시원해야 잘 팔린다, 개방감 좋은 ‘수익형 부동산’ 인기몰이

사거리·삼거리 코너, 도로 접한 3·4면 개방형, 선큰식 스트리트형 등 대표적

최근 수익형 부동산이 인기를 끌면서 공급 또한 크게 늘고 있다. 따라서 모든 상품이 주목을 받는 것은 아니며 시원스럽고 잘생긴 사람이 인기를 끌 듯이 개방감이 좋은 수익형 부동산이 하나의 트렌드로 자리 잡고 있다.

개방감이 좋은 대표적인 수익형 부동산으로 △사거리·삼거리 코너 상가 △도로 접한 3·4면 개방형 상가·오피스텔 △선큰식 스트리트형 상가 △공원 품은 상가·오피스텔 △중정형 설계 오피스텔 등을 도입해 등이 있다.

먼저 ‘사거리 코너 상가’는 먼저 사거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 행단보도가 설치되어 섹터간 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.

또한 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자들에게 선호도가 높다.

도로 접한 ‘3·4면 개방형 상가’도 마찬가지다. 단면 또는 양면 상가에 비해 도로와 접한 3~4면 개방형 상가가 경기침체에도 안정적인 시세를 유지하고 있다. 개방형 상가는 주로 삼거리나 교차로에 위치해 유동인구 유입이 용이하고 시세 형성에도 유리한 것이다.

'스트리트형(型) 상가'는 가시성과 접근성은 물론 개방감이 좋아 최근 인기가 높다. 거리를 따라 저층의 상가가 길게 늘어서는 형태로 상가 외에 문화·휴식 공간이 어우러지는 게 특징이다.

특히 수도권 주변 신도시나 택지지구에서는 택지 정비 때부터 대규모 스트리트형 상가를 염두에 두고 부지를 조성하는 추세다.

이런 분위기 속에 차별화에 주력하고 있다. 아파트 브랜드처럼 상가를 건설사 대표 상품으로 특화한 '브랜드형', 탁 트인 수로(水路)를 따라 상가가 들어서는 '수변형'에 이어 유명 동화(童話)를 주제로 삼은'스토리텔링형' 상가까지 등장하고 있다.

황만희 부동산일번가 이사는 "상권이 활성화 돼 있고 유동인구가 아무리 풍부해도 고객 접근성이 나쁘면 수익률은 떨어질 수 밖에 없다"며 "상가투자에서 상권이나 입지도 중요하지만 상가가 얼마나 보기 좋냐에 따라 수익률이 달라질 수 있다"고 설명했다.

최근 저금리로 상가투자에 눈길을 돌리면서 어떤 상가가 경쟁력이 있고 임차인 및 고객을 유치하기가 수월한 입지인지에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있다.

아파트나 오피스텔처럼 주거 기능형 상품은 역세권, 대단지, 브랜드 3박자가 투자의 선택기준이라면 상가는 가시성, 접근성, 개방성 3가지를 충족한 상가가 투자의 선택기준으로 떠오르고 있다.

따라서 이들을 충족시킨 사거리 코너형 상가의 몸값이 높아지고 있다.먼저 사거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 행단보도가 설치되어 섹터간 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.

또한 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자들에게 선호도가 높은 편이다.

실제 국세청 상업용건물 기준시가에 따르면 서울 노원구 중계동에서 상권이 가장 활성화 돼 있는 은행사거리 일대 개방형 상가 1층의 기준시가는 3.3㎡당 1680만원으로 맞은편의 도로변 상가 기준시가(3.3㎡당 1560만원) 보다 120만원이 더 비싸다.

또 분당신도시 서현역상권 개방형 상가도 2015년 기준시가가 3.3㎡당2800만원으로 인근 단일면 개방형 상가(3.3㎡당 2320만원) 보다3.3㎡당 440만원 높게 가격이 형성돼 있다.코너형 상가의 경우 차량 통행 및 인구 유동이 모두 활발하고, 노출과 광고 효과면에서 유리하다. 따라서 불경기에 영향을 덜 받고 시세도 비교적 안정적이다.

