배후세대 탄탄, 공실 무풍지대 4選, 알짜 ‘수익형 부동산’ 투자자 관심고조

멀티 역세권, 대기업·산업단지 인근 등 업무밀집지역, 대학가, 외국인 관광지 등 대표적

저금리가 기조가 장기화되면서 수익형 부동산의 인기는 높아지고 있지만 공급 과잉에 대한 우려의 목소리도 만만치 않다.

분양 초기에는 높은 인기를 얻다가 공급이 급격하게 늘면서 공실을 우려하는 목소리가 커져 외면당하는 상품들이 적지 않기 때문이다.

이에 투자자들도 과거 학습효과로 막상 수익형 부동산 투자에 주저하는 모습이다. 대표적인 공급과잉 우려 수익형 상품으로 ▲도시형 생활주택 ▲분양형 호텔 ▲지식산업센터 등이 있다.

이러한 공실의 위험에서 벗어나 안정적인 수익을 얻을려면 직접수요인 배후세대가 얼마나 풍부한지, 투자하려는 상품이 임차인이 선호하는 입지인지, 주변 인프라는 잘 형성되어 있는지 등을 투자전에 꼭 따져봐야 한다고 업계는 조언하고 있다.

그렇다면 배후 및 소비세대가 풍부하고 대표적인 지역은 어디가 있을까. 먼저 ▲멀티 역세권 ▲대기업·산업단지 인근 등 업무밀집지역 ▲대학가 ▲외국인 관광지 등이 있다.

△멀티 역세권=역세권에 입지한 수익형 부동산은 임대수요가 풍부하고, 불황기에도 가격하락의 위험이 적다는 장점이 있다. 특히 환승역세권인 경우 사통팔달의 교통의 요지로 향후 시세차익도 가능하다.△대기업 산업단지 인근 등 업무밀집지역=대기업 산업단지 인근에는 근무자가 기본적으로 수만명이 넘기 때문에 배후수요가 풍부한 장점이 있다. 근로자가 많다는 것은 그 만큼 수익형 부동산에 대한 수요가 많다는 것을 의미하기 때문이다.

특히 기업들이 다수 위치하고 있어 소비여력이 뛰어난데다, 강남이나 도심처럼 오피스텔 공급도 많지 않아 오랜 기간 동안 안정적인 수익을 확보할 수 있는 장점이 있다.△대학가=대학가의 경우 상권이 형성되기 좋은 역세권에 위치한 경우가 많고 고정 고객 확보가 용이하다. 캠퍼스내 기숙사 등 부족으로 인한 대학생 수요 확보가 수월하다.

△외국인 관광지=K팝, K드라마, K음식 등 한류 열풍이 불면서 한국을 방문하는 외국인 관광객이 크게 증가하고 있다. 특히 중국인 관광객(요우커)이 연간20% 이상 가파른 증가세를 보이고 있으며 이들이 자주 찾고 관심 갖는 지역은 수익형 부동산의 핫플레이스로 급부상 중이다.

한국관광공사에 따르면 지난해 우리나라를 찾은 요우커는 총 612만6865명이며 매년 20%가량 증가해 2018년에는 1000만명을 넘어설 전망이다. 실제로 지난 1분기 한국을 방문한 요우커도 142만6262명으로 전년도 동분기 대비 36.3% 늘었다.

몰려드는 요우커들이 한국경제에 미치는 파급효과도 엄청나다. 지난해 우리나라를 찾은 요우커가 한국에서 쓰고 간 돈은 무려 14조원에 달해 준중형 승용차 92만대가량을 수출한 것과 맞먹는 경제효과를 냈다.

한 부동산 전문가는 "수익형 부동산에서 안정적인 임대 수익을 위해서는 임대수익 확보가 용이한 입지 여건이 무엇보다도 중요하다는 점을 명심해야 한다"며 "임대수요가 풍부한 역세권이나 대학가에서 분양중인 물량일지라도 전용률, 주거환경, 주거내 편의시설 등을 꼼꼼히 따져 투자에 나서야 한다"고 말했다.

