알짜 ‘수익형 부동산’ 3인방 주목

높은 전용률, 각종 혜택, 서비스 공간 제공 등 대표적

저금리에 대안으로 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 그중에서도 실속형 상가와 오피스텔, 도시형 생활주택,오피스 등에 투자자들의 이목이 집중되고 있다.

대표적인 실속 추구형 상품으로 △높은 전용률 △무이자, 이자지원, 관리비 면제 등 각종 혜택 △테라스, 발코니, 복층형 등 서비스 면적 제공 상가(=실면적 증가 효과) 등이 있다.

먼저 실속형 상품으로 높은 전용률을 확보한 수익형 부동산이 있다. 전용률이 높으다는 것은 실사용 면적이 그만큼 넓다는 것을 의미하는데 결국 전용률을 감안해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 투자가 가능해지는 셈이다.

상가는 60%, 오피스텔은 50% 이상이면 전용률이 좋은편이고 70%, 60%면 상당히 우수하다고 볼 수 있다.

다음으로 중도금 무이자, 이자지원, 관리비 면제 등 각종 혜택을 주는 수익형 상품이 있다.

중도금 무이자 혜택이 효과가 있으려면 준공까지의 기간이 길수록 좋다. 중도금 무이자는 분양가 간접 할인효과가 있으며 자금이 부족한 사람들에게 시간적이 여유를 제공해 준다.

준공후 이자지원을 해주는 경우도 만찬가지다. 수익형 부동산 투자시 공실에 대한 부담은 누구에게나 생기기 마련이다. 이자지원은 공실에 대한 공포를 어느정도 희석시켜주며 임차인이 확보되면 초기 임대수준이 다소 낮더라도 안정적인 수익창출이 가능하다.

마지막으로 특화 설계로 기본면적외에도 서비스 면적을 제공하는 수익형 상품도 있다. 대표적으로 테라스 상가가 있는데 주로 1층과 2층에 조성되는 경우가 많다.

최근에는 3층 이상 상층부에도 테라스를 제공해 공간 활용도를 높이는 상가들이 늘어나고 있는 추세다. 다만,독점으로 테라스가 제공된다는 명목으로 분양가가 반영 될 가능성이 있어 주의가 요구된다.

최근 섹션 오피스나 투룸형 오피스텔 등이 틈새 수익형 부동산으로 뜨고 있는데 주로 서울 마곡지구나 문정지구 등과 같은 산업 및 업무단지나 평택이나 동탄신도시 등과 같이 대기업 투자지역 등이 공급되고 있으며 전실 발코니 등 서비스 면적을 제공하는 업체도 속속 등장하고 있다.

부동산센터 장경철 이사는 “최근 저금리로 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 보다 나은 수익을 얻는 상품에 관심이 높아지고 있다”며 “실속형 상품은 최종 목적은 수익률을 높이는 것이기 때문에 투자하려는 상품이 이용 고객과 임차인 유치에 유리한지 꼭 따져봐야 한다”고 말했다.

-높은 전용률-

○마곡 동익 드 미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하며 전용률은 80%선이다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드 등의 업무시설이 조성된다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다.

○송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다. 부천대학, 한국폴리텍2대학 등 대학가가 인접해 있으며 40%대에 머무는 여타 오피스텔에 비해 높은 51%의 전용률과 3.3㎡당 600만원대의 저렴한 분양가격이 형성되어 있어 투자효율도 높다는 평가다.

-무이자, 이자지원, 관리비 면제 등 각종 혜택-

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'를 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포가 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 중심에는 이벤트를 열 수 있는 중앙 선큰광장을 만들었고, 폭 8m의 넓은 보행통로로 스트리트 상가의 특징을 잘 살렸다. 대형 웨딩홀이 밀집되어 있어 주말 수요도 기대된다. 이 상가를 계약할 때의 비용 부담을 덜어주기 위해 준공 후 최대 4년간 대출금 이자지원 서비스를, 입주 후에도 2년간 관리비를 무상으로 지원해 주는 파격적인 서비스를 제공할 예정이다.

○가산 대명벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양을 앞두고 있다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 지하 3~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2~지상 16층은 오피스텔로 구성되는데 약 97%가 전용 16㎡으로 임대수익형 오피스텔로 최신 트렌드에 순응했다. 실당 분양가는 미정이며, 주변 임대료 수준은 보증금 1,000만원에 55~60만원수준이다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하며 중도금 60% 무이자 혜택이 주어질 예정이다.

-테라스, 발코니, 복층형 등 서비스 공간 제공-

○마곡 더 랜드파크(오피스)=두산 더랜드파크(가칭)가 마곡 최고의 최적의 입지로 주목받고 있다. 마곡지구 최대규모 오피스 ‘마곡 두산 더랜드파크’의 시공사가 두산중공업㈜으로 확정되면서 마곡지구 최초로 1군 브랜드 오피스 빌딩을 올릴 수 있게 됐다. 일단 규모 면에서 다른 오피스들을 압도하는 랜드마크로 지하 3층, 지상 13층 규모에 오피스 596실이다. 9호선 마곡나루역, 5호선 마곡역 및 공항철도 마곡역(가칭)을 이용할 수 있는 트리플 역세권 이다. 올림픽대로를 이용하면 여의도 일대는 물론 강남권으로 이동하기 쉽고 인천국제공항, 김포공항의 접근성도 뛰어나 기업들이 비즈니스하기 좋은 교통 환경을 갖췄다. 여의도공원의 2배, 마곡지구 전체 면적의 약20%에 달하는 보타닉공원도 인접해 있다. 또한 모든 오피스 입주민에게 지하에 창고를 무상으로 제공하고 실내엔 싱크대 등의 업무에 불필요한 공간이 없어 일반 오피스보다 전용면적을 여유롭게 쓸 수 있다. 4층에는 휴게실, 피트니스센터, 골프연습장, 회의실 등의 부대시설을 마련해 입주민들이 자유롭게 이용할 수 있게 했다.

○잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원, 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되며 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하며 테라스 공간 활용이 가능하다.