오피스텔 투자 성공 공식이 역세권에서 공원으로 바뀌고 있다. 서울시내 지하철역만 500개가 넘을 정도로 대중교통망이 촘촘하게 깔리면서 과거처럼 오피스텔 투자 우선순위였던 ‘역세권’이 더 이상 큰 차별화 요소가 되지 못하고 있기 때문이다.

비싼 전세값에 대한 대안으로 오피스텔 주거층이 확산되고 있을 뿐 아니라 신도시나 산업단지 개발 단계에서 공원이나 산, 강변을 끼는 개발이 확산되는 것도 한몫한다.

부동산업계에 따르면 강변이나 산을 품은 아파트들이 멋진 전망을 바탕으로 인기가 높아졌듯이 오피스텔도 핵심 입지에 조망권까지 갖추면 더 높은 웃돈이 붙고 있다.

현대엔지니어링이 시공한 ‘힐스테이트 에코 마곡역’은 475실 모집에2037명이 접수해 평균 4.28대 1, 최고 15.3대 1 경쟁률을 기록했다. 강서구 마곡지구 B5-1블록에 들어서는 이 오피스텔은 인근에 여의도공원 약 2배 규모(50만㎡)의 보타닉공원이 내년에 완공 예정이다.

앞서 광교호수공원와 광교산 조망을 내세운 ‘광교 중흥S-클래스 레이크힐’ 오피스텔도 230실 모집에 10만522명이 청약에 나서 평균 437.05대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 테라스를 갖춘 84㎡T 타입은 20실 모집에 2만3504명이 몰려 최고 경쟁률 1175.20대 1이었다. 원천호수와 신대호수 사이에 위치한 ‘힐스테이트 광교’도 평균 422대 1의 경쟁률로 순위 내 마감했다. 공원과 인접한 전용 77㎡형은 평균 3000만원대 웃돈이 붙었지만 조망권이 특히 탁월한 곳은 곱절인 6000만원 웃돈이 붙었다.

부동산일번가 황만희 이사는 "1층 상가가 상층부보다 더 가치가 높은 것은 그만큼 가시성과 접근성이 우수하기 때문이다"며 "단일면에 접하고 있는 상가보다는 여러면에서 유동인구를 흡입할 수 있는 사거리 코너형 상가가 상권활성화나 수익률을 높이는데 더욱 유리하다"고 설명했다.

개방감 좋은 수도권 ‘수익형 부동산’ 현황

-사거리 코너 상가-

○마곡 동익드미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률 80%선이며 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

○위례 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.

-3·4면 개방형 상가·오피스텔-

○가산 대명벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

○잠실 아이파크(상가)=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정된다.

○송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다.

-선큰식 스트리트형 상가-

○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

-공원 품은 상가·오피스텔-

○영종도 해이든 레지던스(오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 ‘헤이든 영종 레지던스’ 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층, 연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 평균 5천만원정도 저렴하다. 헤이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한택스로 영종도 상주 근무직원 700~1000명 중 30% 가량이 헤이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다.

-중정형 설계 오피스텔-

○힐스테이트 에코 마곡역(오피스텔)=마곡역 인근에 현대엔지니어링이 공급하는 '힐스테이트 에코 마곡역'이 분양중이다. 특히 서울시에서 마곡지구의 추가 오피스텔 용지 매각을 내년까지 보류한 상태로 향후 1년여간 오피스텔 공급이 중단될 것으로 보이면서 희소성까지 높게 평가된다. 힐스테이트 에코 마곡역은 마곡역 초역세권 입지인 B5-1블록에 들어선다. 현재 마곡역 출입구 확충 사업이 진행 중으로, 2017년 말 신설 출입구가 완공되면 단지 바로 앞으로 마곡역을 이용 가능하게 된다. 단지 규모는 지하 5층~지상 14층, 1개 동 규모로 전용면적 기준 19~42㎡ 오피스텔 총 475실 및 오피스, 근린생활시설로 구성된다. 임차인들의 선호도가 높은 소형 위주의 평면 구성으로 전용 19, 20㎡가 전체의 약 90%에 달한다. 입주는 2017년 12월 예정이다.