌀쌀해지거나 무더워지면 임대 수요자들이 관리비 절감 효과가 있는 수익형 부동산에 관심을 보여 분양업체 역시 이와 같은 수요자들의 니즈를 파악, 다양한 시스템을 도입한 에너지 절감 특화 수익형 상품을 속속들이 공급하고 있어 관심을 끌고 있다”고 말했다.

관리비 절감 시스템 도입 분양중인 수익형 부동산 현황

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'를 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포가 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 특화 스트리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다.고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다. 중심에는 이벤트를 열 수 있는 중앙 선큰광장을 만들었고, 폭 8m의 넓은 보행통로로 스트리트 상가의 특징을 잘 살려 이용객들의 만족도를 높일 예정이며 우량 임차인을 확보하고자 관리비를 2년간 무상으로 지원해준다.

○마곡 동익 드 미라벨(상가)=서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. '동익 드미라벨'은 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 또 태양광설비, 지역냉난방시스템 등 에너지 절감시스템과 소비효율이 낮은 고효율 마감재를 사용해 입주자들의 관리비 부담도 낮췄다. 상가활성화를 위해 층별 특화설계도 적용된다. 상가전면이 도로코너에 위치해 있어 가시성이 우수하며 녹지축과 연결돼 있는 상가 후면부에는 테라스를 조성해 아파트 입주민은 물론 유동인구를 자연스럽게 유입할 수 있도록 했다.

○마곡 더랜드파크(오피스, 상가)=서울 마곡도시개발사업구역내 업무용지(C3-1, 2, 5블록)에 더랜드파크(가칭) 오피스, 상가 분양예정에 있다. 연면적 59,614.31㎡, 3개동, 지하 3층~지상 13층, 북측 12m, 서측 12m, 남측 18m 도로에 접해 있으며 업무시설과 근린생활시설로 구성되며 총 주차대수는 511대다. 지상 1층~3층은 상가 193실, 지상 4층~13층은 섹션 오피스 596실로 구성돼 메머드급 규모에 걸 맞는 부대편의시설과 넓은 주차공간을 확보했으며, 오피스 전체 호실에 발코니를 무상으로 제공하는 장점을 갖춰 입주기업들에게 큰 인기를 누릴 것으로 예상된다. 층별구성은 지상 1~3층은 상가로 약국, 문구점, 안경점, 금융기관, 음식전문점, 커피전문점 등이며 4~13층은 소형 오피스로 구성되며 특화설계로 에너지절약 방안과 출입통제가 설비되었다.

○잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원, 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되는 신천역 먹자골목 초입에 위치해 있다. 투자자와 임차인의 편의와 수익을 고려한 설계도 눈길을 끈다. 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다. 옥상에 태양광 설치로 관리비 절감화를 꾀했다.

○더하우스 소호 여의도(오피스텔)=여의도에 신세계건설이 시공하고. 하나자산신탁이 시행하는 ‘더하우스 소호 여의도’ 오피스텔은 10년만에 공급된다. 교통여건은 더블역세권으로 9호선 초역세권에, 5호선은 5-6분거리에 있다. 여의도 공원이 도보로 1-2분거리에 있어 쾌적한 환경을 자랑한다. 총 326실 중 174세대를 분양하며, VIP 고객들의 눈높이에 맞춰 최고급 빌트인 가구와 가전제품이 무료옵션으로 제공되고, 중도금60% 무이자의 혜택이 있다. 신재생에너지 시스템 적용으로 녹색건축물 인증을 받아 상대적으로 주변 10년 이상된 오피스텔과 비교해 관리비까지 절감이 가능하다.

○문정 아이파크(오피스텔)=현대산업개발은 '문정 아이파크' 오피스텔을 분양중이다. 지하 5층~지상 16층, 총634실 규모. 전용 21~38㎡로 구성된다. 도보 가능한 거리에 지하철 문정·장지역이 있고, 최근에는 경전철 사업계획이 확정됨에 따라 위례~신사 트램라인(예정)과 송파대로를 이용하여 더욱더 편하게 각종 도심권으로 접근이 수월하게 이루어질 것으로 사료된다. 가락시장 현대화사업이 진행 중이며, KTX수서역이 인점해 있으며 서울동부지법, 동부지검 등 공공시설이 입주하게 되며, 법조타운과 7개 블록의 지식산업센터가 조성되고 있어 배후 수요도 출중하다. 또 휴게라운지를 비롯하여 비즈니스룸, 입주민 회의실 등 입주민의 생활 편의를 고려한 다양한 커뮤니티시설이 조성된다. 고기밀성 창호, LED(발광다이오드) 조명, 고효율 열교환기 등 친환경 자재 사용 및 신재생 에너지 시스템이 설계된다.