배후세대 탄탄한 분양중인 수도권 수익형 부동산 현황

△멀티 역세권

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'를 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포가 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 중심에는 이벤트를 열 수 있는 중앙 선큰광장을 만들었고, 폭 8m의 넓은 보행통로로 스트리트 상가의 특징을 잘 살렸다. 대형 웨딩홀이 밀집되어 있어 주말 수요도 기대된다.

○잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원, 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되며 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.

△대기업·산업단지 인근 등 업무밀집지역

○마곡 동익 드 미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. '동익 드 미라벨'은 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드 등의 업무시설이 조성된다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다. 마곡지구 인근 상가에 비해 분양가는 낮고 전용률은 매우 높다.

○평택 라페온빌 2차(도시형 생활주택)=골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형아파트 라페온빌 2차가 10월말 분양을 앞두고 있다. 지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다. 또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 라페온빌만의 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다. 일부 세대에 제공되는 테라스는 개인 여가생활이나 화단, 휴식 공간 등 취향에 따라 다양하게 꾸밀 수 있도록 넓고 넉넉한 크기로 제공될 예정이다. 평택 라페온빌 2차는 소형평형인 실사용 면적 23~41㎡로 구성될 예정이며 오는 10월 중 오픈예정에 있다.

△대학가

○오산대역 스마트캐슬(상가, 오피스텔)=경기도 오산시 수청동 602-2,3번지 ‘오산대역 스마트캐슬’ 오피스텔을 분양중이다. 세교신도시 1지구 일반상업지역 內 버스정류장 앞에 위치, 동쪽 25m, 서쪽 15m 양면 대로를 접하고 있으며 연면적 13,248.75㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 상가는 지상 1~2층(27개), 오피스텔은 지상 3~10층이다. 오피스텔은 전용 20.30㎡, 42.44㎡ 두가지 타입이며, 총 191세대(원룸형 182세대, 투룸형 9세대)로 구성된다. 실투자금 3,000만원대면 투자가 가능하고 전철1호선 오산대역과 도보로 2분 거리이며, 주변에 홈플러스, 물향기수목원, 오산대학교, 1번국도가 위치한 세교신도시 중심상권 입지로, 2018년 필봉터널 개통시 동탄신도시까지 차로 3분이다.

○송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다. 부천대학, 한국폴리텍2대학 등 대학가가 인접해 있다.

△외국인 관광지

○용인 에버랜드역 라마다호텔(분양형호텔)=경기도 용인시 포곡읍 전대리 356-6 일대에 '용인 에버랜드역 라마다 호텔'이 공급중이다. 이 호텔은 지하 3층∼지상 18층에 전용면적 21∼70㎡ 객실 399실과 피트니스센터, 스파, 옥상정원, 컨벤션, 세미나실, 연회장, 야외웨딩, 바비큐장 등 다양한 부대시설로 구성됐다. 호텔이 들어서는 곳은 대한민국 대표 테마파크인 에버랜드와 가깝다. 또 반경 20㎞ 이내에 한국민속촌, 백남준아트센터, 지산리조트, MBC드라미아 등 용인시 대표 관광지 10곳이 위치해 내외국인 관광객을 비롯한 호텔 수요가 풍부하다는 평가다. 특히 에버랜드가 1조5000억여 원을 투자해 레저 휴양 복합테마파크를 확대 조성할 계획이라 숙박 수요가 더 증가할 수 있다고 분양 관계자는 설명한다.

○딜라이트 스퀘어(상가)=대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 딜라이트 스퀘어를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만 여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 오픈 브릿지를 통해 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지와 이어져 구매력 높은 주상복합 입주민을 고정수요로 끌어들일 수 있다. 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층~지상 2층 186개 점포로 구성되는데 이 중 71실을 1차로 분양한다. 계약금은 분양가의 10%며 잔금은 올해 11월 입점할 때다.